Mieten oder kaufen

Wann sich der Kauf oder der Bau der eigenen Immobilie lohnt

Das Wichtigste in Kürze

  • Das anhaltend niedrige Zinsniveau lässt viele Menschen über den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nachdenken.
  • Der kurzfristige Blick auf die Zinsen ist allerdings trügerisch. Ob Mieten oder Kaufen die bessere Lösung ist, hängt von Ihren Lebensplänen und der Immobilien-Preisentwicklung der nächsten Jahrzehnte ab.
  • Wer eine Immobilie kauft, schneidet langfristig besser als der Mieter ab, sofern er nicht zu teuer kauft und die Immobilienpreise langfristig stabil bleiben oder steigen.
  • Ein Mieter steht dagegen besonders dann gut da, wenn er sein Eigenkapital und Einsparungen gegenüber dem Kauf langfristig anlegt und eine gute Rendite erzielt.

So gehen Sie vor

  • Lassen Sie sich von Immobilienverkäufern, Maklern und Bauträgern nicht einreden, Kaufen sei in jedem Fall besser als Mieten. Tipps, wann Sie besser Mieter bleiben, finden Sie am Ende dieses Ratgebers.
  • Wenn Sie bereits auf Immobiliensuche sind: Berechnen Sie bei jedem Kaufangebot das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Je höher der Faktor, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie finanziell ein gutes Geschäft machen.
  • Haben Sie ein passendes Angebot gefunden, so lassen Sie sich von einem der großen Kreditvermittler wie Dr. Klein und Interhyp beraten. Alternativ empfehlen wir Planethyp.
  • Wenn Sie eine Immobilie kaufen könnten, aber absehbar Mieter bleiben werden, sollten Sie Ihr Eigenkapital und jeglichen Überschuss langfristig und mit guten Renditeaussichten anlegen.
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Wohin mit dem Geld? Eurokrise und niedrige Zinsen haben in den vergangenen Jahren dafür gesorgt, dass immer mehr Menschen bei dieser Frage als Erstes an Immobilien denken. Dies gilt gerade für Menschen, die zur Miete wohnen. Für sie stellt sich die Frage „Mieten oder kaufen?“ jeden Monat beim Blick auf den Kontoauszug. Denn die Kosten für die Wohnung verschlingen den größten Teil des Haushaltsbudgets. Da liegt der Gedanke nahe, dieses Geld nicht an den Vermieter zu überweisen, sondern für den Vermögensaufbau in Form der eigenen vier Wände zu nutzen.

Wer diesen Gedanken weiter verfolgt und sich bei Bekannten und in den Medien über den Kauf einer Immobilie informiert, erlebt eine kleine Überraschung: Der Rest der Welt hat die Frage „Mieten oder kaufen?“ scheinbar bereits beantwortet: Kaufen – so die (fast) einhellige Botschaft – ist besser als Mieten.

Das Wichtigste im Video

Wie immer, wenn Sie beim Thema Geld auf solche einfachen Wahrheiten treffen, sollten Sie allerdings skeptisch werden und hinterfragen, woher diese Gewissheit kommt. Denn ob Sie zur Miete in Ihrer Wohnung leben oder diese gekauft haben, ist langfristig eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens.

Ob Mieten oder Kaufen für Sie besser ist, hängt nicht nur von Ihrer aktuellen Monatsmiete und der Höhe der Immobilienzinsen ab. Vielmehr spielt eine Reihe weiterer Faktoren eine Rolle. Manche – wie die Verzinsung Ihres Eigenkapitals – lassen sich in harten Zahlen ausdrücken, andere sind Ausdruck Ihrer persönlichen Vorlieben und Lebensentscheidungen. Sie sollten also wissen, wo bei einer kurzfristigen Betrachtung die Fallen lauern, und worauf es langfristig bei der Entscheidung „Mieten oder kaufen?“ wirklich ankommt.

