Die GbR-Falle bei der Vermietung

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Vorsicht beim Abschluss von Mietverträgen mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Wie muss ein Mietvertrag mit einer GbR aussehen, um nicht vorzeitig gekündigt zu werden von Rechtsanwalt Dr. Eike N. Najork, LL.M.

Einführung

Sollen in Mietverträgen Vereinbarungen über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr gültig sein, müssen Mietverträge nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden. Das hört sich einfach an, ist es aber in der Praxis nicht. Nur eine der vielen Anforderungen an einen schriftlichen Mietvertrag ist gemäß § 550 BGB, daß die Anlagen (z.B. Nachträge, Vollmachten) grundsätzlich fest mit dem Vertrag verbunden werden müssen. Diese Anforderung ist seit längerer Zeit bekannt. Ebenso bekannt ist, dass Nachträge mit dem Mietvertrag fest verbunden werden oder sich auf den Mietvertrag beziehen müssen. Weitgehend unbekannt ist jedoch, dass auch Unklarheiten über die Vertretung der Vertragsparteien eines Mietvertrages zu einem Verstoß gegen die Schriftform führen können. Diese Unklarheiten können sich insbesondere beim Abschluß eines Mietvertrages durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (auch BGB-Gesellschaft genannt) ergeben, wie aus drei aktuellen Urteilen des Bundesgerichtshofs hervorgeht. Der Grund für die Unklarheiten ist die gesetzliche Regelung der Vertretung bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die wesentlich von der Vertretung anderer Gesellschaften - wie etwa der GmbH oder der AG - abweicht.

Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Wenn ein Vertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschlossen werden soll, stellt sich die Frage, wer die Gesellschaft wirksam vertreten kann. Bei anderen Gesellschaftsformen ist die Frage leicht durch einen Blick in das Gesetz und das Handelsregister zu beantworten. So vertreten die Geschäftsführer nach § 35 Abs. 1 GmbHG die GmbH. Der Vorstand vertritt nach § 78 AktG die AG. Wer Geschäftsführer oder Vorstand ist, steht im Handelsregister. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist das anders. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vertritt nach dem Wortlaut des § 714 BGB im Zweifel ein Gesellschafter, soweit dem Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftführung zusteht. Wer Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, lässt sich von außen nicht erkennen. Es kann auch nicht überprüft werden, ob jemandem nach dem Gesellschaftsvertrag die Geschäftsführung zusteht. Daher kann ein Außenstehender nicht erkennen, wer eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wirksam vertreten kann. Die Vertretung der GbR in einem schriftlichen Mietvertrag ist für einen Vertragspartner nicht auszumachen. Der Bundesgerichtshof zieht in drei aktuellen Urteilen die Konsequenzen aus dieser unklaren Lage.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat in drei Fällen im Jahr 2003 entschieden, dass aufgrund der unklaren Vertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Schriftform verletzt war. In allen Fällen war nach Ansicht des Bundesgerichtshofs die vorzeitige Kündigung eines langfristigen Mietvertrages wirksam. Im einzelnen:

Im ersten Fall (Urteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99) hatte eine aus zwei Anwälten bestehende Rechtsanwaltssozietät ihre Räume von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für zehn Jahre angemietet. Die Gesellschafter der vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts waren im Vertrag nicht einzeln genannt. Auf Vermieterseite trug der Vertrag die unleserliche Unterschrift eines Vertreters. Die Anwälte kündigten den Vertrag nach vier Jahren. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigung trotz der vereinbarten Laufzeit von zehn Jahren wirksam war. Er begründete das Urteil damit, aus dem Mietvertrag ergebe sich nicht, wer für die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschrieben hat, in welcher Funktion er unterschrieben hat und ob seine Unterschrift ausreicht, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu binden.

Auch im zweiten Fall (Urteil vom 16. Juli 2003 – XII ZR 65/02) wurde ein auf zehn Jahre geschlossener Mietvertrag vorzeitig gekündigt. Vermieter war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Mietvertrag stand, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch zwei Gesellschafter vertreten wird. Unterschrieben wurde der Vertrag aber nur von einem Gesellschafter. Der unterschreibende Gesellschafter war nach der Feststellung des Gerichts berechtigt, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts allein zu vertreten. Dennoch hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Schriftform nicht eingehalten wurde. Die Unterschrift hätte nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nur dann ausgereicht, wenn der Unterzeichner zugleich als Vertreter des anderen im Mietvertrag genannten Gesellschafters unterschrieben hätte. Der Urkunde sei nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthielt.

Im dritten Fall (Urteil vom 5. November 2003 – XII ZR 134/02) hatte ebenfalls nur ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Vermieterseite unterschrieben. Der Bundesgerichtshof ließ die vorzeitige Kündigung mit der Begründung zu, es sei nicht auszuschließen, dass vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder der Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschreiben zu lassen und dass demnach deren Unterschriften fehlten.

Welche Mietverträge sind betroffen?

Unmittelbar betroffen sind Verträge, die den Fällen gleichen, die der Bundesgerichtshof entschieden hat. Klar ist die Lage zumindest, wenn im Kopf der Urkunde mehrere Gesellschafter ohne einen Hinweis auf ihre Funktion aufgeführt sind, aber nur einer unterschrieben hat. Ebenso sind Verträge betroffen, die von einem Vertreter ohne Hinweis auf die Vertretung unterschrieben wurden. In einer schlechten wirtschaftlichen Lage und einer Zeit fallender Mieten erhalten daher viele Mieter die unverhoffte Möglichkeit, ihre Mietverträge vorzeitig zu kündigen. Die drei vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fälle dürften dabei nur die Spitze des Eisbergs sein.

