Beleihungswert

Jede Bank schätzt den Wert von Haus oder Wohnung anders ein

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Beleihungswert gibt an, wie viel Geld Ihnen die Bank für den Kauf oder Bau einer Immobilie leiht.
  • Die Differenz zu den Gesamtkosten müssen Sie mit Eigenkapital abdecken.
  • Es gibt verschiedene Verfahren, wie die Kreditinstitute den Wert berechnen.
  • Da der Beleihungswert wichtig für die Kosten Ihrer Gesamtfinanzierung ist, sollten Sie im Finanzierungsgespräch die Bank fragen, wie diese den Wert der Immobilie einschätzt.
  • Unser Tipp: Bleiben Sie zum Thema Baufinanzierung immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Viele Bundesbürger haben den Traum vom Eigenheim. Doch vorher stellen sich etliche Fragen: Haus oder Wohnung? Stadt oder Land? Egal, wie die Antworten lauten, am Ende bleibt fast immer die Frage nach der Finanzierung übrig. Nur wenige dürften den Kauf oder Bau einer Immobilie aus der eigenen Tasche bezahlen können.

Wie viel Geld die Bank verleiht, wie hoch die Zinsen sind und bis wann das Geld zurückgezahlt werden muss, ist von Kunde zu Kunde unterschiedlich. Die Höhe des Kredits richtet sich vor allem nach dem sogenannten Beleihungswert. Nur wenige Banken gewähren ein Darlehen über 100 Prozent des Wertes der Immobilie. Wenn sie es doch tun, dann nur unter genauer Prüfung der Bonität, die sehr gut sein muss. Ein hohes Einkommen und weitere Sicherheiten sind dafür Pflicht. Dann können Kunden auch ohne Eigenkapital kaufen oder bauen.

Beleihungswert ist wichtig für Banken und Kunden

Der Beleihungswert gilt als Grundlage für die Kreditentscheidung der Bank. Der Wert gibt an, wie viel Geld das Institut durch einen Verkauf oder eine Versteigerung mindestens erhalten würde, falls der Kunde die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen kann. So ist sichergestellt, dass die Bank nicht auf ihren Kosten sitzen bleibt. Das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert bezeichnet man als Beleihungsauslauf.

Traditionell gelten 80 Prozent des Beleihungswertes als Obergrenze für den Baukredit. Wenn die Bank also für einen Immobilie einen Beleihungswert von 100.000 ermittelt, ist die Kreditsumme auf 80.000 Euro begrenzt. Den fehlenden Betrag zum Immobilienwert inklusive Nebenkosten wie Maklergebühr, Grunderwerbssteuer und Notargebühren muss der Kunde aus dem Eigenkapital bezahlen.

Inzwischen geben manche Banken auch mehr als die 80 Prozent Kredit. Eine Finanzierung über 100 Prozent plus Nebenkosten ist allerdings nur in Ausnahmefällen möglich – etwa, wenn der Kunde weitere Sicherheiten wie andere Immobilien stellen kann.

So eine Vollfinanzierung ist recht riskant. Was Sie dabei beachten müssen, haben wir in unserem Ratgeber Baufinanzierung ohne Eigenkapital zusammengefasst.

So ermitteln Banken den Beleihungswert

Grundsätzlich ermitteln die Banken den Beleihungswert für die nächsten 30 Jahre – denn so lange laufen viele Baufinanzierungen. Meistens liegt der Beleihungswert 20 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Wert der Immobilie. Der aktuelle Wert wird auch Verkehrswert genannt. Die Differenz gilt als Sicherheitsreserve für die Bank.

Allerdings ermitteln nicht alle Banken den Beleihungswert nach dem gleichen Verfahren und arbeiten auch nicht mit den gleichen Sicherheitsabschlägen. Manche Banken verzichten – zumindest im ersten Schritt bei einer Kreditanfrage – auf einen Sicherheitsabschlag und setzen Verkehrswert und Beleihungswert gleich. Das hat den Vorteil, dass eine 100-Prozent-Finanzierung auch wirklich zu einem Darlehen über die gesamten Kaufpreis führt und nicht nur zu einem Darlehen über einen niedriger liegenden Beleihungswert.

