Vermietete Wohnung mit in Baufinanzierung

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    • Vermietete Wohnung mit in Baufinanzierung

      Hallo zusammen,

      meine Freundin und ich überlegen, gemeinsam in eine Wohnung zu ziehen. Offen ist demnächst erstmal, ob es zur Miete oder als Eigentum erfolgen soll. Nun soll in ein paar Jahren (~5-8) ein Hauskauf / Hausbau anstehen. Nun stellen sich für mich zunächst folgende Optionen dar:
      1. Die Wohnung zu mieten und später zu kaufen / zu bauen und den Mietvertrag kündigen.
      2. Die Wohnung zu kaufen, darin zunächst zu wohnen, das Haus zu kaufen / zu bauen und dann die Wohnung zu vermieten.
      Derzeit liegt etwas Eigenkapital vor, ich habe mit der ersten Bank in gut einer Woche ein erste Beratungsgespräch. Ich gehe erstmal davon aus, dass ich eine Eigentumswohnung mit Eigenkapital und Finanzierung gestemmt bekommen könnte. (noch zu klären)
      Eventuell könnte eine Eigentumswohnung auch über eine GbR aus mehreren Eigentümern erworben werden (Ich ohne Freundin ggf. mit den Eltern) und ich dann selbst mit meiner Freundin zur Miete bei der GbR wohnen?

      • Was sagt denn das Finanzamt / der Steuerberater dazu?

      • Gibt es von euch Erfahrungen dazu?
      • Kanm man dann eine noch nicht abgezahlte Eigentumswohnung mit in eine Hausfinanzierung einbinden?
    • Hallo @Nordlicht1337

      pauschal lassen sich Deine Fragen gar nicht so leicht beantworten. Die Frage mit der GbR klammere ich mal komplett aus, da kenne ich mich nicht genug aus. Hier wäre die Frage, ob es nicht geschickter wäre, wenn Dir Deine Eltern einfach ihren EK-Anteil schenken / als zinsloses Darlehen geben, als eine solche Konstruktion zu bauen.

      Ws die anderen Fragen angeht, will ich mich an einer Antwort versuchen:

      "Was sagt denn das Finanzamt / der Steuerberater dazu?"
      Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung musst Du versteuern. Abziehen kannst Du von diesen Einnahmen die Zinsen, die Abschreibungen auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, Instandhaltung und sonstige Kosten, die Du mit der Vermietung hast (vereinfacht gesagt). Unter dem Strich wirst Du jedes Jahr ein bissel mehr Steuern zahlen, weil die Zinslast zurück geht und damit die verbleibenden Einnahmen steigen (wenn alle anderen Kosten in etwa gleich bleiben).

      "Kanm man dann eine noch nicht abgezahlte Eigentumswohnung mit in eine Hausfinanzierung einbinden?"
      Da ist die Antwort glaube ich: Es kommt darauf an...

      Generell findet es die Bank natürlich besser, wenn Du keine anderen Schulden hast. Aber wenn die Wohnung schon weitgehend abgezahlt ist, und Du mit relativ viel Eigenkapital reingegangen bist, dann steht einem signifikanten Wert eine relativ geringe Restschuld gegenüber. Wie die Bank das dann auslegt - keine Ahnung. Natürlich soltest Du auch für das Häuschen das übliche Eigenkapital bis dahin wieder angespart haben. Was Du auf jeden Fall nicht tun solltest, ist jetzt eine 90% Finanzierung mit 1,5% anfänglicher Tilgung aufnehmen - da ist dann einfach noch viel zu viel Darlehen da gegenüber dem Wert der Wohnung....

      Ein Denkanstoß: Wenn Du eine Wohnung selber bewohnst, kannst Du diese nach 2 Jahren Eigennutzung verkaufen, ohne auf eventuelle Verkaufsgewinne Steuern zahlen zu müssen. Wenn Du also in einer attraktiven Region wohnst könntest Du das Ganze so stricken:
      1. Du kaufst heute die Wohnung, mit einer Zinsbindung von 5-7 Jahren. Sagen wir, die Wohnung kostet 200.000€, Du nimmst 160.000€ Darlehen auf.
      2. Du tilgst relativ aggressiv (mind. 3% anfängliche Tilgung) und soviel Sondertilgung jedes Jahr wie halt irgendwie geht.
      3. Nach 7 Jahren hast Du damit sagen wir 50% des Darlehens weggetilgt.
      4. Du verkaufst die Wohnung für 220.000€.
      5. Nach Ablösung des Darlehens verblieben Dir 140.000€ Eigenkapital (220-80) für den Hausbau.
      So ist die Kiste sauber und Du hast keine Altlasten mehr... Sollte ein Verkauf gerande nicht attraktiv sein, kannst Du immer noch eine Anschlussfinanzierung mit geringer Tilgung machen und das Ding vermieten. Schmälert dann halt das Eigenkapital fürs Haus, erhöht aber Deine laufenden Einnahmen und damit Deine Möglichkeiten bei der Finanzierung des Hauses...

