Sollzinsbindung

Eine lange Zinsbindung gibt Sicherheit

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine lange Zinsbindung bei Immobiliendarlehen schützt vor steigenden Zinsen.
  • Bauherren dürfen ihre Baufinanzierung nach zehn Jahren zurückzahlen oder umschulden, auch wenn die Zinsen für einen längeren Zeitraum festgelegt sind.
  • Wollen sie den Kreditvertrag früher kündigen, müssen Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
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In Deutschland ist es bei der Baufinanzierung üblich, den Zinssatz für den Hauskredit für einen Zeitraum von zehn Jahren und mehr festzulegen. Die Dauer dieser Zinsfestschreibung wird auch Zinsbindung oder Zinsbindungsfrist genannt.

Die Vorteile einer langen Zinsbindung liegen auf der Hand: Kreditnehmer können sich gegen steigende Zinsen absichern und so ihre Baufinanzierung langfristig sicher planen. Das einzige Risiko besteht nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist: Dann müssen sich Eigenheimbesitzer um eine Anschlussfinanzierung mit neuem Zins kümmern – es sei denn, sie können den Kredit bereits vollständig zurückzahlen. Das ist in der Regel die beste Geldanlage, wenn sie freies Vermögen besitzen

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Langfristiger Kredit nach zehn Jahren ohne Extra-Kosten kündbar

Eine lange Zinsbindung gibt Sicherheit, doch wer vorzeitig aus seiner Baufinanzierung aussteigen muss oder will, steht oft vor einem Problem. Denn kündigen lässt sich ein laufendes Immobiliendarlehen nur unter bestimmten Voraussetzungen. Grundsätzlich gilt: Kreditnehmer haben das Recht, ein Immobiliendarlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzuzahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Das bedeutet, auch wenn die Zinsen für 15 oder 20 Jahre festgeschrieben sind, können Sie spätestens nach zehn Jahren den Kreditvertrag ohne zusätzliche Kosten kündigen. Das lohnt sich nicht nur, falls die Bauzinsen mittlerweile gesunken sind und Sie günstig umschulden können, sondern auch, um das Darlehen zu tilgen. Dabei sind Kreditnehmer verpflichtet, das Hypotheken- oder Baudarlehen innerhalb von zwei Wochen zu begleichen.

Vorzeitige Kündigung nur aus besonderem Anlass

Neben dem gesetzlichen Kündigungsrecht steht Ihnen auch ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder den Kredit ausweiten müssen, die Bank aber eine Erweiterung des Darlehens ablehnt und damit eine wirtschaftliche Nutzung der Immobilie verhindert (§ 490 Abs. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Verkauf aus besonderen privaten Gründen wie Ehescheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Überschuldung oder ein Umzug für die Kündigung eines Hypothekendarlehens, der Darlehensnehmer kündigen kann. Auch wenn sich eine günstige Gelegenheit bietet, die Immobilie zu verkaufen, darf der Kredit gekündigt werden.

Allerdings kann das Geldinstitut in diesen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie soll einen Ausgleich für die Zinsen schaffen, die der Bank durch die vorzeitige Kündigung entgehen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, ist abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglich vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau.

Unsere Empfehlung: Eine lange Zinsbindung

Gerade beim derzeit niedrigen Zinsniveau bietet es sich an, günstige Konditionen für einen langen Zeitraum festschreiben zu lassen. Wenn der Zinsaufschlag zwischen einem Baudarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem mit einer Laufzeit von 15 oder sogar 20 Jahren nicht sehr hoch ist, raten wir Ihnen, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. Damit sind Sie gegen steigende Zinsen geschützt, können aber nach Ablauf von 10 Jahren jederzeit das Darlehen umschulden oder zurückzahlen.

Weitere Informationen und Tipps finden Sie in unseren Ratgebern zur Baufinanzierung und Anschlussfinanzierung. Und falls Sie schon ein Darlehen haben und die Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, können Sie über eine vorgezogene Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen nachdenken.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

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» Zum Ratgeber

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Martin Berg

ehemaliger Finanztip-Redakteur (bis 2014)

Martin Berg verantwortete bei Finanztip den Bereich Kredit und Baufinanzierung. Er ist studierter Ökonom und sammelte Erfahrung in der Finanzbranche bei Interhyp sowie als Berater bei Capgemini Consulting.

Julia Rieder

Finanztip-Expertin für Versicherungen

Julia Rieder ist Expertin für Versicherungen und derzeit kommisarisch für das Thema Reise verantwortlich. Während ihres Volontariats bei Finanztip sammelte sie Hörfunk-Erfahrung beim Inforadio. Vorher war sie in den Redaktionen von Frontal 21, der Berliner Zeitung und dem Online-Magazin politik-digital tätig. Ihr Studium der Politikwissenschaft hat Julia Rieder an der Freien Universität Berlin mit einem Master abgeschlossen.