Annuitätendarlehen

Mit Zinsbindung und Sondertilgung beim Baukredit Geld sparen

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie das geliehene Geld für Ihr Bauvorhaben oder den Immobilienkauf mit einer konstanten Monatsrate ab.
  • Die Monatsrate teilt sich auf in Tilgung und Zinszahlung.
  • Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Jahre, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Tendenziell lohnt es sich, Zinsen langfristig festzuschreiben. Vergleichen Sie in der momentanen Niedrigzinsphase mindestens die Konditionen für die 10- und die 15-jährige Zinsbindungsfrist.
  • Falls Sie es sich leisten können, senken Sie Laufzeit und Zinslast mit einer Sondertilgung.
  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Baufinanzierung sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Die perfekte Immobilie ist nach langer Suche gefunden, jetzt folgt der Weg zur Bank. Wie hoch sind die Zinsen? Wie lange muss der Kredit zurückgezahlt werden? Banken und Kreditvermittler nennen zunächst unverbindliche Konditionen. Erst wenn Sie Ihre Unterlagen einreichen, analysiert die Bank Ihre persönliche Bonität und den Beleihungswert der Immobilie. Danach erhalten Sie ein verbindliches Angebot. Üblicherweise bieten Banken dabei ein Annuitätendarlehen an. Deshalb wird ein Annuitätendarlehen häufig auch als klassisches Bankdarlehen bezeichnet.

Tilgung steigt mit den Jahren

Die monatliche Belastung ist beim Annuitätendarlehen immer gleichbleibend hoch. Zu Beginn der Laufzeit fließt in der Regel mehr Geld in die Zinszahlung und deutlich weniger in die Tilgung (Rückzahlung) des Darlehens. Im Laufe der Zeit kehrt sich das Verhältnis um.

In unserem Beispiel nimmt ein Bankkunde im Januar 2016 ein Darlehen über 200.000 Euro auf. Die Sollzinsen betragen 2 Prozent, die anfänglich jährliche Tilgung 4 Prozent. Die monatliche Gesamtbelastung ergibt 1.000 Euro: Sollzinsen 333,33 Euro, anfängliche Tilgung 666,67 Euro. Von der Darlehenssumme geht nur die Tilgungsrate ab. Schon im zweiten Monat haben sich die beiden Werte etwas verschoben: Die Restschuld beträgt nur noch 199.333 Euro. Dadurch sinken die zu zahlenden Zinsen im zweiten Monat um 1,11 Euro auf 332,22 und die Tilgung steigt um denselben Betrag auf 667,78 Euro. Die Monatsrate bleibt bei 1.000 Euro.

Datum monatliche Rate Zins Tilgung Restschuld
        200.000 €
Januar 2016 1.000 € 333,33 € 666,67 € 199.333 €
Februar 2016 1.000 € 332,22 € 667,78 € 198.665 €

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand 4. Januar 2016)

Sichere Planung dank Zinsbindung

Wenn Sie über die gesamte Laufzeit einen Festzins vereinbart haben, heißt das Volltilgung. Dann wissen Sie genau, wann das Darlehen abbezahlt sein wird. Ist die Zinsbindung allerdings begrenzt, kann es sein, dass die Rückzahlung durch eine Zinserhöhung länger dauert als angenommen. In der Beispielrechnung haben wir einmal eine Zinsbindung von 10 Jahren und einmal eine von 30 Jahren angenommen.

In unserem Beispiel mit 30 Jahren Zinsbindung betragen die Zinsen 2,5 Prozent, sie sind also etwas höher als bei der zehnjährigen Zinsbindung (2 Prozent), dafür aber garantiert für die gesamte Laufzeit. Momentan sind die Zinsen sehr niedrig, in zehn Jahren kann das aber schon ganz anders aussehen. Wir haben nach Ende der zehnjährigen Zinsbindung einen Sollzins von 6 Prozent angenommen, also dreimal so hoch wie zu Beginn der Rückzahlung.

Rechnung mit Zinsbindung

Mit einem gleichbleibenden Zins von 2,5 Prozent ist das Darlehen im Juli 2037 abbezahlt. Bei einer Niedrigzinsphase, wie sie momentan herrscht, sollten Sie eine lange Zinsbindung vereinbaren.

Rechnung ohne komplette Zinsbindung

Durch die Zinserhöhung nach zehn Jahren im Januar 2026 steigt der Zinsanteil wieder sehr stark, die Tilgung verringert sich. Deswegen entsteht ein Knick in der Kurve, die in der folgenden Grafik dargestellt ist. Das Darlehen wäre nach diesem Anstieg im August 2039 abbezahlt.

