Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich.
  • Für das erhöhte Risiko verlangen die Banken allerdings deutliche Zinsaufschläge.
  • Prüfen Sie deshalb alle Möglichkeiten, um das Haus oder die Wohnung mit mehr Eigenkapital zu finanzieren.
  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist riskant: Wenn die Bauzinsen steigen, wird die Anschlussfinanzierung teuer.
  • Informieren Sie sich deshalb bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital vorab bei einem der großen Finanzierungsvermittler, was möglich ist. Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.
  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Baufinanzierung sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Wegen der steigenden Immobilienpreise interessieren sich immer mehr Menschen für den Kauf einer Immobilie. Aber was tun, wenn man nur wenig Eigenkapital hat oder es gerade nicht verfügbar ist – zum Beispiel, weil es in einer Lebensversicherung steckt? In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, welche Möglichkeiten es gibt, eine Immobilie mit wenig oder sogar ganz ohne Eigenkapital zu erwerben und ob das überhaupt empfehlenswert ist.

Banken finanzieren 100 Prozent des Kaufpreises – und mehr

Bei vielen Banken ist eine Finanzierung bis zu 100 Prozent des Kaufpreises möglich, sofern Sie über eine stabile und ausreichend hohe Einkommenssituation verfügen. Das gilt nicht nur für Direktbanken auch für große Filialbanken. Auch viele Sparkassen und Volksbanken sind bei guten Kunden bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren.

Allerdings ist der Erwerb einer Immobilie mit einer Reihe von Nebenkosten für Makler, Notar, Grundbuch oder Grunderwerbsteuer verbunden, die je nach Bundesland bis zu zehn Prozent und mehr des Kaufpreises ausmachen können:

* Die Notar- und Grundbuchkosten berechnen sich immer nach dem tatsächlichen Aufwand des Grundbuchamts und des Notars. Die angegebenen 2 Prozent stellen somit nur einen Richtwert beim Immobilienkauf dar.
** Die angegebenen Werte sind Durchschnittswerte. Die Höhe der Käuferprovision ist nicht gesetzlich geregelt. Sie kann daher im Einzelfall abweichen. Die verwendeten Daten wurden bereitgestellt von Immoverkauf24.de.

Wenn die Bank 100 Prozent des Kaufpreises finanziert, müssen Sie diese Nebenkosten also noch aus Ihrem Eigenkapital bezahlen.

Manche Banken gehen noch einen Schritt weiter und bieten Finanzierungen von mehr als 100 Prozent des Kaufpreises an. Voraussetzung ist allerdings eine stabile Einkommenssituation und eine werthaltige Immobilie.

Achtung: Hohe Zinsaufschläge

Allerdings verlangen die Banken hierfür deutliche Zinsaufschläge, da sie dadurch ein deutlich höheres Risiko eingehen:

¹ Finanztip-Berechnung, Annahmen: 10 Jahre Zinsbindung, 300.000 Euro Kaufpreis, 1 Prozent Tilgung, eigengenutzte Wohnung in München

Diese Zinsaufschläge sehen auf den ersten Blick nicht gravierend aus, haben es aber in sich. Ein Beispiel: Durch den Sprung von 90 auf 100 Prozent des Kaufpreises erhöht sich der Zinssatz um 0,2 Prozentpunkte. Das klingt zunächst nicht nach viel, allerdings gilt dieser Zinsaufschlag für das gesamte Darlehen. Wenn man diese Mehrbelastung nur auf die zusätzlichen 10 Prozent des Darlehens umlegt, die zwischen 90 und 100 Prozent des Kaufpreises liegen, beträgt der Zinssatz für diesen zusätzlichen Teil des Darlehens satte 4,24 Prozent!

Anders ausgedrückt: 100 Prozent zu 2,44 Prozent sind das Gleiche wie 90 Prozent zu 2,24 Prozent und 10 Prozent zu 4,24 Prozent. Das liegt deutlich über dem, was Sie im Regelfall nach Steuern für Ihre Geldanlage bekommen. Daher sollten Sie Ihre Darlehenssumme immer so gering wie möglich wählen und sämtliche liquiden Mittel, die Ihnen zur Verfügung stehen, zur Finanzierung der Immobilie einsetzen.

Wenn Sie Geld in einer Kapitallebensversicherung angespart haben, sollten Sie auch diese zu Geld machen. Wie das geht, erfahren Sie in unserem entsprechenden Ratgeber.

Unterschätzen Sie die Risiken nicht

Verbraucherschützer warnen immer wieder davor, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abzuschließen. Wir teilen viele dieser Bedenken, denn dieser Weg kann schnell zu einer Existenzbedrohung werden, wenn

  • Sie die laufenden Raten aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr bedienen können und
  • die Immobilienpreise nicht weiter steigen.
Achtung

Bank kann sogar kündigen!

Laut § 490 BGB kann die Bank nicht nur Zusatzsicherheiten verlangen, sondern das Darlehen sogar fristlos kündigen, wenn „in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht“.

Denn falls Sie die Raten nicht mehr bedienen können, wird die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern und daraus die offenen Forderungen bedienen. Der Erlös einer Zwangsversteigerung liegt aber in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert. Außerdem fallen weitere Kosten an, die ebenfalls aus dem Erlös bezahlt werden müssen. Bei konstanten Immobilienpreisen führt das dazu, dass die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung nicht ausreichen, um die Forderung der Bank zu begleichen. Und da Sie bei einer Immobilienfinanzierung mit Ihrem gesamten Vermögen haften, wird die Bank den Restbetrag von Ihnen einfordern. Sofern dann keine weiteren Mittel vorhanden sind, führt das dann schnell in die Privatinsolvenz.

