Fristlose Kündigung des Mietvertrags

Wenn Ihr Mietvertrag fristlos gekündigt wird

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Vermieter kann nur dann fristlos kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dazu hat.
  • Der häufigste Kündigungsgrund ist: der Mieter ist mit der Miete erheblich in Rückstand.
  • Der Mieter kann innerhalb einer Schonfrist die rückständige Miete zahlen, auch wenn er schon die Kündigung bekommen hat. Sie wird dadurch unwirksam. Eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden kann allerdings trotz Nachzahlung weiterhin Bestand haben (BGH, Az. VIII ZR 238/15).
  • Bei anderen Pflichtverletzungen muss der Vermieter zunächst abmahnen.
  • Kein Vermieter kann seinen Mieter eigenmächtig auf die Straße setzen. Er muss dazu Räumungsklage einreichen.
  • Hat der Vermieter vor Gericht Erfolg, kann er die Angelegenheit einem Gerichtsvollzieher übergeben und die Räumung veranlassen.

Das sollten Sie tun

  • Geraten Sie nicht in Panik, wenn Sie eine fristlose Kündigung erhalten haben: Nicht jede Kündigung ist wirksam.
  • Überprüfen Sie die Kündigung. Wurde kein Kündigungsgrund angegeben, ist die Kündigung unwirksam.
  • Haben Sie vor der Kündigung eine Abmahnung erhalten? Falls nicht, kann die Kündigung unwirksam sein.
  • Sind Sie wegen Mietrückstands gekündigt worden, sollten Sie den Rückstand rasch vollständig zahlen. Bei Bedarf kann das Sozialamt oder das Jobcenter helfen und Ihre Miete vorläufig übernehmen.
  • Haben Sie deshalb weniger Miete gezahlt, weil Sie von Ihrem Minderungsrecht Gebrauch gemacht haben, sollten Sie sich umgehend mietrechtlich beraten lassen und sich gegen die fristlose Kündigung wehren.
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Sie genießen als Mieter einer Wohnung Kündigungsschutz. Nur in gesetzlich klar umrissenen Fällen ist eine Kündigung durch Ihren Vermieter möglich. Eine Räumung der Wohnung gegen Ihren Willen ist darüber hinaus nur dann durchsetzbar, wenn die Kündigung von einem Gericht geprüft und als wirksam bestätigt wurde. Geraten Sie daher nicht in Panik, wenn Sie eine fristlose Kündigung erhalten haben und aufgefordert sind, Ihre Wohnung kurzfristig zu räumen.

Nur in Ausnahmefällen kann Ihr Vermieter den Mietvertrag beenden, ohne eine Frist einzuhalten – zum Beispiel, wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, dass Ihrem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann oder Sie mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug sind (§ 543 BGB).

Dabei sind die Interessen von Vermieter und Mieter gegen einander abzuwägen. Und es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters wie Pflegebedürftigkeit oder Krankheit sind auch bei einer fristlosen  Kündigung zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 9. November 2016, Az. VIII ZR 73/16).

Häufigster Kündigungsgrund: Mietrückstand

Wenn Sie mit Ihrer Miete in Verzug sind, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Dazu muss der Mietrückstand aber erheblich sein (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand ist möglich, wenn

  • Sie in zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt keine Miete bezahlt haben,
  • Sie in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt haben und die zwei rückständigen Beträge in der Summe eine Monatsmiete überschreiten,
  • Sie über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, die Miete teilweise nicht gezahlt haben und ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten entstanden ist.

Ihr Vermieter muss den Mietrückstand nicht anmahnen, er kann sofort kündigen. Miete im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist das gesamte Entgelt für die Überlassung der Wohnung inklusive Nebenkostenvorauszahlungen. Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung zählen hingegen nicht dazu: Streiten Sie mit Ihrem Vermieter darüber, kann er den Mietvertrag deshalb nicht fristlos kündigen.