Mieten oder kaufen: Das ist eine Typfrage

Bevor Sie aber auf das Geld schauen, sollten Sie grundsätzlich abwägen, ob Sie sich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder als Mieter sehen. Wie unterschiedlich das Grundgefühl beider Gruppen ist, erleben besonders Bewohner von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer und Mieter nebeneinander wohnen. Während die einen häufig mit dem Hausgeld und den Kosten für Instandhaltung hadern, bemängeln die anderen zu hohe Nebenkosten, ausbleibende Reparaturen und steigende Mieten.

Auf der anderen Seite verweisen beide Gruppen gern auf die Vorteile, die ihre Position mit sich bringt: Der Eigentümer lebt in dem Selbstverständnis, dass er mit jeder Monatsrate an die Bank auch Vermögen aufbaut. Der Mieter kann dagegen darauf verweisen, dass er mit der Monatsmiete die Nutzung – und Abnutzung – der Wohnung vollständig bezahlt hat. Bei Schäden und Reparaturbedarf muss er sich nicht selbst kümmern, sondern kann den Vermieter oder Verwalter kontaktieren.

Das häufig gehörte Argument, als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sei man unabhängiger, stimmt dabei nur zum Teil. Einerseits fällt mit dem Kauf die Abhängigkeit vom Vermieter weg; an dessen Stellen treten andererseits in der Regel die Bank, die Gemeinde und die Nachbarn, mit denen sich ein Eigentümer für die nächsten Jahrzehnte arrangieren muss. Hinzu kommt die Tatsache, dass er sich schlicht ständig auf irgendeine Weise um die Immobilie kümmern muss.

Mehr Flexibilität beim Mieten

Mieter führen dagegen häufig an, dass sie flexibel bleiben wollen oder müssen. Wer etwa aus beruflichen Gründen in den nächsten Jahren mit einem Umzug in eine andere Stadt rechnen muss, benötigt diese Flexibilität. Denn wie der Vermögensvergleich zeigt, ist ein Wiederverkauf nach wenigen Jahren zumeist ein schlechtes Geschäft.

Allerdings sind Sie auch als Mieter in vielen Städten inzwischen nicht mehr so flexibel wie in der Vergangenheit: Die Angebotsmieten liegen trotz Mietpreisbremse deutlich über dem Mietspiegel. Wer also umziehen möchte, muss mit deutlich höheren Mieten kalkulieren.

Die Entscheidung über das Mieten oder Kaufen ist also ein Stück weit eine Typfrage, und Sie sollten genau überlegen, was besser zu Ihnen und Ihren Plänen passt. Bei dieser Bauchentscheidung sollten Sie den Kopf, also den kurzfristigen und langfristigen Blick auf die Finanzen, aber keinesfalls außer Acht lassen.

Der Vergleich von Miete und Bankrate ist trügerisch

Wer zur Miete wohnt und sich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung interessiert, schaut zumeist als Erstes auf seine monatlichen Mietausgaben und vergleicht diese mit einer möglichen Darlehensrate nach einem Kauf. Die einfache Überlegung: Wenn die Monatsrate für die Bank nicht höher ist als die bisherige Miete, lohnt es sich zu kaufen,

Allerdings greift diese Regel viel zu kurz. Denn sowohl die Monatsmiete als auch die Rate für die Bank sind nur eine Momentaufnahme. Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Welche Lösung langfristig besser ist, hängt also nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufpreisen und Zinsen ab, sondern auch von deren Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten.

Zinsen sinken, Nachfrage steigt
Trotzdem haben die sinkenden Zinsen seit der Finanzkrise 2008 dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland gestiegen ist. Davon profitieren in erster Linie die Verkäufer der Immobilien und alle, die an dem Geschäft selbst verdienen: Makler, Bauträger, Projektentwickler und Banken. Die Käufer zahlen dagegen deutlich höhere Preise, haben entsprechend höhere Schulden und tragen das Risiko wieder steigender Zinsen – mit dem entsprechenden Rückgang der Nachfrage. Dieser Rückgang wiederum kann perspektivisch den Wert der Immobilie drücken.

