Umschuldung einer Baufinanzierung

Mit einer neuen Bank die Anschlussfinanzierung regeln

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn die bisherige Bank für die Anschlussfinanzierung kein konkurrenzfähiges Angebot macht, sollten Verbraucher ihr Baudarlehen umschulden.
  • Günstige Konditionen bei der Umschuldung führen über die gesamte Laufzeit dazu, dass der Kunde mehrere Hundert oder sogar Tausend Euro einspart.
  • Aufwand und Kosten der Umschuldung sind überschaubar. In der Regel tritt die bisherige Bank die bestehende Grundschuld an die neue Bank ab.
  • Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro fallen etwa 200 Euro an Notar- und Grundbuchgebühren an.
  • Über Forward-Darlehen können Verbraucher bis zu 36 Monate vor Ende der Zinsbindung den Zinssatz festschreiben.

So gehen Sie vor

  • Wenn ein Forward-Darlehen für Sie grundsätzlich infrage kommt, suchen Sie bereits drei Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist einen günstigen Anbieter für die Anschlussfinanzierung. Dies gilt besonders, wenn Sie einen Anstieg der Zinsen erwarten.
  • Auch ohne ein Forward-Darlehen können Sie bereits etwa sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibung mit Ihrer bisherigen Bank, aber auch neuen Banken verhandeln. Spätestens drei Monate vor diesem Termin sollten Sie aktiv werden.
  • Der einfachste Weg zu günstigen Angeboten führt über die großen Kreditvermittler. Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.
  • Sobald alle Angebote vorliegen, entscheiden Sie über den Verbleib bei der alten Bank (Prolongation) oder Wechsel zur neuen Bank (Umschuldung).
  • Nur bei einer kleinen Restschuld und einem Zinsunterschied von weniger als 0,1 Prozentpunkten lohnt sich die Prolongation. In allen anderen Fällen sollten Sie wechseln.
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Gerade in Zeiten niedriger Zinsen besteht bei vielen Verbrauchern der Wunsch, die Zinskosten einer bestehenden Baufinanzierung durch einen Wechsel zu einem anderen Anbieter zu senken. Ein solcher Wechsel der Bank ist innerhalb der bestehenden Zinsbindung so gut wie unmöglich, denn:

  • Die Bank ist nicht verpflichtet, einer Umschuldung zuzustimmen, sofern Sie die Immobilie nicht veräußern.
  • Selbst wenn die Bank zustimmt, wird sie Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, die den Zinsvorteil eines Wechsels zunichtemacht.

Das Umschulden zu einer anderen Bank ist daher nur im Rahmen einer Anschlussfinanzierung sinnvoll – oder falls Sie Ihren Vertrag wegen einer fehlerhafter Widerrufsbelehrung widerrufen können. Das ist bei sehr vielen Verträgen aus der Zeit von November 2002 bis 2010 der Fall.

Umschulden ist einfach und nicht teuer

Das Umschulden ist deutlich einfacher, als viele Bauherren denken: Wer auf der Suche nach der optimalen Anschlussfinanzierung die Bank wechseln möchte, unterschreibt bei dieser zunächst einen neuen Darlehensvertrag.

Die neue Bank nimmt dann Kontakt mit der bisherigen Bank auf und informiert sie darüber, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung abgelöst wird. Am Tag der Umschuldung überweist die neue Bank den offenen Darlehensbetrag an die bisherige Bank. Ab diesem Zeitpunkt überweist der Kunde seine vereinbarte Monatsrate für den neuen Kredit.

Weder die bisherige noch die neue Bank verlangen für diesen Wechsel Gebühren. Es entstehen lediglich die Kosten für die Abtretung der Grundschuld im Grundbuch von der bisherigen an die neue Bank. Die Kosten dafür liegen je nach Höhe der Grundschuld bei 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags; für eine Grundschuld von 100.000 Euro also bei etwa 200 Euro.

Hartes Verhandeln lohnt sich

Viele Kreditnehmer überschätzen den Aufwand einer Umschuldung, warten auf das Angebot ihrer Hausbank und unterschreiben dann die neue Zinsvereinbarung.

Da die Bank nicht im Wettbewerb mit anderen Darlehensgebern steht, bieten sie Kunden bei der Anschlussfinanzierung häufig höhere Zinsen an als Neukunden. Dabei müssten die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung sogar deutlich günstiger sein als für eine Erstfinanzierung, und zwar aus folgenden Gründen:

  • Die Bank hat deutlich weniger Bearbeitungsaufwand als bei der Erstfinanzierung.
  • Die Bank hat ein deutlich geringeres Ausfallrisiko, da die meisten Zahlungsausfälle in den ersten fünf bis sieben Jahren einer Baufinanzierung auftreten und die Bank das Zahlungsverhalten zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung deutlich besser einschätzen kann als zu Beginn der Finanzierung.
  • Die Bank hat deutlich höhere Sicherheiten, denn durch die Tilgung während der vorhergehenden Zinsbindungsfrist hat sich die Restschuld – und damit die Höhe des neuen Baukredits – verringert.

