Bausparen und Finanzierung

Zinssicherheit mit hohen Kosten

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Zinsen für Immobilienkredite lassen sich über die gesamte Laufzeit festschreiben. Das gibt Planungssicherheit.
  • Das ist der Fall bei der Bausparsofortfinanzierung. Sie ist eine Kombination aus einem Immobiliendarlehen und einem Bausparvertrag.
  • Zuerst nimmt der Kunde ein Darlehen auf, das nicht getilgt wird, und zahlt parallel in einen Bausparvertrag ein.
  • Nach Ablauf des Darlehens wird das Darlehen durch den Bausparvertrag abgelöst, anschließend werden die Raten für den Kredit des Bausparvertrags fällig.
  • Für die Zinsbelastung ist der Gesamteffektivzins aus beiden Verträgen ausschlaggebend. Diesen geben die Bausparkassen aber oft nicht an.

So gehen Sie vor

  • Wenn Sie die Zinsen über die gesamte Laufzeit festschreiben wollen, können Sie zwischen der Bausparsofortfinanzierung und einem Volltilgerdarlehen wählen.
  • Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.
  • Entscheiden Sie sich für das Darlehen mit dem niedrigsten Gesamteffektivzins.
  • Unser Tipp: Bleiben Sie rund um das Thema Bausparen immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Planungssicherheit spielt für viele Kunden bei der Baufinanzierung eine zentrale Rolle. Wenn Sie sich die Zinsen des Immobilienkredits über die gesamte Laufzeit festschreiben lassen, bleiben die monatlichen Raten konstant. Banken bieten dafür sogenannte Volltilgerdarlehen an. Eine andere Möglichkeit ist die Bausparsofortfinanzierung, die auch als Konstantdarlehen oder Kombidarlehen bekannt ist. Sie ist eine Kombination aus einem Immobilienkredit und einem Bausparvertrag.

Der Bausparvertrag zur Sofortfinanzierung

Die Bausparsofortfinanzierung ist für Verbraucher gedacht, die bereits eine Immobilie gefunden haben und sie nun finanzieren wollen. Das Prinzip: Zu Beginn nehmen Sie die gesamte Bausumme als sogenanntes endfälliges Darlehen auf. Das ist ein Darlehen, das nicht getilgt wird. Den Kredit samt Zinsen zahlen Sie auf einen Schlag am Schluss zurück.

Zusätzlich sparen Sie monatlich in einen Bausparvertrag. Nach Ablauf des Darlehens – meist nach etwa zehn Jahren – haben Sie dann die Bausumme Ihres Bausparvertrages zur Verfügung und tilgen damit auf einen Schlag das endfällige Darlehen. Die Zinsen sind bei dieser Konstruktion über die gesamte Laufzeit festgelegt. Nachstehende Grafik zeigt schematisch den Verlauf der Restschuld eines solchen Kombikredits.

Was sich clever anhört, hat jedoch häufig einen Haken: De facto zahlen Sie bei dieser Konstruktion oft drauf. Zwar sind die Zinsen für das endfällige Darlehen und das Bauspardarlehen niedrig, der kombinierte Zinssatz beider Produkte ist es aber nicht unbedingt. Das liegt daran, dass Sie das Baudarlehen zu Beginn nicht tilgen und nur eine magere Verzinsung auf die Einzahlungen in den Bausparvertrag erhalten.

Achten Sie bei der Bausparsofortfinanzierung daher auf den sogenannten Gesamteffektivzins, der sich aus den Darlehenszinsen und den Guthabenzinsen zusammensetzt. Diesen müssen die Bausparkassen in ihren Angeboten allerdings nicht ausweisen. Nur so können Sie aber den Kombikredit mit anderen Darlehen vergleichen. Bestehen Sie also darauf. Nachstehende Tabelle zeigt eine Beispielrechnung.

Effektivzinsberechnung für eine Bausparsofortfinanzierung

Summe Darlehen 150.000 €
Zins pro Jahr für endfälliges Baudarlehen (Zinsbindung zehn Jahre) 2,5 %
Zins pro Jahr für Darlehen Bausparvertrag 3,0 %
Guthabenverzinsung Bausparvertrag pro Jahr 0,25 %
Abschlusskosten Bausparvertrag 1.500 €
Kontoführungsgebühr Bausparvertrag pro Jahr 10 €
Laufzeit Bausparsofortfinanzierung 26,7 Jahre
   
Gesamteffektivzins pro Jahr 3,05 %

Quelle: eigene Berechnung (Stand: 29. März 2017)

In unserem Beispiel ist der Gesamteffektivzins ähnlich dem Zins für das Bauspardarlehen und nicht etwa der Mittelwert der beiden Darlehenszinsen, wie man intuitiv vermuten könnte. Als Faustregel gilt: Je höher die Differenz zwischen Guthabenzinsen des Bausparvertrags und des endfälligen Darlehens, desto ungünstiger ist die Bausparsofortfinanzierung.

