Besichtigungsrecht des Vermieters

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

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Das Grundgesetz schützt die Unverletzlichkeit der Wohnung. Daraus ergibt sich auch für den Mieter der Schutz seiner Privatsphäre in der Wohnung. Als Folge kann grundsätzlich ohne Zustimmung des Mieters auch keine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter erfolgen. Beispiel: So darf der Vermieter mit einem eventuell zurückbehaltenen Schlüssel nicht einfach beim Mieter nachschauen, ob auch alles "in Ordnung" ist. Der Vermieter würde sonst Hausfriedensbruch begehen.

Auch wenn es kein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters gibt, so kann sich durchaus ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Besichtigung ergeben. Das Besichtigungsrecht kann sich zum einen aus § 809 BGB ergeben, wenn die Umstände es erfordern und die Besichtigung der Sache aus diesem Grunde für den Vermieter von Interesse ist. Beispiel: Mieter nutzt die Mietsache vertragswidrig oder verletzt seine Sorgfaltspflichten. Vermieter will die Wohnung verkaufen oder das Ende des Mietverhältnisses naht und der Vermieter möchte die Wohnung einem möglichen Mietnachfolger zeigen. Es sind Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 554 BGB vorgesehen.

Der Finanztip-Artikel Durchsetzung der Wohnungsbesichtigung durch einstweilige Verfügung weist am Beispiel des Beschlusses des Landgerichtes Duisburg vom 11.08.2006 - 13 T 81/06 darauf hin, dass eine Erzwingung der Wohnungsbesichtigung im Wege einer einstweiligen Verfügung neben des Nachweises eines sachlichen Grundes der Darlegung der besonderen Dringlichkeit des Betretens der Wohnung bedarf.

Das Landgericht Oldenburg hatte im Urteil vom 03.08.2012 - 6 S 75/12 zum Recht der Kündigung durch den Vermieter zu befinden, weil dem Vermieter nach zehnjähriger Mietzeit die Besichtigung der Mietwohnung untersagt wurde. Der Vermieter wollte sich einen persönlich Eindruck vom Zustand der Wohnung machen und dabei auch einen Handwerker hinzuziehen. Das Landgericht Oldenburg erklärte die Kündigung der Mietwohnung für rechtmäßig, weil der Mieter die Hausbesitzerin trotz mehrfacher schriftlicher Aufforderung nicht in die Wohnung gelassen hatte.

Ein Notfall ist ein Sonderfall. Beispiel: In der Mietwohnung ist ein Schaden (z. B. ein Wasserrohrbruch) eingetreten. In diesem Fall darf der Vermieter die Wohnung sofort und ohne Vorankündigung betreten, auch dann, wenn der Mieter nicht anwesend ist. Schließlich gilt es hier, größeren Schaden abzuwenden.

Anzahl der Besichtigungstermine

Es gibt keine generelle Antwort auf die Frage: "Wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen"? Gibt es im Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung, dann darf nach der Rechtsprechung (z.B. LG Berlin) der Vermieter alle ein bis zwei Jahre die Mietwohnung besichtigen, ohne dass ein konkreter Grund dafür vorliegen muss. So könnte er "routinemäßig" prüfen, ob eventuell Wartungsarbeiten durchzuführen sind oder ob sich die Wohnung noch in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet.

Grundsätzlich muss sich der Vermieter vorher ankündigen. Einige Gerichte halten eine Vorankündigungszeit von nur 24 Stunden für ausreichend. Ist der Mieter berufstätig, so ist eine Ankündigungsfrist von mehreren Tagen eher angemessen. Der Vermieter muss hierbei auch auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. So darf ein Besichtigungstermin auch nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden. Der Mieter kommt nach dem Landgericht Kiel seinen Pflichten für eine Wohnungsbesichtigung nach, wenn er dem Vermieter einmal wöchentlich während dreier Vormittagsstunden und sonst nur in Eilfällen noch an einem weiteren Tag dem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewährt.

Der Vermieter hat kein Recht das Betreten der Wohnung gewaltsam zu erzwingen. Wenn der Mieter sich weigert, den Vermieter in die Wohnung zu lassen, muss der Vermieter das Gericht anrufen, um Zutritt zu bekommen. Wenn die Sache eilt, besteht für den Vermieter auch die Möglichkeit, sich den Zutritt im Wege der einstweiligen Verfügung zu verschaffen (LG Berlin, WM 80, S. 185). Dafür muss jedoch ein erheblicher Grund vorliegen. So hat der Vermieter zum Beispiel keinen Anspruch, durch eine einstweilige Verfügung das Betreten der Mieträume zu erzwingen, um die Heizkörper abzustellen.

Fazit: Auch wenn es kein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters gibt, so kann sich durchaus ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Besichtigung ergeben. Das Besichtigungsrecht kann sich zum einen aus § 809 BGB ergeben, wenn die Umstände es erfordern und die Besichtigung der Sache aus diesem Grunde für den Vermieter von Interesse ist.

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Hermann-Josef Tenhagen

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