Es gibt verschiedene Verfahren, wie die Kreditinstitute den Beleihungswert berechnen:

Das Sachwertverfahren

Banken verwenden das Sachwertverfahren vor allem bei selbst genutztem Wohneigentum. Der Sachwert setzt sich aus Bau- und Bodenwert zusammen.

Bodenwert - Dabei werden die Quadratmeter mit dem langfristig zu erzielenden Preis pro Quadratmeter multipliziert. Den langfristigen Preis schätzen die Institute, weil sich der aktuelle Preis in den nächsten Jahrzehnten deutlich verändern kann – nach oben wie nach unten.

Bauwert - Das Kreditinstitut rechnet die Baukosten durch ein Indexverfahren hoch, um den Bauwert zu bestimmen. Alternativ wendet es das Abschlagverfahren an. Dabei schätzt es die Baukosten und zieht zu seiner eigenen Sicherheit zwischen 10 Prozent und 30 Prozent davon ab.

Boden- und Sachwert werden addiert, um den Sachwert zu berechnen. Je nachdem, ob die Immobilie in einer strukturschwachen Region oder im Villenviertel einer Großstadt liegt, kann sich der Wert noch nach oben oder unten ändern.

Das Ertragswertverfahren

Kreditinstitute nutzen das Ertragswertverfahren, um vor allem bei vermieteten Objekten den Beleihungswert zu berechnen. Als Grundlage dient der nachhaltig erzielbare Nettoertrag. Dieser ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten. Er bildet zusammen mit dem Kapitalisierungsfaktor den Beleihungswert.

Der Kapitalisierungsfaktor liegt bei mehreren Jahresmieten. Die Banken berücksichtigen dafür unter anderem Bauzustand, Alter, Nutzung und Größe der Immobilie.

Manche Institute berechnen den Beleihungswert auch aus dem Mittelwert von Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren

Die Bank ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Den Wert vergleicht sie mit ähnlichen Objekten und ermittelt damit den Beleihungswert. Für das Verfahren müssen genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.

Unser Tipp: Bleiben Sie zum Thema Baufinanzierung immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Schon im Finanzierungsgespräch nachfragen

Der Beleihungswert ist für die Bank, aber auch für Sie als Kaufinteressenten enorm wichtig, weil davon abhängt, ob und wie viel Kredit Sie erhalten. Fragen Sie daher im Finanzierungsgespräch, wie die Bank den Wert der Immobilie einschätzt, mit welchem Beleihungswert sie rechnet und bis zu welchem Beleihungsauslauf sie die Finanzierung übernimmt.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

So sichern Sie sich niedrige Zinsen:

  • Loten Sie den finanziellen Spielraum aus.
  • Planen Sie das Darlehen.
  • Über Vermittler finden Sie die günstigste Bank.

» Zum Ratgeber

Unsere Anbieter-Empfehlung:

Exklusiv für Finanztip-Leser:
Das kostenlose E-Book „Immobilien - Mieten oder kaufen?“

Hermann-Josef Tenhagen
Chefredakteur bei Finanztip

Unter anderem mit folgenden Inhalten:

  • Welche Faktoren Sie bei der Immobilienfinanzierung in Betracht ziehen müssen
  • Wann sich der Immobilienkauf wirtschaftlich für Sie lohnt
  • Wie Sie Ihr Wohneigentum günstig finanzieren oder als Mieter Kosten sparen

Kostenlos für Abonnenten unseres wöchentlichen Newsletters. Jetzt anmelden und E-Book downloaden!

  • Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Sollen wir Sie
zum Thema Baufinanzierung
sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten?

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps - kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

  • Wertvolle Spartipps für Ihr Geld
  • Urteile, die Sie kennen sollten
  • Updates zu unseren beliebten Rechnern und Musterschreiben
  • Unverbindlich und jederzeit kündbar


Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Artikel verfasst von

Eric Brandmayer

Redakteur bei Finanztip (bis Januar 2017)

Eric Brandmayer hat bei Finanztip volontiert. Er kümmerte sich als Redakteur im Versicherungsteam vor allem um die Themen Hausrat und Haftpflicht. Während seines Bachelors in Journalismus und Public Relations arbeitete er als Werksstudent beim Deutschen Olympischen Sportbund in der Pressestelle. Praktische Erfahrungen sammelte er zuvor in verschiedenen Redaktionen, in der Versicherungsbranche sowie als Autor.