2 Fragen zu laufenden Immobilienkrediten

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    • 2 Fragen zu laufenden Immobilienkrediten

      Sehr geehrte Forumsteilnehmer, ich bin neu hier und habe Fragen, die mir vielleicht jemand mit Bankerfahrung beantworten kann, vorab schonm einmal Dank für Eure Mühe.

      1) Nachdem die Zinsfestschreibung bei einem Immobilienkredit ausgelaufen war, hat die Bank den Kredit mit variablem Zins weitergeführt. Es gibt eine Vereinbarung, wonach der Zinsatz sich im gleichen Maße verändert wie der 3-Monats-Euribor. Natürlich hat damals (2007) niemand damit gerechnet, dass dieser Zins einmal negativ werden könnte, wohl daher wurde kein Mindestzins vereinbart. Er ist nun aber mal seit ca.2 Jahren negativ, mein zu zahlender Zins ist seitdem konstant und wird nicht mehr (nach unten) angepasst. Gibt es Rechtssprechung, die der Bank hier einen Mindestzins gestattet, obwohl er vertraglich nicht vereinbart ist?

      2) Für ein weiteres Darlehen erhielt ich ein Angebot für eine Neufestschreibung, das Angebot habe ich jedoch nicht unterschrieben, weil ich ein bisschen schauen wollte, wohin die Zinsen gehen. Mein Bauchgefühl war richtig, seitdem (2011) sind die Zinsen ja extrem gesunken. Die Bank hat jedoch, obwohl meine Unterschrift nicht vorlag, das Darlehen entsprechend dem nicht unterschriebenen Angebot mit Festzins fortgeführt. Da ich durch Pflege ziemlich ausgelastet war, ist mir dies nicht sofort, sondern erst kürzlich aufgefallen. Da diese Bank nur noch nervt (man erreicht niemanden, nur ahnungslose Callcenter, Wunsch wegen Umzug von einer anderen Filiale betreut zu werden wird nicht entsprochen) möchte ich gerne wechseln. Alle Darlehen bis auf dieses sind variabel, ein Wechsel also gut möglich.

      Nun habe ich die Bank auf die fehlende Zinsvereinbarung hingewiesen, primär, um das Darlehen als variabel ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen zu können. Aber so wie mich die geärgert haben, möchte ich auch den zuviel gezahlten Zins zurück.

      Die Bank verlangt nun von mir eine schriftliche Erklärung, dass ich bei einer Neuberechnung des Zinses seit Auslaufen der letzten Festschreibung einen evntuell sich ergebenden höheren Zins an die Bank zu zahlen bereit sei. Da werde ich, nach der Vorgeschichte, natürlich mißtrauisch. Was soll dieses Schreiben? Ist das nur, wie ich vermute, ein Bluff, oder wird hier eine Schweinerei vorbereitet?

      Den Euribor, an den die Bank den variablen Zins koppelt, kenne ich, was ich nicht kenne, ist die aufgeschlagene Marge der Bank. Vor allem weiß ich nicht, ob die Bank die Marge nach ihrem Gusto so hoch setzen kann, wie sie will. Denn hier hätte die Bank einen Hebel, durch eine exzessive Marge eine Neuberechnung unattraktiv zu machen. Wie kann man die Marge in Erfahrung bringen, um rechnen zu können?