      Hope that helps,
      Elias
    • Zu der Frage der GbR:

      Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist in §§ 705ff BGB geregelt.
      Das wesentliche Merkmal der GbR ist die Verpflichtung, zur Erreichung eines gemeinsamen Zwecks die vereinbarten Beiträge zu leisten.

      Wenn Sie zusammen mit Ihren Eltern eine Wohnung kaufen, dann haben Sie schlicht sog. "Bruchteilseigentum" an dieser Wohnung. Eine GbR ist dazu weder erforderlich noch entsteht sie dadurch.

      Wenn Ihre Freundin dann Miete zahlen soll, hat sie mit Ihnen einen Mietvertrag. Den können Sie als Vermieter zu dritt (Eltern und Sie) oder auch nur Sie allein als Bevollmächtiger für den Vermieter abschließen.

      Sie können an sich selbst keine Miete zahlen. Jedenfalls nicht rechts- oder steuerwirksam.
      Ihre Eltern und Sie als Eigentümer würden dann Einkünfte aus V + V erzielen.
      Da Sie jedoch die Wohnung auch selbst nutzen würden, würde es steuerlich ziemlich kompliziert.
      Keinesfalls können Sie die gesamten Kosten der Wohnung steuerlich absetzen, weil Ihre Freundin eine anteilige Miete bezahlt.

      Steuerlich würden aus der einen Wohnung gewissermaßen zwei Immobilien entstehen: eine fremdvermietete und eine eigengenutzte. Das würde beim Wiederverkauf bedeuten, dass ein möglicher Gewinn steuerpflichtig würde.

      Insgesamt daher keine zu empfehlende Gestaltung.

      Im Übrigen: so wie @elijah2807 das oben dargestellt hat, würde es zwar theoretisch funktionieren.
      In meinem Augen ist es jedoch eine gewagte Spekulation!

      Vergessen Sie nicht, dass Sie pro Immobilien-Transaktion als Käufer mindestens 10 % - in manchen Gegenden 15 % - an Nebenkosten haben für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Finanzierungsvermittlung usw.

      Diese Nebenkosten müssen erst einmal durch Wertsteigerungen "verdient" werden.
      Ob das in den nächsten fünf bis acht Jahren klappt, erscheint bei den heutigen überhitzten Preisen auf dem Immobilienmarkt mehr als fraglich.

      Und wenn Sie eine nicht abbezahlte Wohnung haben, ist das für die Frage der Finanzierung eines Hauskaufes bestenfalls neutral. Hier wurde in anderen Threads schon über die jüngste Wohnimmobilienkreditrichtlinie gesprochen. Die Banken müssen seit Frühjahr dieses Jahres viel stärker als bisher auf die persönliche Bonität des Darlehensnehmers achten. Die (mögliche) Wertsteigerung des Objekts darf als Kriterium nicht mehr herangezogen werden.

      Das führt dazu, dass der Wohnungsdarlehensmarkt für Privatkunden schwieriger wird. Die Darlehenszusagen der Sparkassen sind schon stark eingebrochen. Die Banken jammern schon - und unser bayerischer Finanzminister Söder hat Witterung aufgenommen... - Für einen populistischen Vorstoß ist der Markus Söder einfach immer zu haben.

      Sie sind Freiberufler. Damit sind Sie aus Bankersicht ohnehin problematisch.
      Meine Empfehlung: Sprechen Sie erst einmal mit ein paar Banken und hören Sie sich an, wie die Ihre Aussichten Darlehensnehmer zu werden beurteilen.

      Erst dann sollten Sie sich weitere Gedanken machen.
    • muc schrieb:

      Im Übrigen: so wie @elijah2807 das oben dargestellt hat, würde es zwar theoretisch funktionieren.In meinem Augen ist es jedoch eine gewagte Spekulation!

      Vergessen Sie nicht, dass Sie pro Immobilien-Transaktion als Käufer mindestens 10 % - in manchen Gegenden 15 % - an Nebenkosten haben für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Finanzierungsvermittlung usw.

      Diese Nebenkosten müssen erst einmal durch Wertsteigerungen "verdient" werden.
      Ob das in den nächsten fünf bis acht Jahren klappt, erscheint bei den heutigen überhitzten Preisen auf dem Immobilienmarkt mehr als fraglich.
      Fair point - daher mein Verweis auf "wenn Sie in einer attraktiven Region wohnen". Aber @muc hat schon recht, bei 5-8 Jahren ist eine Spekulation auf Wertsteigerung genau das - Spekulation.

      NIchtsdestotrotz sehe ich einen Benefit in dem von mir beschriebenen Vorgehen, den ich zwar im Kopf hatte, aber nicht runter geschrieben habe: Eine hohe Tilgung "zwingt" sie quasi zum Sparen. Die Bank bucht ab, no matter what - jeder getilgte Euro ist ein Euro den Sie nicht für Urlaub, ein neues Auto oder sonstige Späße ausgeben - und der Ihnen bei einem Verkauf wieder ins Eigenkapital fließt - zumindest wenn Sie die Wohnung zumindest im etwa zum Einstandspreis wieder loswerden.


