Hypothek

So besichert die Bank ein Hypothekendarlehen

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einer Hypothek können Banken einen Baukredit besichern.
  • Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Die Bank ist dadurch eine Art Pfandleiher: Sie hat die Hand auf dem Grundstück, bis ihr Kunde das Hypothekendarlehen zurückgezahlt hat
  • Mit dieser Sicherheit sinkt das Risiko, dass die Bank ihr Geld nicht zurückerhält. Hypothekendarlehen sind daher im Schnitt günstiger als etwa Ratenkredite.
  • Als weiteres Grundpfandrecht neben der Hypothek gibt es die Grundschuld. In der Praxis wird diese inzwischen häufiger als Sicherheit verwendet als die Hypothek.
  • Im weiteren Sinn steht der Begriff Hypothek auch für den gesamten Baukredit.

So gehen Sie vor

  • Bevor die Bank ein Hypothekendarlehen vergibt, verlangt sie Sicherheiten.
  • Fast immer wird ein Grundpfandrecht in das Grundbuch eingetragen, entweder eine Hypothek oder die eng mit ihr verwandte Grundschuld.
  • Für den Umgang mit der Hypothek und anderen Sicherheiten für die Bank gelten dieselben Grundsätze wie für die Baufinanzierung insgesamt: Berechnen Sie zunächst, wie viel Ihre Immobilie kosten darf und wenden Sie sich dann für das Finanzierungskonzept und günstige Zinsen an Banken und Kreditvermittler.
  • Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.
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Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, muss in den meisten Fällen eine Hypothek aufnehmen. Mit der Hypothek stellt die kreditgebende Bank oder Bausparkasse sicher, dass sie ihr Geld zurückerhält, falls ihr Kunde den Baukredit nicht wie vereinbart zurückzahlt. Allerdings geht die Bedeutung der Hypothek für die Baufinanzierung noch deutlich weiter: Die Hypothek bezeichnet auch den Kredit, für den sie eingetragen wurde.

Mit der Hypothek sichert sich die Bank ihre Rechte

Wer im juristischen Sinne von einer Hypothek spricht, meint zunächst das Recht, mit dem die Bank oder Bausparkasse ein Hypothekendarlehen besichert. Die Hypothek besichert ein Grundstück mit oder ohne Bebauung. Sie gehört zu den Grundpfandrechten und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 1113 BGB).

Kommt der Bauherr seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nach, kann die Bank die Zwangsvollstreckung beantragen. Die Erlöse daraus kann sie verwenden, um den Baukredit zu tilgen.

Durch diese Sicherheit sinkt also das Risiko für die Bank. Gerät ihr Kunde mit seinen Zahlungen in Rückstand, kann sie mit Zwangsvollstreckung drohen und sie dann auch schnell umsetzen, wenn der Schuldner nicht reagiert. Solange der erzielbare Verkaufspreis von Haus und Grundstück größer sind als die Restschuld des Kredits, ist die Bank auf der sicheren Seite.

In Zeiten steigender (oder zumindest nicht sinkender Immobilienpreise) ist das Risiko der Bank bei einem Hypothekendarlehen also überschaubar. Dies gilt besonders dann, wenn auch der Beleihungsauslauf niedrig ist, also das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie.

Aufgrund dieser Besicherung vergeben Banken Hypothekendarlehen meist viel zinsgünstiger als etwa Ratenkredite. Werbung machen Sie fast immer mit den Konditionen für einen Beleihungsauslauf unter 60 Prozent.

Die Hypothek ist nicht das einzige Grundpfandrecht

Neben der Hypothek gibt es noch die Grundschuld. Sie ist ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 1191 BGB) und funktioniert grundsätzlich nach denselben Regeln wie die Hypothek.

Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied: Die Grundschuld ist nicht davon abhängig, dass es noch ein Darlehen gibt, für das sie eingetragen wurde. Eine Grundschuld können Sie später (anders als eine Hypothek) weiter nutzen, auch wenn Sie den Baukredit bereits zurückgezahlt haben und einen neuen Baukredit aufnehmen möchten.

Insgesamt ist die Grundschuld flexibler und einfacher zu handhaben als eine Hypothek. Aus diesem Grund besichern Banken, Bausparkassen und Versicherungen ihre Baukredite heutzutage fast immer mit einer Grundschuld. Trotzdem hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff der Hypothek gehalten.

Die Hypothek steht auch für den Baukredit insgesamt

Weil das Grundpfandrecht (sei es Hypothek oder Grundschuld) so bedeutend für die Baufinanzierung insgesamt ist, sprechen Wohnungs- und Hauseigentümer häufig auch von einer Hypothek, wenn es um den Baukredit geht, den die Hypothek sichert. Der Baukredit wird dann auch als Hypothekenkredit bezeichnet, der Bauzins als Hypothekenzins.

Unabhängig von der jeweiligen Bezeichnung ist der Weg zur optimalen Baufinanzierung immer derselbe: Berechnen Sie zunächst, wie viel Sie für die Immobilie maximal ausgeben können. Informieren Sie sich dazu über die aktuellen Hypothekenzinsen und nutzen Sie am besten einen Hypothekenrechner.

Sobald Sie wissen, welche Hypothek Sie aufnehmen können, sollten Sie sich für ein Finanzierungskonzept und den besten Zins an eine Bank oder einen Kreditvermittler wenden. Die großen Kreditvermittler haben grundsätzlich den Vorteil, dass sie die Angebote Hunderter Banken vergleichen und daher gut einschätzen, bei welcher Bank Sie die Hypothek günstig aufnehmen können. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

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Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

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Finanztip-Chefredakteur
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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.