      Von der Bank sich ausgepresst fühlende Zitrone
    • Hallo Zitrone,

      zu 1.: Schreiben Sie Ihrer Bank einen freundlichen (das ist jetzt ernst gemeint) Brief, in dem Sie sich darüber wundern, dass der Zinssatz seit geraumer Zeit nicht angepasst wurde, obwohl sich der Euribor (wenn auch unterhalb der Nulllinie) bewegt hat, rechnen Sie den Zinssatz aus, der derzeit Ihrer Meinung nach zutreffend wäre und bitten die Bank, ab sofort diesen Zinssatz anzuwenden und für die Vergangenheit auf der Basis des jeweils zutreffenden Zinssatz neu zu rechnen. Setzen Sie der Bank im ersten Anlauf eine eher großzügige Frist (ein Monat), wenn innerhalb dieser Frist keine Antwort kommt, dann noch eine kurze Nachfrist (zwei Wochen). Kommt dann immer noch keine Antwort, dann wissen Sie, dass Sie im Do-It-Yourself-Verfahren nicht weiterkommen und lassen sich anwaltlich beraten. Ich vermute aber, dass Sie eine Antwort bekommen. Im Wesentlichen sind drei Varianten denkbar:
      a) Die Bank stellt fest, dass aus diesem oder jenem Grund bei ihr etwas schief gelaufen ist und berechnet einen günstigeren Zinssatz - super, Haken dran, Sache erledigt.
      b) Die Bank teilt Ihnen mit, dass sie alles richtig berechnet hat, wie sich aus § XY Absatz Z Ihres Vertrages eindeutig ergibt - Sie lesen noch einmal nach und stellen fest, dass die Bank recht hat - schade, hat nichts gebracht, außer dass Sie jetzt wissen, dass die Bank das Darlehen korrekt abrechnet, Sache erledigt.
      c) Die Bank teilt Ihnen mit, dass sie alles richtig gemacht hat, die Begründung befriedigt Sie aber nicht, ist für Sie nicht nachvollziehbar, kommt Ihnen "irgendwie verdächtig" vor - ärgerlich, Sie wissen nun, dass Sie im Do-It-Yourself-Verfahren nicht weiterkommen und suchen sich rechtlichen Rat bei einem Anwalt Ihres Vertrauens - in diesem Fall kann Ihnen kein Forum helfen, da Sie hier eine qualifizierte Rechtsberatung nicht erwarten können.

      Zu 2.: Üblicherweise wird nach Auslaufen der Zinsbindung, sofern keine neue Zinsbindung vereinbart wird, ein variabler Zinssatz angewendet, den die Bank "nach billigem Ermessen" ziemlich frei festsetzt. Diese Zinssätze liegen immer über den Baufinanzierungszinssätzen mit Zinsbindung und entsprechen eher den Zinssätzen für Ratenkredite. In der Regel steht diese Verfahrensweise schon irgendwo im Kleingedruckten des zunächst abgeschlossenen Vertrages (Formulierung z. B. "Kommt eine Vereinbarung über eine neue Zinsfestschreibung nicht zustande, gilt nach dem Ende der Zinsfestschreibung der dann aktuelle variable Zinssatz der Bank für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit dreimonatiger Kündigungsfrist."). Sie können also nicht automatisch davon ausgehen, dass die Vereinbarung wie bei dem Darlehen zu 1. (handelt es sich um die gleiche Bank?) für dieses Darlehen die gleiche ist (es sei denn, Sie wissen es - dann sollten Sie aber noch einmal in Ihren Vertrag schauen, üblicherweise lauten die Vereinbarungen dann ungefähr "Der Zinssatz liegt X Prozentpunkte über dem 3-Monats-Euribor des vorherigen Quartals und wird regelmäßig zum ... angepasst." oder so ähnlich. Den jeweils aktuellen variablen Zinssatz, den die Bank für derartige Darlehen berechnet, können Sie evtl. im Preis- und Leistungsverzeichnis finden, sonst müssen Sie die Bank fragen (das müsste auch beim Call-Center funktionieren). Ca. sechs Monate bis ca. einen Monat vor Auslaufen der Zinsbindung müssten Sie zudem eigentlich ein Schreiben von der Bank bekommen haben, in dem ungefähr stand, dass Ihre Zinsbindung demnächst ausläuft und dass man Ihnen anbietet, eine neue Zinsbindung zu ... Konditionen abzuschließen, falls keine neue Zinsvereinbarung erfolge, werde das Darlehen mit einem variablen Zinssatz von X % fortgeführt. Anstatt genau das zu machen, hat die Bank offenkundig irrtümlich, in gewisser Weise ein Bankirrtum zu Ihren Gunsten, weiterhin einen - vermutlich vergleichsweise niedrigeren - "festen" Zinssatz angewendet. Nun ist die Bank - mangels tatsächlicher Vereinbarung einer Zinsbindung - bereit, Sie aus dem Vertrag zu entlassen, möchte aber nachträglich den schlechteren variablen Zinssatz anwenden und bittet Sie hierzu um Ihre Zustimmung (so meine Vermutung zum Hintergrund des von Ihnen erwähnten Schreibens). Hierauf sollten Sie sich auf keinen Fall einlassen. Schreiben Sie der Bank, dass Sie mit ihrem Vorschlag (Einverständniserklärung) nicht einverstanden sind, kündigen Sie das Darlehen (Sie müssen allerdings sicher sein, dass Sie anderweitig eine Finanzierung bekommen) und weisen Sie darauf hin, dass Sie davon ausgegangen sind, dass dieses Darlehen in der Vergangenheit und gegenwärtig zinslich jedenfalls nicht zu günstig für Sie abgerechnet wurde. Schreiben Sie, wäre Ihnen in der Vergangenheit ein höherer Zinssatz berechnet worden, wären Sie selbstverständlich schon viel früher aktiv geworden, um sich anderweitig mit einem günstigeren Darlehen zu versorgen. Bitten Sie um eine Bestätigung der Kündigung unter Angabe des Inkrafttretens der Kündigung (m. E. müsste die Kündigungsfrist bei drei Monaten liegen, § 488 Abs. 3 BGB). Entspricht die Bank Ihrer Forderung nicht (bedingungslos), wissen Sie dass Sie im Do-It-Yourself-Verfahren nicht weiterkommen und suchen sich rechtlichen Rat bei einem Anwalt Ihres Vertrauens - in diesem Fall kann Ihnen kein Forum helfen, da Sie hier eine qualifizierte Rechtsberatung nicht erwarten können ...
      Wenn Sie allerdings davon ausgehen bzw. sicher sind, dass die Bank Ihnen für dieses Darlehen in der Vergangenheit zu hohe Zinsen berechnet hat, sollten Sie gleich einen Anwalt aufsuchen - Call-Center können Sie für derartige Angelegenheiten jedenfalls vergessen. Die Mitarbeiter haben in aller Regel nicht die notwendigen Entscheidungsbefugnisse für "außergewöhnliche Fälle".

