Haus aus Geld

Am 21. März 2016 trat in Deutschland das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ in Kraft.

Eigentlich sollte durch die vor zwei Jahren verabschiedete Richtlinie der Verbraucherschutz bei Baufinanzierungen in den Mitgliedsländern der EU verbessert werden. Doch mindestens für die Bürgerinnen und Bürger in Deutschland bringt die Umsetzung unter dem Strich wenig Verbesserung.

1. Schutz der Banken: Widerrufsrecht erlischt auch bei fehlerhafter Belehrung

Das Widerrufsrecht erlischt auf jeden Fall 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, auch wenn die Bank den Verbraucher fehlerhaft belehrt hat (§ 356 b Abs. 2 BGB). Ein ewiges Widerrufsrecht will der Gesetzgeber auf jeden Fall verhindern. Das schafft Rechtssicherheit für Banken und geht auf Kosten der Verbraucher.

2. Schutz der Banken: Aus für das ewige Widerrufsrecht bei alten Baufinanzierungen

Bei alten Baufinanzierungen, die zwischen dem 1. August 2002 bis 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, erlischt das Widerrufsrecht in drei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, also am 21. Juni 2016 (Art. 229 § 38 Abs. 3 EGBGB). Die Banken hätten nachbelehren können und so ihre Fehler wieder gut machen können. Das wollten sie aber nicht. Stattdessen schafft der Gesetzgeber nun Rechtssicherheit – und zwar zulasten der Verbraucher.

3. Neues Merkblatt: Europäisches Standardisiertes Merkblatt (ESIS) wird Pflicht

Jeder Verbraucher bekommt bisher ein Europäisches Merkblatt zu den vorvertraglichen Informationen. Das wird jetzt Pflicht und es wird etwas umfangreicher. Mehr und standardisierte Informationen sind richtig und wichtig. Das  ESIS ist aber nichts Neues, für Verbraucher verbessert sich die die Situation nicht wirklich.

4. Banken müssen Kreditwürdigkeit überprüfen

Kreditgeber müssen ab jetzt auch nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers prüfen (§ 505a BGB). Banken machen das ohnehin schon aus Eigeninteresse. Da wird sich für den Verbraucher also nicht viel ändern. Anders sieht das bei sogenannten Policendarlehen und sogenannten Schufa-freien Krediten aus! Die Darlehensgeber, die bisher keine Schufa-Anfrage gemacht und damit geworben haben, werden zwar jetzt nicht dazu verpflichtet. Die Kreditwürdigkeit müssen sie dann aber auf jeden Fall anders prüfen. Diese Pflicht nutzt den Verbrauchern nicht viel.

5. Schutz für Verbraucher: Widerruf bei Nullprozent-Finanzierung möglich

Es gibt nun auch bei einer 0-%-Finanzierung ein Widerrufsrecht nach § 356d BGB. Das heißt, Verbraucher können sich 14 Tage lang überlegen, ob sie den aufgenommen Kredit wirklich brauchen. Die 0-%-Finanzierung wird wie ein normales Verbraucherdarlehen behandelt. Das bringt auch bei verbundenen Geschäften Vorteile. Auch wenn für das Darlehen keine Zinsen anfallen, müssen Verbraucher keine Raten mehr zahlen, falls sie vom Kauf zurücktreten. Genau dies war vorher der Fall.

6. Schutz für Verbraucher: Mehr Informationen und Rechte bei Fremdwährungsdarlehen

Falls Verbraucher bei der Baufinanzierung ein Darlehen in Fremdwährung aufnehmen, müssen sie zukünftig bei Währungsschwankungen informiert werden. Dabei wird der Wechselkurs bei Vertragsabschluss zugrundegelegt. Steigt der Wert des Restbetrags oder der Wert der Raten um 20 Prozent an, müssen die Anbieter die Darlehensnehmer informieren. Die haben dann auch das Recht, auf die eigene Währung umzustellen (§ 503 BGB). Verbraucher haben so die Chance, aus der Währungsspekulation auszusteigen, bevor es noch teurer wird. Allerdings ist es auch schwierig, die weitere Entwicklung der Währungen richtig einzuschätzen.

7. Mehr Transparenz: Wer vermittelt, muss sachkundig sein

Immobiliardarlehensvermittler, die neu in den Markt eintreten, sind verpflichtet, ihre Sachkunde nachzuweisen (§ 34 i GewO). Das ist gut für Verbraucher, da besser ausgebildete Vermittler in der Regel auch besser beraten. Aber wie bei der Versicherungs- und Kapitalanlagevermittlung gibt es auch hier eine kulante Alte-Hasen-Regelung. Wer also länger dabei ist, darf trotzdem vermitteln.