Die niedrigen Zinsen führen zudem dazu, dass sich Mieten und Kaufpreise auseinanderentwickeln: Mieter denken eher darüber nach, bei einem Wohnungswechsel gleich zu kaufen. Die Mieten steigen dann langsamer als die Kaufpreise. Statt also Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten zu vergleichen, sollten Sie vielmehr Mieten und Kaufpreise miteinander vergleichen. Denn das Verhältnis von Jahreskaltmieten mit den angebotenen Kaufpreisen ist ein guter Gradmesser für das Preisniveau in einer bestimmten Stadt oder Region.

Berechnen Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Wer als Mieter mit dem Gedanken spielt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, hat meist eine klare Vorstellung davon, in welcher Stadt die Immobilie liegen soll. In größeren Städten suchen Interessenten meist sogar nur in bestimmten Stadtteilen, die sie entweder bereits kennen oder für attraktiv halten. Entsprechend groß sind die Unterschiede sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen.

Wenn Sie einschätzen möchten, ob Kaufen oder Mieten in Ihrer Wunschregion oder Ihrem Wunschviertel günstiger ist, sollten Sie also zunächst darauf achten, dass Sie für beide Wege möglichst identische Häuser oder Wohnungen vergleichen: gleiche Wohnfläche, gleiches Alter, gleiches Niveau bei der Ausstattung und so weiter. Wenn Sie sich bereits für eine bestimmte Immobilien interessieren, kennen Sie ja bereits den Kaufpreis – und benötigen dann noch eine Angabe zur Miete.

Achten Sie darauf, dass Sie für einen Vergleich mit einer aktuellen Angebotsmiete für eine vergleichbare Immobilie rechnen und nicht etwa mit Zahlen aus den vergangenen Jahren. Wichtig ist die Kaltmiete, die ein Mieter zahlen müsste, also die Miete ohne alle Neben- oder Betriebskosten. Teilen Sie dann den angebotenen Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie.

Beispiel: Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wird für 240.000 Euro angeboten. Die Kaltmiete beträgt 10 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Kaltmiete von 1.000 Euro pro Monat. Die Jahreskaltmiete beträgt dann 12.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Miete. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro läge der Faktor dagegen bei 25. Dies gilt auch für den Fall, dass der Kaufpreis 240.000 Euro beträgt, die erzielbare Miete aber nur 8 Euro pro Quadratmeter.

Als Faustregel gilt dann: Bis zum Faktor 20 sind die Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig, ab 25 relativ teuer.

Vergleich mit Rendite anderer Anlagen
Hintergrund dieser Faustregel ist die Bedeutung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses für Kapitalanleger. Wer eine Wohnung als Geldanlage kauft, vergleicht die erzielbaren Überschüsse mit der Rendite anderer Anlageformen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist nichts anderes als der Kehrwert der Bruttomietrendite. Mit dieser berechnet der Kapitalanleger, wie viel die Immobilie pro Jahr vor Kosten abwirft. Eine Jahresmiete von 12.000 Euro bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro (Faktor 20) entspricht dann einer Bruttomietrendite von 5 Prozent, ein Faktor von 25 dagegen einer Bruttomietrendite von 4 Prozent. Bezieht der Kapitalanleger noch die Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung in seine Rechnung ein, sinkt diese anfängliche Mietrendite. Je höher also der Faktor, desto geringer ist die Mietrendite – und umso eher wird der Kapitalanleger abwinken. Und so sollten Sie es auch halten, wenn Sie überlegen, selbst in das Haus oder die Wohnung einzuziehen.

Kurzfristig ermöglicht Ihnen das Kaufpreis-Miete-Verhältnis eine erste Einschätzung darüber, ob ein Kaufpreis eher günstig oder überzogen ist. Trotzdem ist eine günstig erworbene Immobilie keine Garantie dafür, dass Sie langfristig besser fahren, wenn Sie kaufen. Stattdessen müssen Sie Ihren Blick darauf richten, wann Sie nach Jahrzehnten das größere Vermögen haben – ob Sie Mieter bleiben oder auf die Seite der Eigentümer wechseln.