Risiko bei Zuteilung des Bausparvertrags?

Bei einem Bausparvertrag sind die Zinsen des Darlehens garantiert, der Zuteilungspunkt ist es jedoch nicht. Daraus ergibt sich theoretisch ein Risiko für den Kunden. Es ist nämlich denkbar, dass der voraussichtliche Zuteilungszeitpunkt des Bauspardarlehens nicht eingehalten werden kann. Das könnte dann der Fall sein, wenn nicht genug neue Bausparverträge abgeschlossen werden, um die Darlehen zu finanzieren. Diese Situation ist umso wahrscheinlicher, je mehr die Zinsen steigen, weil die Bausparer dann die Kredite auch tatsächlich in Anspruch nehmen.

Das könnte bedeuten, dass die Zinsbindung des endfälligen Darlehens ausläuft, dieses aber nicht durch das Bauspardarlehen abgelöst werden kann. In diesem Fall müsste der Kunde auf eine teurere Zwischenfinanzierung ausweichen.

Es gibt allerdings auch Bauspartarife, die die Zinsen des endfälligen Darlehens bis zur Zuteilung des Bausparvertrags festschreiben. Die Zinsen stehen dann für die gesamte Laufzeit fest. Fragen Sie vor dem Abschluss nach, ob Ihnen diese Variante angeboten wurde. Bei Riester-Bausparverträgen ist dieses Tarifmodell der Standard.

Unser Tipp: Bleiben Sie rund um das Thema Bausparvertrag immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Angebote vergleichen bei einem Vermittler

Wenn Sie an so einer langfristigen Festschreibung Ihrer Zinsen interessiert sind, empfehlen wir Ihnen, die Effektivzinsen einer Bausparsofortfinanzierung denen eines vergleichbaren Volltilgerdarlehens gegenüberzustellen. Volltilgerdarlehen sind reguläre Immobiliendarlehen, bei denen die Zinsen über die gesamte Laufzeit fest vereinbart sind. Achten Sie darauf, dass Sie jeweils den Gesamteffektivzins vergleichen.

In unserem Ratgeber Baufinanzierung empfehlen wir Ihnen, einen Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein aufzusuchen. Dort können Sie Angebote von vielen Bausparkassen und Banken miteinander vergleichen. Beide Vermittler bieten auch die Bausparsofortfinanzierung an.

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zuhause beim Kunden möglich

Interhyp

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit

Planethyp
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Exklusiv für Finanztip-Leser:
Das kostenlose E-Book „Immobilien - Mieten oder kaufen?“

Hermann-Josef Tenhagen
Chefredakteur bei Finanztip

Unter anderem mit folgenden Inhalten:

  • Welche Faktoren Sie bei der Immobilienfinanzierung in Betracht ziehen müssen
  • Wann sich der Immobilienkauf wirtschaftlich für Sie lohnt
  • Wie Sie Ihr Wohneigentum günstig finanzieren oder als Mieter Kosten sparen

Kostenlos für Abonnenten unseres wöchentlichen Newsletters. Jetzt anmelden und E-Book downloaden!

  • Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Community
Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Gesamte Diskussion anzeigen - Anmelden oder registrieren, um an der Diskussion teilzunehmen.

Sollen wir Sie
rund um das Thema Bausparvertrag
sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten?

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps - kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

  • Wertvolle Spartipps für Ihr Geld
  • Urteile, die Sie kennen sollten
  • Updates zu unseren beliebten Rechnern und Musterschreiben
  • Unverbindlich und jederzeit kündbar


Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Artikel verfasst von

Dr. Manuel Kayl

ehemaliger Finanztip-Redakteur (bis August 2016)

Manuel Kayl war bei Finanztip für Geldanlagethemen zuständig. Der promovierte Physiker arbeitete als Anlagestratege und Risikomanager bei der niederländischen Versicherung a.s.r., nachdem er am Genfer Forschungszentrum Cern sowie am Nikhef und der Universität Amsterdam forschte. Er hat am 31. August 2016 Finanztip verlassen.

Finanztip-Redaktion

Die Experten für Verbraucherfinanzen

Die Finanztip-Redaktion besteht aus einem Team von Experten, die völlig unabhängig für Sie recherchieren, damit Sie die beste Entscheidung treffen können. Die Experten arbeiten in den Teams Bank & Geldanlage, Versicherung & Vorsorge, Recht & Steuern sowie Energie/Reise/ Mobilität & Medien. Bei der Wahl der Zeitschrift „Wirtschaftsjournalist“ zur Wirtschaftsredaktion des Jahres belegte die Redaktion 2015 den zweiten Platz.