8. Banken müssen beraten, wenn Verbraucher ständig im Dispo sind

Falls Verbraucher ihr Konto dauerhaft überziehen, müssen die Darlehensgeber eine Beratung anbieten. „Dauerhaft“ bedeutet für den Gesetzesgeber, dass die Kunden sechs Monate lang ihren Disporahmen zu 75 Prozent nutzen. Bei der Beratung soll es um günstigere Alternativen zum Dispo gehen und um die Folge der langen Nutzung. Die Verbraucher müssen das Angebot nicht annehmen. Der Gesetzgeber schätzt, dass Banken nunmehr auf 4,8 Millionen Kunden zugehen müssen. Die Kunden sollten sich aber nicht unbedingt auf den Bankberater verlassen und sich auch selbst informieren, wie sie ihre Dispo-Schulden zurückzahlen können. Denn die beste Alternative hat womöglich ein anderer Anbieter im Programm!

9. Mehr Transparenz: Banken müssen die Dispo-Zinsen endlich deutlich auf den Websites zeigen

Die Banken müssen in Zukunft gut sichtbar über die Höhe der Dispozinsen informieren (§ 675a Absatz 4 BGB). Falls die Anbieter eine Website haben, muss der Zinssatz dort angezeigt werden. Das macht den Vergleich der verschiedenen Angebote leichter. Das Recherchezentrum Correctiv hatte noch von November 2015 an versucht, alle Dispozinssätze der Sparkassen zusammengetragen, im März 2016 fehlten noch die Daten von 19 Sparkassen.

Das bringt das Gesetz nicht:

  1. eine Obergrenze für die Höhe des Dispositions- und Überziehungskreditzinses
  2. eine Beratungspflicht bei dauernder Überziehung
  3. eine Deckelung bei der Vorfälligkeitsentschädigung für Baufinanzierungen

Unterm Strich ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ein gutes Gesetz für die Banken. Die paar Regelungen zugunsten der Verbraucher bei der Nullprozent-Finanzierung und beim Fremdwährungsdarlehen machen die Einschnitte in die Rechte der Verbraucher nicht wett.

7 KOMMENTARE

  1. Guten Tag,

    hier erste Gedanken eines Praktikers ohne Anspruch auf Vollständigkeit und Ausführlichkeit, weil es spät ist und müde bin 😉

    Es ist mitnichten so, dass die Änderungen durch die WIKR überwiegend positive Auswirkungen für die Banken haben werden (Stw.: höhere Kosten, weniger Geschäft). Ich prognostiziere, dass viele der „schützenswerten“ Verbraucher künftig Probleme bei der Kreditvergabe bekommen.

    Längere Bearbeitungszeiten und kompliziertere Prozesse können künftig dazu führen, dass grundpfandrechtlich gesicherte Verbraucherdarlehen teurer werden oder dass sich Banken ganz aus bestimmten z. B. kleinvolumigen Finanzierungen zurückziehen. Außerdem bekommen die sog. privaten „Immobiliensammler“ -also Immobilienprofis- Schwierigkeiten.

    Die Kapitaldienstfähigkeit wird künftig nicht mehr statisch auf die vergangenen Einkünfte abgestellt, sondern auf die gesamte Darlehenslaufzeit. Man wird sich an Fragen gewöhnen müssen wie: „Wie sind die Geburtsdaten Ihrer Kinder?“ (wg. Anrechnungsdauer des Kindergeldes) oder „Wann gehen Sie in Rente und wieviel Rente werden Sie dann beziehen?“ oder „Wann laufen die Zinsbindungen Ihrer Fremdbankdarlehen aus?“ (Prognoserechnung mit einem sog. ‚Warnzins‘). Sollten diese Veränderungen im Rahmen der Laufzeit der beantragten Neufinanzierung dazu führen, dass an irgendeiner Stelle die Haushaltsrechnung -wenn auch nur für einen kurzen Zeitraum- negativ wird, ist der Kredit grds. abzulehnen, falls es keine belastbaren Gründe hierfür gibt, die zu einer Kompensation einer Unterdeckung führen.

    Ich könnte mir sogar vorstellen, dass die ggf. zurückhaltendere Kreditvergabepraxis zu Auswirkungen auf dem überhitzten Immobilienmarkt führen wird. Die Preisentwicklung könnte sich spürbar abkühlen. Möglicherweise ein gewolltes Korrektiv???