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Stadt und Land entwickeln sich unterschiedlich

Selbst wenn Sie Ihre Immobilie günstig kaufen, so ist diese Situation nur eine Momentaufnahme. Für die Entscheidung über Mieten oder Kaufen sollten Sie auch einen Blick in die Zukunft wagen. Mittel- und langfristig wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt verändern: Mit den steigenden Immobilienpreisen in den Städten wird dort auch die Bautätigkeit zunehmen – und damit das Angebot.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Entwicklung der Bevölkerung. Weniger Menschen benötigen auch weniger Wohnraum. Auch ein steigendes Durchschnittsalter wirkt sich auf die Wohnungsnachfrage aus. Bereits heute geben viele ältere Menschen ihre großen Wohnungen zugunsten kleinerer Einheiten oder neuer Wohnformen auf.

Regionale Unterschiede nehmen zu
Zwar lässt sich die genaue Entwicklung noch nicht voraussagen, aber es zeichnet sich doch bereits ab, dass sich in den kommenden Jahrzehnten die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Regionen noch verstärken werden: Dynamischen Regionen mit vielen Zuzügen werden Städte und Regionen mit stark sinkender Bevölkerung gegenüberstehen, zeigt eine Analyse der Bertelsmann-Stiftung. Daraus ergeben sich unterschiedliche Perspektiven beim Wiederverkauf einer Immobilie nach 10, 20 oder gar 30 Jahren.

In den attraktiven Regionen dürften Immobilien zumindest ihren Nominalwert behalten, selbst wenn die Bautätigkeit – und damit das Angebot – zunimmt. In vielen schrumpfenden Regionen kann es dagegen sein, dass sich in Zukunft ältere Immobilien nicht mehr verkaufen lassen. Gerade falls Sie überlegen, in einer ländlichen Region ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie sich daher die Frage stellen: Wird es in dieser Gegend in 20 oder 30 Jahren Menschen geben, die meine Immobilie dann kaufen werden?

Der langfristige Vermögensvergleich zählt

Beim langfristigen Vermögensvergleich von Mieter und Käufer gerät der Käufer zunächst in Rückstand: Wer eine Immobilie finanziert, benötigt Eigenkapital. Beim Kauf werden als Erstes Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Dazu kommt in vielen Fällen die Courtage des Maklers. Diese Anschaffungsnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung insgesamt zwischen 5 und 15 Prozent. Diese Ausgaben muss der Käufer mit vorhandenem Geld bestreiten. Beim Mieter in der gleichen Ausgangslage bleibt dieses Guthaben dagegen erhalten.

Zusätzlich zu den Nebenkosten für den Kauf benötigt der Käufer weiteres Eigenkapital für die Finanzierung. Ideal ist ein Anteil von etwa 20 Prozent. Auch mit einem geringeren Anteil erhält der Käufer einen Baukredit, allerdings verlangt die Bank dann einen höheren Zinssatz. Diesen zweiten Teil seines Eigenkapitals wandelt der Käufer also sofort in Immobilienvermögen um. Der Rest des Hauses oder der Wohnung gehört im Grunde erst einmal der Bank. Erst mit den Tilgungszahlungen der nächsten Jahre und Jahrzehnte sinkt die Restschuld, und das Vermögen des Käufers steigt nach und nach an. Der Mieter wiederum behält sein Guthaben und kann es langfristig am Kapitalmarkt anlegen.

Nutzung versus Tilgung und Instandhaltung
Sowohl der Mieter als auch der Käufer verwendet in den kommenden Jahrzehnten einen großen Teil seines Einkommens für das Thema Wohnen: Während es bei Betriebs- und Heizkosten keine Unterschiede geben sollte, zahlt der Mieter für die Nutzung der Wohnung, während der Käufer eine Monatsrate aus Zins und Tilgung an die Bank überweist. Dazu kommen beim Käufer Kosten für die Instandhaltung.

Vergleichbar werden die beiden Wege allerdings nur dann, wenn auf beiden Seiten gleiche Ausgaben stehen. Liegen die Ausgaben des Mieters also unter denen des Käufers, so legt der Mieter diese Überschuss langfristig an und baut damit Vermögen auf. Zahlt er mehr, so muss er auf sein Guthaben zurückgreifen.