      Viel Erfolg und herzliche Grüße

      BSHKunde
    • Hallo BSH-Kunde,

      vielen Dank für die ausführliche Antwort.

      zu 1: Wie ich mit der Bank umgehen werde, nachdem ich mir die fehlenden Kenntnisse verschafft habe, weiß ich wohl. Auch meinen Vertrag habe ich sorgfältig gelesen. Darin steht eben, dass sich der Zinssatz ändert wie der 3-Monats-Euribor. Ich habe verschiedene Darlehen variabel laufen, Wenn ich aus jeder monatlichen Zinszahlung den Zinssatz errechne, vom Ergebnis den aktuellen Euribor abziehe, komme ich auf einen festen Satz Satz, je nach Darlehen, zwischen 1,6 und 2,8 %. Dies ist die Marge der Bank.

      Der von der Bank berechnete Zinssatz ist nun nie unter diese Marge gefallen, obwohl der Euribor negativ wurde, und im Vertrag nichts von einem Mindestzins steht. Der Zinssatz hätte also unter die Marge fallen müssen. Deshalb nochmals die Frage, ob eine gesetzliche Regelung oder Urteile bekannt sind, die der Bank das Recht auf einen Mindestzins zubilligen, obwohl er im Vertrag nicht vereinbart ist. Mein Anwalt, der die Fälle des Alltags gut erledigt, hat im Übrigen hiervon keine Ahnung, die Fragestellung zu recherchieren ist ihm wohl zu aufwendig oder zu schwer. Er ist halt nicht auf Bankrecht spezialisiert, ich bezweifle, dass er Zinsrechnung beherrscht. Einen Spezialisten kenne ich leider nicht.

      zu 2: Die Frage, auf den Punkt gebracht, lautet: kann die Bank die Marge (s.o.) weitgehend frei und einseitig festsetzen? Unterliegt die Marge der Billigkeitsprüfung nach $ 315 BGB? Im Preisverzeichnis der Bank steht die Marge natürlich nicht. Wo kämen wir denn da hin, bei soviel Transparenz? Nach meiner Berechnung bekomme ich bei einer Zinsneuberechnung ordentlich Geld zurück, wenn maximal die bisher geforderte Höchstmarge von 2,8 % (s.o.) zugrundegelegt wird. Könnte nun die Bank den Spieß umdrehen und z.B. 5 % Marge + Euribor verlangen statt 2,8 % + Euribor, um eine Neuberechnung zu ihren Gunsten zu manipulieren und für mich zum finanziellen Risiko zu machen? Ohne das erwähnte Schreiben der Bank wäre ich auf diese Idee nicht gekommen.

      Viele Grüße

      Zitrone
    • Hallo Zitrone,

      nachstehend erlaube ich mir einige (zusätzliche) Anmerkungen zu den von Ihnen gestellten Fragen:

      1) Grundsätzlich sollte der Kreditgeber den Vertragszins nach den Regelungen des Kreditvertrages ermitteln und so die Zinsbeträge berechnen. Mir sind aus meiner Sachverständigentätigkeit jedoch Fälle bekannt, in denen der Kreditgeber einseitig den Vertragszinssatz auf 0,00% plus Kreditmarge abgerechnet hat. Wie sich der variable Zinssatz in Ihrem konkreten Fall berechnet, gilt es anhand des Kreditvertrages festzustellen. Darüber sollte die Bank Auskunft geben.