Datum monatliche Rate Zins Tilgung Restschuld
November 2025 1.000 € 188,57 € 811,43 € 112.333 €
Dezember 2025 1.000 € 187,22 € 812,78 € 111.520 €
Januar 2026 1.000 € 557,60 € 442,40 € 111.078 €
Februar 2026 1.000 € 555,39 € 444,61 € 110.633 €
...        
         
Juni 2039 1.000 € 12,47 € 987,53 € 1.507 €
Juli 2039 1.000 € 7,53 € 992,47 € 514 €
August 2039 514 € 2,57 € 480,43 € 0 €

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand 4. Januar 2016)

Ohne Zinsbindung zahlen Sie fast 25.000 Euro mehr an Zinsen. Das liegt nicht nur an den höheren Zinsen nach zehn Jahren, sondern auch an der längeren Laufzeit, die daraus resultiert.

Gesamtaufwand mit und ohne Zinsbindung

ohne Zinsbindung mit Zinsbindung
283.516,73 € 258.987,74 €

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand 4. Januar 2016)

Sondertilgung spart Zinsen

In vielen Fällen erlaubt Ihnen die Bank eine Sondertilgung. Das bedeutet, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt eine größere Summe an den Kreditgeber überweisen. Sie drücken damit Ihre Restschuld und zahlen durch die kürzere Laufzeit weniger Zinsen. Durch den geringeren Zinsanteil tilgen Sie mehr, und der Kredit ist zwei Jahre schneller abbezahlt. In unserem Beispiel sparen Sie durch eine einmalige Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro mehr als 14.000 Euro an Zinsen.

Der erste, größere Abfall der Restschuld im Januar 2020 entsteht durch die 10.000 Euro Sondertilgung. Nach Ende der Zinsbindung im Januar 2026 fällt die Restschuld wieder etwas langsamer.

Gesamtaufwand mit und ohne Sondertilgung

ohne Sondertilgung mit Sondertilgung
283.516,73 € 269.508,66 €

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand 4. Januar 2016)

  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Baufinanzierung sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Fazit: Zinsen möglichst lang festschreiben lassen

Ein Annuitätendarlehen ist meist die günstigste und einfachste Form des Baukredits. Wichtige Stellschrauben sind die Zinsbindungsfrist und die Möglichkeit für Sondertilgungen. Steigen die Zinsen nach der Zinsbindungsfrist, dauert es länger, das Darlehen abzubezahlen. In Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie daher versuchen, die Zinsen möglichst langfristig festzuschreiben.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

So sichern Sie sich niedrige Zinsen:

  • Loten Sie den finanziellen Spielraum aus.
  • Planen Sie das Darlehen.
  • Über Vermittler finden Sie die günstigste Bank.

» Zum Ratgeber

Unsere Anbieter-Empfehlung:

Exklusiv für Finanztip-Leser:
Das kostenlose E-Book „Immobilien - Mieten oder kaufen?“

Hermann-Josef Tenhagen
Chefredakteur bei Finanztip

Unter anderem mit folgenden Inhalten:

  • Welche Faktoren Sie bei der Immobilienfinanzierung in Betracht ziehen müssen
  • Wann sich der Immobilienkauf wirtschaftlich für Sie lohnt
  • Wie Sie Ihr Wohneigentum günstig finanzieren oder als Mieter Kosten sparen

Kostenlos für Abonnenten unseres wöchentlichen Newsletters. Jetzt anmelden und E-Book downloaden!

  • Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Sollen wir Sie
zum Thema Baufinanzierung
sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten?

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps - kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

  • Wertvolle Spartipps für Ihr Geld
  • Urteile, die Sie kennen sollten
  • Updates zu unseren beliebten Rechnern und Musterschreiben
  • Unverbindlich und jederzeit kündbar


Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Artikel verfasst von

Eric Brandmayer

Redakteur bei Finanztip (bis Januar 2017)

Eric Brandmayer hat bei Finanztip volontiert. Er kümmerte sich als Redakteur im Versicherungsteam vor allem um die Themen Hausrat und Haftpflicht. Während seines Bachelors in Journalismus und Public Relations arbeitete er als Werksstudent beim Deutschen Olympischen Sportbund in der Pressestelle. Praktische Erfahrungen sammelte er zuvor in verschiedenen Redaktionen, in der Versicherungsbranche sowie als Autor.