      Das ist vielleicht eine etwas verquere Logik - aber meine Erfahrung (bei mir selbst, aber auch bei anderen) lehrt mich, dass es aus irgendeinem Grund den meisten Menschen gelingt Betrag X an Zins und Tilgung aufzubriugen, es ihnen aber sehr viel schwerer fällt den gleichen Betrag X jeden Monat beiseite zu legen und nicht anzufassen.

      Natürlich bin ich mir bewusst, dass man einen Teil des Geldes auch für Zinsen aufwendet - aber bei den niedrigen Zisen derzeit halte ich persönlich den Gewinn durch Disziplinierungseffekt für größer als die Kosten der Zinsen...
    • elijah2807 schrieb:

      Das ist vielleicht eine etwas verquere Logik - aber meine Erfahrung (bei mir selbst, aber auch bei anderen) lehrt mich, dass es aus irgendeinem Grund den meisten Menschen gelingt Betrag X an Zins und Tilgung aufzubriugen, es ihnen aber sehr viel schwerer fällt den gleichen Betrag X jeden Monat beiseite zu legen und nicht anzufassen.

      Diese "verquere Logik" ist meines Erachtens auch der Grund dafür, dass - wie vielfach von der Immobilienbranche behauptet - Eigenheimbesitzer im Alter deutlich vermögender sind als Mieter. Das mag im statistischen Durchschnitt sogar stimmen.

      Es zeigt jedoch, wie wenig vernünftig im ökonomischen Sinn sich die meisten Menschen verhalten. Sie müssen sich quasi die "Rute des Zwangssparens" aufbinden, damit sie gewissermaßen gezwungen sind, Eigenkapital in Form von reduzierten Schulden zu bilden.

      Konsequent zu Ende gedacht müsste man Nicht-Immobilienfans empfehlen, einen Kredit so hoch wie nur möglich aufzunehmen und damit ein solides Aktienportfolio weltweit agierender Großkonzerne zu finanzieren. Anhand der Vergangenheit lässt sich nachweisen, dass der kreditfinanzierte Aktienkauf jeden kreditfinanzierten Häuslebau im Vermögenszuwachs nach 30 Jahren locker schlägt.

      Ich denke, das wird in Zukunft nicht anders sein. Wenn Sie aber einen "Bankberater" oder auch nur eine Verbraucherberatung danach fragen, was sie von einer kreditfinanzierten Aktienanlage halten, schlagen alle die Hände über dem Kopf zusammen. "Das geht gar nicht."

      Bei der eigengenutzten Immobilie ist die Kreditfinanzierung völlig normal.
      Logik geht anders.

      Was bei alledem außen vor bleibt: Man sieht nur die, die es "schaffen", d.h. ihr Häusle oder die ETW tatsächlich entschulden. Über diejenigen, die ihre Immobilie mit Verlust verkaufen, weil sie Arbeitslosigkeit, eine lange Krankheit, eine berufliche Ortsveränderung, eine Ehescheidung oder der Tod eines Ehepartners dazu zwingen, schreibt kein Mensch.

      Banken finanzieren immer nur bis zu einer gewissen Höhe des Verkehrswertes, damit die Bank auch im Fall eines Notverkaufs niemals Geld verliert. Die Differenz zwischen der Bankfinanzierungssumme und dem Kaufpreis muss der Darlehensnehmer als Eigenkapital mitbringen.

      Damit ist vorprogrammiert: Kommt es in den ersten Jahren nach Beginn der Finanzierung zu einem Notverkauf, wird die Bank ihr Geld zurückbekommen. Aber das Eigenkapital des Schuldners ist zum großen Teil weg. Manchmal auch zu 100 %. Das ist das Risiko!
    • Hallo zusammen,

      vielen Dank für eure Einschätzungen! Nächste Woche steht der erste Banktermin an. Danach werde ich weiter berichten. Bei einem solchen Konstrukt wird noch viel Wasser die Elbe herunterfließen, bis es fertig gestrickt ist. Ich werde dann ggf. noch mit einem Steueberater sprechen, wenn das konkreter werden sollte.
      Stressfreier wird es wahrscheinlich sein, einfach zu mieten und Geld weiterhin beiseite zu packen.

      Stay tuned :)
    • Stressfreier auf jeden Fall. Eine Wohung zu vermieten ist Arbeit, glaub mir.

      Wenn Du es schaffst das Geld diszipliniert zur Seite zu legen (einen Teil als Festgeld für 5 Jahre?) dann ist das sicherlich der gradlinigere Weg.

      Good luck!

      PS: Die Bank wird Dir sicher einen Bausparvertrag anbieten "sichern Sie sich das niedrigere Zinsniveau".. Das würde ich mir sehr genau durchrechnen, ob das wirklich Sinn macht!