  2. Guten Morgen,
    die Umsetzung der neuen WKR hört sich so an, als hätten bisher die Banken nur sehr fahrlässig die Kapitaldienstfähigkeit der Antragsteller geprüft.
    Das ist grundsätzlich falsch.
    Nunmehr muss das Renteneinkommen vorrangig betrachtet werden, lebenslange Anstellungsverträge stehen im Wunschfokus. Doch wer weiß zum einen sicher, wie hoch die Rente sein wird, wer, außer Beamten hat einen nachhaltig sicheren Arbeitsplatz? Der Normalbürger sicher nicht. Ich finde es übergriffig dem Verbraucher aufzuerlegen, dass er seine Immobilienfinanzierung bis zum Rentenbehinn zurück zu zahlen hat. Sollte der mündige und selbstbestimmte Bürger nicht frei entscheiden können, wann das zu erfolgen hat? Viele junge Familien wissen schon heute, dass ihr Haus im Alter evtl. zu groß, die Instandhaltung von Haus und Garten im Alter zu beschwerlich sein könnte und erwägen bereits jetzt, zu Rentenbehinn in eine Wohnung – zur Miete oder in Eigentum umzuziehen, das Objekt evtl. den Kindern zu überlassen- auch mit Restschulden. Anders als frühere Generationen sieht nicht jeder Mensch heute die Notwendigkeit, sein Erbe schuldenfrei zu hinterlassen.
    In einiger Zeit werden wir die Auswirkungen spüren. Die Kreditvergabe geht bereits jetzt spürbar zurück…das Wort „Einbruch“ kann man schon in den Mund nehmen. Das wird über kurz oder lang auch verstärkt im Finanzierungssektor zu deutlichem Personalabbau führen. Sicher könnten die Immobilienpreise sinken, jedoch das für eine Kreditvergabe nötige niedrige Niveau zur Darstellbarkeit der Kapitaldienstfähigkeit wird sicher so nicht erreicht. Schade, dass unsere Politiker hier wieder mit der sonst wirklich rühmlichen deutschen Gründlichkeit überkorrekt Richtlinien umsetzen. Nur hat hier wirklich jemand in einem bisher gut funktionierenden Immobilienfinanzierungsmarkt über die Konsequenzen nachgedacht bevor umgesetzt wurde? Die erste Lesung zur Umsetzung erfolgte im November 2015. Ende Februar diesen Jahres in letzter Minute wurde dann der Einführungstermin 21.3.16 bekannt gegeben. In drei Monaten wurde also über solch eine wichtige Änderung entschieden? Das ist für mich als Baufinanzierungs beraterin nicht nachvollziehbar. Verbraucherschutz sieht für mich anders aus. Schutz der Kunden vor profitorientierten Finanzierungen muss sein, auch die Einbindung öffentlicher Fördermittel sowie nachrangig Fördermittel der Länder. Nur werden wir bei diesen Restriktionen der WIKR diese Mittel nicht mehr brauchen. Denn an Familien mit geringeren, förderwürdigen Einkünften können eh keine Darlehen mehr vergeben werden und selbst besser verdienende Mittelstandsfamilien, die durch lange Ausbildungszeit kaum Eigenkapital ansammeln konnten, werden wohl Mieter bleiben. Wem nützt das?
    Ich sehe hier deutlich geringere Steuereinnahmen durch sinkende Summen aus Grunderwerbsteuer, Auslieferung der Mieter an skrupellose Mietpreispolitik durch erhöhte Mietraumnachfrage. Daraus resultiert sicher auch höhere staatliche Notwendigkeit, Mietzuschüsse für die späteren „Alten“zu zahlen. Restschulden sind sicherer zu kalkulieren als die Mietpreisentwicklung, oder? Ein gewissenhafter Berater hat bisher schon Finanzierungen langfristig zinsgesichert angeboten. Und den Verbraucher nun zu zwingen entweder Schulden weg bis zur Rente nur noch für Reiche oder einen Vermieter entschulden? Sieht so staatliche Altersvorsorge und Verantwortung aus? Wer hat hier unseren Politikern die Feder geführt?
    Ich bin über diese Entwicklung sehr sehr beunruhigt.

  3. Die Befürchtungen der beiden Bankangestellten kann ich aus Sicht eines pot. Kreditnehmers leider bestätigen.
    Nach sehr positiven , zinsgünstigen indikativen Angeboten von 2 klassischen Banken wurde der Kreditantrag abgelehnt. Begründung :
    Die Bonität der beiden Darl.nehmer sei grundsätzlich gut . Aber beide haben durch Umzug u neue Stellen befristete Verträge in der Probezeit ( Arzt und Chemikerin ) . Auch das Angebot der Eltern bis Ablauf der befristeten Verträge zu bürgen , wurde abgelehnt. Es sei nach der WIKR 21.3.2016 nicht mehr erlaubt.
    Es werden bei dieser Auslegung des WIKR sicher weniger Baukredite vergeben und viele Darlehen werden teurer .

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