Wenn sich also die Geschäftspolitik der Bank seit dem Erstabschluss nicht verändert hat, wird sie ein Interesse daran haben, ihre Baufinanzierungs-Kunden zu halten. Dies bedeutet aber nicht, dass der Kunde automatisch ein günstiges Angebot erhält. Erst ein Vergleich verschiedener Anbieter bringt Gewissheit.

Vorgehen wie bei der Anschlussfinanzierung

Grundsätzlich wird ein gut informierter Bauherr umschulden, wenn die Verhandlungen mit der alten Bank nicht zum günstigsten Zinssatz führen. Ansonsten kommt es zur Verlängerung (Prolongation) des Darlehens.

Prolongation und Umschuldung sind also die zwei möglichen Varianten der Anschlussfinanzierung. Nähere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber Anschlussfinanzierung.

Die besten Kreditvermittler für eine Umschuldung

Kreditvermittler haben Zugriff auf die Angebote von Hunderten Kreditgebern. Dadurch finden sie schnell den günstigsten Zins für eine bestimmtes Finanzierungskonzept. Für einen aktuellen Vergleich der Anbieter empfehlen wir die folgenden Kreditvermittler:

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung Zuhause beim Kunden möglich

Interhyp

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit

Planethyp
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Weitere Tipps zur Umschuldung

Nutzen Sie freie Mittel, wenn Sie die neue Darlehenssumme festlegen

Bevor Sie am Ende der Zinsbindung einfach den bestehenden Darlehensbetrag weiterführen, sollten Sie etwaige Guthaben nutzen, um Ihr Darlehen zu tilgen. Dafür gibt es einige Gründe:

  • Kreditzinsen liegen immer über Sparzinsen. Wenn Sie für 10.000 Euro auf Ihrem Tagesgeldkonto 1 Prozent Zins bekommen und gleichzeitig für einen Kredit 4 Prozent bezahlen, verschenken Sie jedes Jahr 300 Euro, die Sie zu viel an Zinsen zahlen.
  • Je geringer der restliche Darlehensbetrag, desto günstiger ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Damit sinkt das Ausfallrisiko für die Bank – und tendenziell der Zinssatz. Bei einer Darlehenssumme von weniger als 50.000 Euro wird es allerdings wieder etwas teuer. Dann übernimmt eine Bank nur eine fremde Baufinanzierung, wenn der Kunde auch den Aufwand für das Bearbeiten bezahlt.
  • Insgesamt verkürzt sich bei gleicher Rate und niedriger Darlehenssumme die Laufzeit des Darlehens. Sie sind also früher schuldenfrei.
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Verfolgen Sie die Zinsentwicklung schon lange vor Ende der Frist

Sie müssen nicht bis kurz vor Ende der Zinsbindung warten, um den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung festzumachen. Mit einem Forward-Darlehen können Sie bereits bis zu 36 Monate im Voraus eine Anschlussfinanzierung vertraglich absichern – sowohl bei Ihrer bestehenden Bank (sofern diese Forward-Darlehen anbietet) als auch bei einer anderen.

In der Regel liegen die Zinssätze für Forward-Darlehen höher als die für Kredite, die sofort ausgezahlt werden. Je länger die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Darlehens, desto höher der Aufschlag gegenüber den aktuellen Zinsen. Der Abschluss eines Forward-Darlehens kann aber dennoch sinnvoll sein, sofern die aktuellen Zinsen niedrig sind und der Eigenheim-Besitzer davon ausgeht, dass die Zinsen bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung deutlich steigen.

Beachten Sie: Wenn Sie ein Forward-Darlehen einmal abgeschlossen haben, gibt es kein Zurück – Sie müssen das Darlehen dann auch abnehmen. Falls die tatsächlichen Zinsen am Ende der Zinsbindung also niedriger sind als die Ihres Forward-Darlehens, dann ist Ihre Wette auf die Zukunft nicht aufgegangen.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

So sichern Sie sich niedrige Zinsen:

  • Loten Sie den finanziellen Spielraum aus.
  • Planen Sie das Darlehen.
  • Über Vermittler finden Sie die günstigste Bank.

» Zum Ratgeber

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.