Die Entwicklung der Preise bestimmt das Ergebnis

Wie der Vergleich zu einem bestimmten Zeitpunkt – etwa zum Renteneintritt – ausgeht, hängt vor allem von der Entwicklung der Preise ab: der Preise für die Überlassung von Wohnraum (Miete), für die Überlassung von Baugeld (Zins) und für die Instandhaltung von Haus oder Wohnung. Dazu kommen die Preise von Grundstücken und von Wohnraum, denn sie bestimmen den Wert der Immobilie – und damit das Vermögen des Käufers. Das Vermögen des Mieters hängt dagegen von der Rendite seiner Geldanlage ab.

Die einzelnen Preise beeinflussen sich nicht nur gegenseitig, sondern hängen auch noch von weiteren Faktoren ab. So verringert etwa eine geringere Kinderzahl langfristig die Nachfrage nach Wohnraum, Zuwanderung vergrößert sie dagegen. Je länger der Zeitraum, desto schwieriger ist es, solche Entwicklungen vorauszusehen und die richtigen Annahmen zu treffen.

Ein Beispiel für den Vermögensvergleich
Damit Sie sich davon trotzdem eine Vorstellung machen können, zeigen wir die mögliche Vermögensentwicklung von Mietern und Käufern an einem Beispiel. Wir gehen in unserer Berechnung davon aus, dass ein Paar die Wohnung wechselt und nach einem Blick auf die Immobilienportale vor der Entscheidung steht, entweder wieder in eine Mietwohnung zu ziehen oder direkt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Für die Entwicklung der Bauzinsen gehen wir - angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase - von einem moderaten Zinsanstieg in den nächsten 20 Jahren aus.

Grunddaten für den Vermögensvergleich

Angebotspreis Wohnung 320.000 €    
Kaufpreis nach Verhandeln 300.000 €    
Wohnfläche 100 qm    
Kaltmiete 1000 €    
Kaufpreis-Miete-Verhältnis 25    
Eigenkapital 75.000 €    
Zinssatz der Baufinanzierung 2 %    
anfänglicher Tilgungssatz 2 %    
Instandhaltung 1,5 €/qm pro Monat    
Anstieg Instandhaltung 1 % im Jahr    
Zinsentwicklung Baufinanzierung anfangs 2 %, nach 10 Jahren 3%, nach 20 Jahren 3,5 %    
Zinsentwicklung Geldanlage anfangs 1 % oder 5 %, Anstiege: nach 10 Jahren +1%, nach 20 Jahren: +0,5 %    

Der Kaufpreis liegt also beim 25-Fachen der Jahreskaltmiete, und es fallen vergleichsweise hohe Nebenkosten an, weil in diesem Beispiel allein der Makler - so wie in Berlin oder Brandenburg üblich - 7 Prozent erhält. Grundsätzlich liegen die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Die nachfolgenden Szenarien machen deutlich, wie sich unterschiedliche Verläufe bei der Wertentwicklung, dem Mietanstieg und der Geldanlage des Mieters langfristig auswirken.

Fünf Szenarien für den Vermögensvergleich

Nr. Szenario Wertentwicklung Wohnung pro Jahr   Anstieg der Mieten pro Jahr   Rendite der Geldanlage (zu Anfang, vor Steuern)   Wer liegt vorn?
1 gängige Annahmen + 1 %   + 1 %   + 1 %   Käufer
2 keine Wertsteigerung bei Immobilien +/- 0 %   +/- 0 %   + 1 %   Käufer
3 bessere Rendite bei der Geldanlage + 1 %   + 1 %   + 5 %   Käufer
4 niedrigere Ausgangsmiete (von 8 Euro) + 1 %   + 1 %   + 5 %   Mieter
5 Abbruch nach 5 Jahren +/- 0 %   +/- 0 %   + 1 %   Mieter

Unter den gängigen Annahmen gewinnt rasch der Käufer

Geht man nun davon aus, dass die Immobilienpreise und Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen (mit jeweils 1 Prozent pro Jahr), die Bauzinsen nur moderat ansteigen (nach zehn Jahren auf 3 Prozent, wieder zehn Jahre später auf 3,5 Prozent) und sich bei der Geldanlage kaum Rendite erzielen lässt (anfänglicher Guthabenzins: 1 Prozent, nach 10 Jahren: 2 Prozent, nach 20 Jahren: 2,5%), so liegt der Käufer bereits nach weniger als zehn Jahren beim Vermögensvergleich vorn.