      Falls zum Beispiel der Kreditvertrag keine Regelungen zur Kreditmarge bei variablen Krediten enthält und/oder die Bank nicht dazu bereit ist, die Informationen zur Verfügung zu stellen, könnten Sie ein Ombudsmannverfahren bzw. ein Petitionsverfahren bei der BaFin einleiten. Hierüber können Sie die Ihnen fehlenden Informationen abfragen und gegebenenfalls zu viel gezahlte Zinsbeträge zurückfordern.

      2) Ob die Bank berechtigt war, den Zinssatz aus gesetzlich herzuleitenden Gründen für das zweite Darlehen mit einem Festzinssatz fortzuführen, sollte durch einen Anwalt geprüft werden. Aber auch hier könnte Ihnen ein Ombudsmannverfahren bzw. ein Petitionsverfahren bei der BaFin helfen. Hierüber können Sie erfragen, auf welcher (vertraglichen oder gesetzlichen) Grundlage die Zinsen seit dem Umstellungstermin berechnet worden sind. So können Sie zumindest die fehlenden Informationen in Erfahrung bringen und anschließend über das weitere Vorgehen entscheiden.

      Ein Hinweis in eigener Sache: Ich bin Sachverständige für das Sachgebiet Private Baufinanzierung und erstelle regelmäßig Gutachten zu den wirtschaftlichen Folgen von unzulässigen Zinsanpassungsklauseln.

      Mir lagen weder vollständige Unterlagen und Informationen vor, noch habe ich eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls durchgeführt. Insofern ist meine Antwort auf Ihre Fragestellung als Rat bzw. eine Empfehlung gemäß § 675 Absatz 2 BGB zu werten (dejure.org/gesetze/BGB/675.html).

      Mit freundlichen Grüßen

      Kathleen Gamper
    • Hallo Frau Gamper,

      vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort. Den Tip mit Ombudsmann/Petitionsverfahren bei der BaFin werde ich weiterverfolgen. Bei der Bank handelt es sich um eine Sparkasse, ist die BaFin auch für Sparkassen zuständig, oder werden die woanders beaufsichtigt?

      Zur Berechnung eines variablen Znses nach Auslaufen der Festschreibung steht im ursprünglichen Kreditvertrag nichts. Nachdem ich ein Angebot zur Neufestschreibung nicht angenommen hatte, hat mir die Bank eine neue Zinsvereinbarung mit einseitig festgesetztem variablen Zins zugeschickt. Darin steht nur, dass sich der Zinssatz in der Zukunft ändert wie der 3-Monats-Euribor. Daran hat sich die Bank auch solange gehalten, bis der Euribor negativ wurde. Danach sank der Euribor weiter, der berechnete Zins aber nicht. Die Bank betrachtet also ihre Marge als Mindestzins, das steht aber so weder im Kreditvertrag, noch in der neuen Zinsvereinbarung mit variablem Zins.

      Mit freundlichen Grüßen

      Zitrone
    • Hallo Zitrone,

      die BaFin ist auch für Kunden von Sparkassen zuständig. Bitte beachten Sie jedoch, dass Sie nicht gleichzeitig ein Ombudsmannverfahren bei der Schlichtungsstelle beim Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V. und ein Ombudsmannverfahren/Petitionsverfahren bei der BaFin einleiten können.

      Vielleicht wenden Sie sich vorab telefonisch an die zuständige Stelle bei der BaFin und klären deren Zuständigkeit in Ihrem konkreten Fall und mit den konkreten Fragestellungen ab. So vermeiden Sie u.a. unnötige Wartezeiten.

      Ein Hinweis in eigener Sache: Ich bin Sachverständige für das Sachgebiet Private Baufinanzierung und erstelle regelmäßig Gutachten zu den wirtschaftlichen Folgen von unzulässigen Zinsanpassungsklauseln.

      Mir lagen weder vollständige Unterlagen und Informationen vor, noch habe ich eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls durchgeführt. Insofern ist meine Antwort auf Ihre Fragestellung als Rat bzw. eine Empfehlung gemäß § 675 Absatz 2 BGB zu werten (dejure.org/gesetze/BGB/675.html).

      Mit freundlichen Grüßen

      Kathleen Gamper