Ein Kündigungsrecht besteht nicht, wenn Sie die Miete wegen bestehender Wohnungsmängel zu Recht gekürzt haben. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten: Irrtümlich anzunehmen, zur Minderung berechtigt zu sein, schützt nicht vor Kündigung. Um keine fristlose Kündigung zu riskieren, sollten Sie mit einem Mietrechtsexperten klären, ob Ihre Minderung berechtigt war und weiterhin ist. Verbraucherzentralen bieten kostengünstige Beratung an, aber auch Mieterbund oder Mietervereine können Ihnen weiterhelfen. Wie Sie den richtigen Rechtsanwalt finden, lesen Sie hier.

Zahlung der Mietschulden innerhalb der Schonfrist

Achtung

Mehrfacher Mietrückstand

Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese durch Nachzahlung unwirksam wurde, können Sie mit einer erneuten Nachzahlung die neuerliche Kündigung nicht mehr aus der Welt räumen.

Sie können den Zwangsauszug aber verhindern, wenn Sie innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand voll bezahlen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Teilzahlungen genügen selbst bei einem nur geringen Restbetrag nicht. Ebenso wenig reicht das Angebot von Ratenzahlungen aus. Die fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam.

Statt einer direkten Nachzahlung können Sie Ihren Mietrückstand auch mit eventuellen Forderungen gegenüber Ihrem Vermieter verrechnen, um die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Eine solche Aufrechnung ist zum Beispiel möglich, wenn Sie einen Anspruch auf die Rückerstattung von Nebenkosten haben.

Wenn Sie das Geld für die Bezahlung der Mietrückstände nicht selbst aufbringen können, sollten Sie sich an das Sozialamt Ihres Bezirks wenden: Sie können bei der Abteilung Soziale Wohnhilfe einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden stellen. Erkundigen Sie sich zugleich, ob Sie Anspruch auf Wohngeld haben. Falls Sie arbeitslos sind, Arbeitslosengeld II erhalten und die Mietrückstände nicht alleine aufbringen können, gibt es die Möglichkeit, beim Jobcenter einen Antrag auf Übernahme Ihrer Mietschulden zu stellen, um einen drohenden Verlust der Wohnung abzuwenden. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln und nicht unnötig Zeit verstreichen lassen.

Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sprechen Vermieter häufig gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug aus. Sie hoffen darauf, dass vor Gericht wenigstens die ordentliche Kündigung mit ihren längeren Fristen Bestand hat, selbst wenn die außerordentliche Kündigung zugleich für unwirksam erklärt wird. Auch wenn die fristlose Kündigung unwirksam wird, weil der Mieter die Mietschulden innerhalb der Schonfrist gestrichen hat, kann die ordentliche weiter Bestand haben (BGH, Beschluss vom 20. Juli 2016, Az. VIII ZR 238/15). In diesem Fall müssten Sie nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist ausziehen – auch wenn Sie Ihre Schulden beglichen haben.

Achtung

Enttäuschtes Vertrauen

Ihr Vermieter darf auch dann fristlos kündigen, wenn sein Vertrauen in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise angesichts des vorausgegangenen Geschehens nach einer Abmahnung sofort wieder enttäuscht worden ist (BGH, Urteil vom 4. Februar 2009, Az. VIII ZR 66/08).

Aus diesen Gründen kann Ihnen auch fristlos gekündigt werden

Neben Zahlungsrückstand gibt es weitere wichtige Gründe und Pflichtverletzungen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Wir haben die wichtigsten für Sie zusammengestellt.