In diesem Szenario gelingt es dem Mieter also nicht, Vermögen aufzubauen – im Gegenteil: Wenn der Käufer seine Wohnung abbezahlt hat, zehrt die fortlaufende Mietzahlung beim Mieter dessen Vermögen auf. Der Käufer profitiert also davon, dass er im Alter mietfrei wohnt.

Dieses Szenario scheint zurzeit das vorherrschende zu sein – und es befeuert die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland. Eine ganze Branche profitiert davon: Hausverkäufer, Makler und Projektentwickler wollen ein Geschäft abschließen. Und auch die Banken und Bausparkassen haben zwar Vorgaben für die Prüfung der Kreditwürdigkeit, innerhalb dieses Rahmens wollen sie aber Kredite vergeben.

Was aber, wenn in Zukunft die Nachfrage nach Immobilien sinkt oder die jetzt bestehende hohe Nachfrage dazu führt, dass kontinuierliche neue Wohnungen auf den Markt kommen?

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Ohne Wertentwicklung der Immobilie holte der Mieter auf

Eine Wohnung, die 10 oder 20 Jahre genutzt wurde, hat meist nicht mehr denselben Wert wie beim Erstbezug. Dazu muss die Nachfrage insgesamt schon deutlich gestiegen sein – und das Angebot an Immobilien entsprechend knapp.

Bereits wenn die Immobilienpreise und Mieten sich nicht ändern, holt der Mieter gegenüber dem Käufer deutlich auf: Der Käufer überholt ihn später, und der Mieter baut immerhin auch Vermögen auf.

Sinken die Immobilienpreise dagegen (auch nur mäßig), so bleibt der Mieter lange Zeit vorn.

Bessere Rendite ermöglicht Vermögensaufbau

Eine der wichtigsten Entscheidungen des Mieters ist die Form seiner Geldanlage. Bleibt er beim Sparen auf Tagesgeld- oder Festgeldkonten, so kann er nur hoffen, dass wenigstens die Mieten nicht steigen. Setzt er dagegen auf eine langfristige Anlage in Wertpapieren und erzielt damit eine höhere Rendite, so steigt auch sein Vermögen kontinuierlich an. Bei einer Rendite von 5 Prozent vor Steuern und gleichen Anstiegen wie bei den Bauzinsen liegt er lange Zeit vorn und kann aus den Erträgen seiner Geldanlage im Alter seine Miete bezahlen.

Auch der Mieter kann langfristig vorn liegen

Der Mieter kann selbst bei einem Anstieg der Immobilienpreise und Mieten langfristig vorn liegen, insbesondere wenn er gerade günstig zur Miete wohnt oder der Käufer einen überzogenen Kaufpreis zahlt.

Liegt etwa die Ausgangsmiete nicht bei 1.000 Euro pro Monat, sondern bei 800 Euro, so liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei mehr als 31. Mit einer Anfangsrendite von 5 Prozent vor Steuern bei der Geldanlage hat der Mieter wie gehabt die Nase vorn und wird auch nicht mehr eingeholt.

Ein Verkauf nach wenigen Jahren bringt fast immer Verluste

Es gibt eine Reihe von Lebenssituationen, bei denen das Einkommen sinkt und Eigentümer von Immobilien ihre monatliche Rate an die Bank nicht mehr aufbringen können. Trennung, Arbeitslosigkeit oder Krankheit sind meistens nicht vorhersehbar, können aber zum zwangsweisen Verkauf der Immobilie führen. In anderen Fällen verlegt der Arbeitgeber plötzlich seinen Sitz – und der Hausbesitzer steht vor der Entscheidung, sich einen anderen Arbeitsplatz zu suchen oder umzuziehen. Oder jemand kommt nach einigen Jahren selbst auf den Gedanken, sich beruflich verändern zu wollen.

