Steuerliche Vermietung an Angehörige

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Bei verbilligter Vermietung von Wohnraum an Angehörige, sollte von Zeit zu Zeit überprüft werden, ob der bislang vereinbarte Mietzins auch weiterhin die prozentualen steuerrechtlichen Hürden erfüllt. Nur wenn die Miethöhe bei mindestens 66 Prozent der üblichen Marktmiete liegt, sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig.

Vereinfachungen bei der Vermietung an Angehörige

Mit Wirkung vom 1. Januar 2012 werden die Grenzen bei verbilligter Überlassung von Wohnraum vereinheitlicht und es entfällt dann der Verzicht auf das Erfordernis einer Totalüberschussprognose in diesen Fällen. Die Folgen einer verbilligten Überlassung von Wohnraum zwischen 56% und 75% der Marktmiete fallen weg. Ab dem 01.01.2012 gelten 66% bzw. 2/3 der ortsüblichen Miete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug (§ 21 Abs. 2 EStG).

Damit gilt mit Wirkung vom 1. Januar 2012: Beträgt die vereinbarte Miethöhe mindestens 66% der ortsüblichen Miete, so gilt die Vermietung als vollentgeltlich und erlaubt den vollen Abzug der mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten. Die früher aufwändig zu erstellende Ertragsprognose ist entfallen. Beträgt die vereinbarte Miethöhe weniger als 66% der ortsüblichen Miete, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Als Folge sind dann die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Erklärung zur Einkommensteuer abziehbar.

Altes Steuerrecht bei einschließlich Steuerjahr 2011

Liegt die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist zunächst eine Prognoserechnung für einen Zeitraum von 30 Jahren zu erstellen. Damit hat der Vermieter nachzuweisen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Fällt die Prognose positiv aus, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Kosten in voller Höhe abziehbar. Ergibt sich aus der Prognoseberechnung jedoch ein negatives Ergebnis, so muss der Vermieter die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufteilen. Aufwendungen für das Vermietungsobjekt sind dann nur insoweit zu berücksichtigen, als diese auf den entgeltlichen Teil entfallen. Werden weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, ist grundsätzlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Überprüfung der richtigen Miethöhe kann man mit Hilfe eines Mietspiegels der jeweiligen Stadt oder Gemeinde vornehmen.

Fazit: Mit der Vereinfachung auf 66 Prozent der ortsüblichen Miete erhalten sowohl Finanzamt als auch Steuerpflichtiger mehr Rechtssicherheit. Diese Änderung ist Teil des umfangreichen Paketes von Steueränderungen (insbesondere zur Einkommensteuer), die im Artikel Maßnahmen zur Steuervereinfachung für 2012 genauer erläutert werden. Durch den Wegfall der Ertragsprognose wird allein durch die Höhe der Miete die Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung an Familienmitglieder und nahe Angehörige begründet.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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