  • Erhebliche Belästigung der Hausbewohner: Das kann eine nachhaltige Störung des Hausfriedens im Sinne von § 569 Abs. 2 BGB darstellen und eine fristlose Kündigung zur Folge haben (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 25. Juni 2013, Az. 7 C 148/12). Auch wenn der Mieter mehrfach täglich Tauben füttert, kann das eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen (AG Nürnberg, Urteil vom 8. April 2016, Az. 14 C 7772/15).
  • Andauernde Lärmbelästigung: Normale Wohngeräusche auch der Kinder von Mietern berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 9. September 2005, Az. 33 C 3943/04. Eine andauernde Lärmbelästigung kann allerdings den Hausfrieden nachhaltig stören und zur fristlosen Kündigung berechtigen (LG Berlin, Urteil vom 11. Februar 2010, Az. 67 S 382/09). Die andauernde Lärmbelästigung muss allerdings der Vermieter nachweisen.
  • Unerlaubte Untervermietung: Hat der Mieter einen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung, diese aber nicht eingeholt, kann der Vermieter zwar kündigen. Sie können sich aber gegen die Kündigung mit dem Einwand der unzulässigen Rechtsausübung wehren (dazu auch BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013, Az. VIII ZR 5/13).
  • Ständig unpünktliche Mietzahlung: Wichtig ist, dass bei einer solchen Kündigung eine Abmahnung erforderlich ist, da es sich nicht um einen vom Bürgerlichen Gesetzbuch erfassten Fall des Zahlungsverzugs handelt (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, Az. VIII ZR 91/10).
  • Vertragswidrige Nutzung: Wenn Sie die Wohnung vertragswidrig nutzen, also beispielsweise in einer Wohnimmobilie ohne Wissen des Vermieters ein Gewerbe betreiben oder ihrer beruflichen Tätigkeit mit Publikumsverkehr nachgehen, kann das nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen (BGH, Urteil vom 10. April 2013, Az. VIII ZR 213/12).
  • Erhebliche Gefährdung der Mietsache: Gefährdende Pflichtverletzungen können sein: kein regelmäßiges Lüften der Mieträume (AG Hannover, Urteil vom 31. August 2005, Az. 565 C 15388/04); Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht; Herbeiführung einer Brandgefahr; übermäßige Tierhaltung (LG Karlsruhe, Urteil vom 12. Januar 2001, Az. 9 S 360/00); unterlassenes Heizen trotz Frostgefahr (LG Hagen, Urteil vom 19. Dezember 2007, Az. 10 S 163/07).
  • Kaution nicht gezahlt: Wenn Sie Ihre Kaution noch nicht gezahlt haben und der noch nicht gezahlte Betrag einer zweifachen Monatskaltmiete entspricht, können Sie fristlos gekündigt werden. Eine Schonfrist, in der Sie nachzahlen können, gibt es dann nicht. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).
  • Vorvermieterbescheinigung gefälscht: Wer eine Vorvermieterbescheinigung fälscht, kann fristlos gekündigt werden (BGH, Urteil vom 9. April 2014, Az. VIII ZR 107/13).

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Abmahnung bei Kündigung wegen Pflichtverletzung erforderlich

Achtung

Keine Abmahnung bei Zahlungsverzug

Ihr Vermieter muss Sie nicht erst abmahnen, wenn er Sie wegen Mietschulden kündigt. Das gilt auch, falls Sie die Kaution nicht gezahlt haben.

Beachten Sie, dass der Vermieter Sie vor der Kündigung wegen einer Pflichtverletzung immer abmahnen und auffordern muss, Ihr vertragswidriges Verhalten zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB).

Zugleich muss er Ihnen die fristlose Kündigung androhen. Erst, wenn Sie die Abmahnung nicht beachten, kann er Ihnen fristlos die Wohnung kündigen. Haben Sie also keine Abmahnung erhalten, ist die Kündigung in aller Regel unwirksam.

Kündigungsgrund muss genannt werden

Den Kündigungsgrund muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Hat Ihr Vermieter nur geschrieben, dass er fristlos kündigt, aber nicht, warum er den Vertrag kündigt, ist die Kündigung unwirksam. Es reicht auch nicht, wenn zum Beispiel ganz allgemein erhebliche Lärmbelästigen angegeben werden, ohne sie konkret zu benennen (LG Stuttgart, Beschluss vom 7. Juni 2006, Az. 19 T 33/06). Er kann auch nicht einfach den Grund nachliefern, sondern muss Ihnen erneut eine Kündigung schicken, aus der Sie den Grund entnehmen können. Sonst brauchen Sie einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht zu widersprechen.