Ergeben sich in den ersten Jahren und Jahrzehnten nach dem Kauf solche Änderungen, wird die selbst genutzte Immobilie in der Regel zum Verlustgeschäft: Die Anschaffungsnebenkosten wirken sich besonders stark aus – und ein kurzfristiger Verkauf drückt in der Regel den Kaufpreis.

In unserem Modellfall ergibt sich bei einem Verkauf nach fünf Jahren selbst ohne Wertverlust ein Vorteil des Mieters von knapp 23.000 Euro.

Fazit: Kaufen hat Vorteile, aber auch der Mieter kann vorne liegen

Beim Kauf einer Immobilie geht es ums Geld, aber auch um Gefühle. So ist etwa die Unabhängigkeit vom Vermieter für viele Menschen ein wichtiger Grund, vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Solche Gründe sind berechtigt und verständlich, sie sollten allerdings die finanziellen Aspekte nicht komplett überlagern. Wer etwa zu teuer einkauft, riskiert, langfristig viel Geld zu verlieren. Wer aber zu einem guten Preis vom Mieter zum Käufer wird, hat den Vorteil, dass er automatisch für die Altersvorsorge spart.

Als Mieter müssen Sie dagegen einige Entscheidungen treffen, damit der Vermögensaufbau gelingt: Gerade wenn Sie noch günstig zur Miete wohnen, sollten Sie so bald wie möglich anfangen zu sparen. Und: Sie sollten das Geld nicht langfristig auf Sparkonten liegen lassen, sondern langfristig und renditeorientiert anlegen. Die Geldanlage wird dann allerdings im Wert schwanken – auch das müssen Sie aushalten.

Wer allerdings so vorgeht, kann auch als Mieter langfristig Vermögen aufbauen, in manchen Szenarien sogar ein höheres als beim Immobilienkauf. Insbesondere vermeidet er, den Großteil seines Vermögens in nur einer einzelnen Geldanlage zu halten. Denn sinkt die Immobilie im Wert, weil es etwa in der Wohngegend in einigen Jahrzehnten keine Nachfrage nach Wohnungen oder Häusern gibt, so trifft den Eigentümer diese Entwicklung besonders hart. Eine Immobilie ist also keineswegs eine risikofreie Geldanlage.

Und schließlich: Wenn Sie bereits absehen können, dass Sie beruflich häufiger umziehen werden, sollten Sie sich nicht länger mit der Kaufvariante beschäftigen. Immer wenn Sie das Immobilienprojekt wieder abbrechen müssen, schlagen die Anfangskosten zu Buche – und Sie machen in der Regel kein gutes Geschäft.

Gleiches gilt auch, wenn Sie die Immobilienfinanzierung wegen Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit abbrechen müssen.

Abschließend noch einmal die wichtigsten Faktoren im Überblick:

Sie sollten kaufen, wenn…   Sie sollten Mieter bleiben, wenn…  
…Sie langfristig an einem Ort bleiben möchten.   …Sie eher flexibel bleiben möchten oder müssen.  
…Sie die finanzielle Belastung einer Immobilie gut ertragen können   …Sie mit Schulden eher schlecht schlafen würden.  
…Sie sich gern um Ihre Immobilie kümmern möchten.   …Sie Ihre Wohnung einfach nutzen möchten.  
…Sie bereit sind, unerwartete Ausgaben für Reparaturen zu tragen.   …Sie keine unerwarteten Ausgaben haben möchten.  
…Sie ein günstiges Objekt gefunden haben.   …es in Ihrer Stadt bereits keine günstigen Objekte mehr gibt.  
…Sie ansonsten nicht ergänzend zur gesetzlichen Rente für das Alter vorsorgen würden.   …Sie auch ohne Immobilie diszipliniert Geld fürs Alter zurücklegen.  
…Sie nicht an die Chancen des Aktienmarktes glauben.   …Sie bereit sind, Ihre Rücklagen langfristig am Aktienmarkt zu investieren.  
…Sie verstanden haben, dass eine Immobilie nicht automatisch wertstabil ist.   …Sie Ihr Vermögen lieber aufteilen möchten, anstatt es in einen einzelnen Vermögensgegenstand zu investieren.  

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Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.