Das kann sogar dann passieren, wenn Sie die Raten weiterhin bedienen, die Immobilie aber deutlich an Wert verliert. Denn Banken sind verpflichtet, die Sicherheiten für ihre Kredite immer wieder neu zu bewerten. Sinkt der Wert der Immobilie im Vergleich zur Höhe des Darlehens, steigt das Risiko für die Bank. Um sich gegen dieses Risiko abzusichern, beinhalten die meisten Baufinanzierungsverträge ein Recht für die Bank, weitere Sicherheiten einzufordern. Haben Sie dann kein weiteres Vermögen, das Sie der Bank als Sicherheit anbieten können, kann die Bank eine Zwangsvollstreckung veranlassen – obwohl Sie die laufende Rate weiterhin bezahlen! Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist daher ein risikoreiches Geschäft, das Sie nur dann in Erwägung ziehen sollten,

  • wenn Sie sicher sind, dass Sie die Darlehensrate immer bedienen können und
  • wenn Sie überzeugt sind, dass die Immobilienpreise in den nächsten Jahren deutlich steigen werden.
  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Baufinanzierung sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Wenn Sie es trotzdem wagen: So finden Sie das beste Angebot

Die Suche nach dem günstigsten Anbieter für eine Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital ist deutlich komplexer als die Suche nach einer normalen Baufinanzierung. Das liegt daran, dass die wenigsten Banken ihre Zinsen für diese Art von Kredit veröffentlichen. Die Suche nach dem besten Anbieter gerät daher schnell zur Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Daher empfehlen wir unbedingt die Zusammenarbeit mit einem professionellen Kreditvermittler. Sie besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen einer Vielzahl von Anbietern abgespeichert haben. Dadurch können sie jederzeit ermitteln, welche Kreditgeber Ihnen aktuell das gewünschte Darlehen zusagen würden und zu welchen Zinssätzen. Das ist ein enormer Mehrwert, den Sie unbedingt für sich nutzen sollten. Denn am Ende können nur diese Vermittler einen wirklichen Vergleich bieten.

Wir haben uns die verschiedenen Anbieter angesehen und vor allem auf ihre Leistungsfähigkeit in diesem speziellen Segment überprüft. Die folgenden Vermittler empfehlen wir Ihnen:

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung Zuhause beim Kunden möglich

Interhyp

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit

Planethyp
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Finanzierungen über 100 Prozent mit Nachrangdarlehen

Eine Alternative, wie Sie mehr als 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren können, bieten sogenannte Nachrangdarlehen. Diese werden von Banken vergeben, die sich speziell auf das risikoreichere Segment des Baufinanzierungsmarkts konzentrieren und damit eine gute Ergänzung zu den eher sicherheitsorientierten klassischen Kreditgebern darstellen.

Das Prinzip funktioniert so: Sie besorgen sich für einen Teil des Kaufpreises (zum Beispiel 80 Prozent) bei einer normalen Bank oder Sparkasse ein Hypothekendarlehen, das durch die Immobilie besichert wird. Zusätzlich nehmen Sie bei einem Spezialanbieter ein weiteres Darlehen auf (zum Beispiel für weitere 40 Prozent des Kaufpreises), das nicht durch die Immobilie besichert ist. Da im Falle einer Zahlungsunfähigkeit zuerst die Forderungen der Bank mit dem Hypothekendarlehen beglichen werden und erst danach die des Spezialanbieters, wird dieses Darlehen als „nachrangig“ bezeichnet. Es ist aus Sicht der Bank deutlich risikoreicher und daher eher mit einem klassischen Ratenkredit vergleichbar. Der größte Anbieter in diesem Bereich ist die Hanseatic Bank mit ihrem Eigentümerdarlehen. Dieses gibt es von 5.000 bis 50.000 Euro.

Vermittler wie Interhyp arbeiten mit der Hanseatic Bank zusammen und können Ihnen entsprechende Kombinationen anbieten. Eine Zusammenarbeit mit einem Vermittler ist sehr sinnvoll, denn die Koordination von zwei Darlehensgebern ist deutlich komplexer als der Antrag bei einer einzelnen Bank.

Aber auch hier gilt: Die zusätzliche Zinsbelastung für das Nachrangdarlehen ist hoch. Sie sollten dieses nur in Erwägung ziehen, wenn Sie kein weiteres Vermögen haben, das Sie zu Geld machen können. Und: Das erhöhte Risiko einer Privatinsolvenz bleibt auch hier bestehen und ist daher nur unter den oben bereits erwähnten Einschränkungen sinnvoll.

Community
Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Gesamte Diskussion anzeigen - Anmelden oder registrieren, um an der Diskussion teilzunehmen.

Sollen wir Sie
zum Thema Baufinanzierung
sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten?

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps - kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

  • Wertvolle Spartipps für Ihr Geld
  • Urteile, die Sie kennen sollten
  • Updates zu unseren beliebten Rechnern und Musterschreiben
  • Unverbindlich und jederzeit kündbar


Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Artikel verfasst von

Finanztip-Redaktion

Die Experten für Verbraucherfinanzen

Die Finanztip-Redaktion besteht aus einem Team von Experten, die völlig unabhängig für Sie recherchieren, damit Sie die beste Entscheidung treffen können. Die Experten arbeiten in den Teams Bank & Geldanlage, Versicherung & Vorsorge, Recht & Steuern sowie Energie/Reise/ Mobilität & Medien. Bei der Wahl der Zeitschrift „Wirtschaftsjournalist“ zur Wirtschaftsredaktion des Jahres belegte die Redaktion 2015 den zweiten Platz.