Räumungsklage nach fristloser Kündigung

Ziehen Sie trotz der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus, kann der Vermieter Sie nicht einfach auf die Straße setzen: Er muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die außerordentliche fristlose Kündigung zulässig und begründet war.

Selbst wenn vor Gericht ein Räumungsurteil ergangen ist, kann der Eigentümer nicht einfach eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung nicht räumen: Er muss in jedem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Urteils beauftragen. Nur dieser Beamte darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verweigern, indem er die Wohnung versiegelt. Die Kosten dafür müssen Sie tragen.

Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig! Lassen Sie sich beraten! Wie Sie einen guten Rechtsanwalt für Mietrecht finden, lesen Sie hier. Auch die Verbraucherzentralen, der Mieterbund und die regionalen Mietervereine bieten Unterstützung.

Dann können Sie Ihren Mietvertrag fristlos kündigen

Auch als Mieter können Sie außerordentlich fristlos kündigen, wenn Sie die Mietwohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig oder nicht mehr nutzen können. Dass von der Wohnung möglicherweise erhebliche Gefahren für Ihre Gesundheit ausgehen, ist ein weiterer Grund.

Dieses Kündigungsrecht ist nicht nur von Bedeutung, wenn Sie Ihr Mietverhältnis aufgrund einer Befristung nicht ordentlich beenden können. Auch in einem ordentlich kündbaren Mietverhältnis bietet es Ihnen die Möglichkeit, aus dem Mietvertrag herauszukommen, ohne dass Sie sich an die Kündigungsfrist halten müssen.

Achtung

Zuerst abmahnen

Denken Sie daran, den Vermieter abzumahnen oder ihm eine Abhilfefrist zu setzen, bevor Sie die fristlose Kündigung aussprechen. Bezeichnen Sie darin den zu beanstandenden Zustand genau und fordern Sie ihn auf, diesen Missstand innerhalb einer angemessenen Zeit zu beheben. Die Frist, die Sie Ihrem Vermieter lassen, hängt davon ab, was er machen muss. Wir empfehlen zwei Wochen.

Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs

  • Der Vermieter hat den Schlüssel nicht übergeben oder die Wohnung ist noch anderweitig vermietet.
  • Wegen Bauarbeiten kann die Wohnung zeitweise nicht genutzt werden.
  • Die tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent (BGH, Urteil vom 29. April 2009, Az. VIII ZR 142/08).
  • Der Vermieter behält die Schlüssel ein und betritt die Mietwohnung unberechtigterweise (OLG Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006, Az. 13 U 182/06).
  • Während der Heizperiode fällt die Heizung aus (KG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. April 2008, Az. 8 U 209/07).

 

Erhebliche Gesundheitsgefährdung

  • Schimmelpilz in Mieträumen: Ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich allerdings nicht allgemein beantworten und kann in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (BGH, Urteil vom 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06).
  • Sicherheitsmängel: Nicht verkehrssichere, bauliche Beschaffenheit von Treppen, Fußböden oder Galerien (OLG Brandenburg: Urteil vom 2. Juli 2008, Az. 3 U 156/07).
  • Hochwasserschäden: Ist die Wohnung auf absehbare Zeit nicht bewohnbar und sind Gesundheitsgefährdungen wegen Schlamm in der Wohnung zu befürchten, können Sie ebenfalls fristlos kündigen.
Achtung

Jobwechsel oder -verlust

Sie können Ihren Mietvertrag nicht aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, wenn Sie Ihren Job wechseln oder verlieren. Sind Sie am Verlust Ihrer Stelle oder am Arbeitsplatzplatzwechsel nicht selbst Schuld, können Sie von Ihrem Vermieter aber verlangen, den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben – häufig wenn Sie einen Nachmieter stellen.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter [email protected].