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Dynamische Amortisationsrechnung

Die dynamische Amortisationsmethode ist eine spezifische Methode zur Ermittlung des Zeitpunktes, wann der Kapitaleinsatz für eine Investition zuzüglich einer festgelegten Verzinsung zurückgeflossen ist. Die statische Amortisationszeit berücksichtigt nicht die Verzinsung und ist daher bei einem Kalkulationszinssatz von Null immer kürzer als die dynamische Amortisationszeit.

Die statische Amortisationsdauer führt zwangsläufig zu falschen Ergebnissen, weil sie eine "zinsfreie Umwelt" unterstellt. Insbesondere in Immobilienrechnungen (früher: Bauherren- und Erwerbermodelle, jetzt vermietete Wohnungen und Immobilienfonds) wird manchmal noch mit einer statischen Amortisationsdauer gearbeitet. Leider werden auch manchmal in der Presse (vermutlich aus Vereinfachungsgründen) Vorteilsvergleiche und Hochrechnungen von Immobilienwerten statisch dargestellt.

Der Zeitpunkt der dynamischen Amortisationsdauer ersetzt nicht die Entscheidungskennziffern "Kapitalwert" und "Rendite/Effektivverzinsung" (=interner Zinssatz). Der Zeitpunkt des Rückflusses der Investition eignet sich nur bedingt als Entscheidungskriterium für die Vorteilhaftigkeit der Investition. Ähnliche Fragestellungen sind für andere Zeitpunkte denkbar. Beispiele: Wann habe ich 50% der Investition verdient? Wie stehe ich mit meiner Investitionsentscheidung nach 2 Jahren? Welche Abweichungen gibt es zwischen einer Planungsrechnung und der IST-Rechnung nach x Jahren?

Finanzmathematisch suchen die vorgenannten Fragen die kumulierten Barwerte zu einem bestimmten Zeitpunkt. Beispiel: Eine Investitionsausgabe von 100.000 EUR am 15.4.2008 soll auf den Kapitalrückfluss zum 15.4.2010 untersucht werden. Die Summe der Barwerte der Zahlungsströme beläuft sich zum 15.4.2010 auf minus (= - 60.000 EUR). Ergebnis: Es sind 40% des eingesetzten Kapitals nach 2 Jahren unter Zugrundelegung des Kalkulationszinsfußes zurückgeflossen. Zu dem Zeitpunkt, wo die Summe der Barwerte nahe Null liegt, sind 100% des eingesetzten Kapitals wieder verdient worden.

Fazit: Fragen zur dynamischen Amortisationsdauer beziehen sich nicht nur auf den Zeitpunkt des 100%igen Kapitalrückflusses, sondern auf beliebige Zeiträume. Die Kennziffer hat mehr informativen Charakter und eignet sich nur eingeschränkt für den Investitionsvergleich. Gleichwohl schärft die Kennziffer den Blick für die Gesamtbeurteilung und kann daher durchaus Bestandteil einer Computer-gestützten Investitionsuntersuchung sein.

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