Allgemein wird man darüber hinaus festhalten können, dass die Angaben im Kopf des Mietvertrages und die Unterschriften zumindest stimmig sein müssen. Das heißt: wer im Kopf des Vertrages als Gesellschafter aufgelistet ist, muss auch unterschrieben haben. Hat sich jemand beim Vertragsabschluss vertreten lassen, muss diese Vertretung aus dem Mietvertrag selbst hervorgehen.

Wie weit der Bundesgerichtshof die Anforderungen an Mietverträge mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts noch ausdehnen wird, lässt sich gegenwärtig nicht absehen. Nimmt man die Begründung des Bundesgerichtshofs wörtlich, dass aus der Mietvertragsurkunde erkennbar sein muss, dass keine Unterschrift fehlt, verstößt jeder Mietvertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegen die Schriftform. Denn wer die Gesellschaft vertritt, ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag, sondern aus dem Gesellschaftsvertrag. Dieses Ergebnis kann aber offensichtlich nicht gewollt sein.

Sicher ist, dass die Rechtsprechung zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch Auswirkungen auf andere Fälle der Stellvertretung beim Abschluss von Mietverträgen haben wird. Besonders zu denken ist hier an die bekannten Problemfälle der Vertretung einer Erbengemeinschaft oder der gegenseitigen Vertretung von Eheleuten, aber auch der Vertretung beim Abschluss von Mietverträgen unter Beteiligung der öffentlichen Hand.

Nicht alle betroffenen Verträge sind vorzeitig kündbar

Ein Verstoß gegen die Schriftform führt nicht automatisch zur vorzeitigen Kündbarkeit eines Mietvertrages. Aufgrund eines Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann die vorzeitige Kündigung eines gegen § 550 BGB verstoßenden Mietvertrages im Einzelfall unwirksam sein. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben kann sich aus verschiedenen Gesichtspunkten ergeben. Als Beispiel wird regelmäßig genannt, dass ein Mieter den Vertrag kündigt, obwohl er sich im Mietvertrag verpflichtet hat, auf Verlangen des Vermieters alles zu tun, um die korrekte Schriftform bei einem Verstoß oder bei Zweifeln herzustellen. Ob eine solche Klausel die vorzeitige Kündigung verhindern kann, kommt jedoch auf die Formulierung der Klausel und die Umstände des Einzelfalls an. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach wiederholt, dass ein Verstoß gegen Treu und Glauben nur in Ausnahmefällen vorliegt. Das wird auch daran deutlich, dass ein Verstoß gegen Treu und Glauben nur angenommen werden kann, wenn die Kündigung arglistig ist oder der Kündigende sein Kündigungsrecht mißbraucht.

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Konsequenz für die Vertragspraxis

Beim Abschluss eines Mietvertrages mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sollten im Kopf des Mietvertrages alle Gesellschafter genannt werden. Dem entsprechend sollte der Mietvertrag dann auch von allen Gesellschaftern unterschrieben werden. Auf diese Weise kann die Schriftform am sichersten eingehalten werden.

Ob eine Nennung und Unterschrift nur der Gesellschafter ausreicht, die die Gesellschaft wirksam vertreten, ist zumindest ungewiß. Denn aus der Behauptung im Kopf des Mietvertrages über die Vertretungsbefugnis ist nicht erkennbar, ob die Unterschrift der genannten Gesellschafter ausreicht, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu binden. Soweit dennoch nur die vertretungsberechtigten Gesellschafter genannt sind, sollte zumindest deren Funktion klargestellt werden. Das heißt, im Mietvertrag sollte stehen, ob die Unterzeichner gemeinsam oder allein berechtigt sind, die Gesellschaft zu vertreten.

Sollte aus einer Vollmacht hervorgehen, dass ein Unterzeichner vertretungsbefugt ist, empfiehlt es sich, einen ausdrücklichen Hinweis auf die Vollmacht in den Kopf des Vertrages aufzunehmen und die Vollmachten dem Mietvertrag als Anlage beizufügen. Dabei ist dann wiederum zu beachten, daß die Anlage fest mit dem Mietvertrag verbunden wird. Der Vertrag muß zudem mit einem Zusatz unterschrieben werden, aus dem hervorgeht, dass der Unterzeichner als Vertreter handelt.

Dieselben Hinweise gelten auch für den Abschluss von Nachträgen zu einem bereits bestehenden Mietvertrag. Denn ein gegen die Schriftform verstoßender Nachtrag kann dazu führen, dass auch ein unter Beachtung des § 550 BGB geschlossener Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

Zur Absicherung sollte in den Mietvertrag auch eine Klausel aufgenommen werden, nach der sich beide Parteien verpflichten, alles zu tun, um die Schriftform zu erfüllen.

Ein Ausschluß des § 550 BGB im Mietvertrag ist dagegen nicht möglich. § 550 BGB ist ebenso wie andere Formvorschriften – etwa für den Kauf eine Grundstücks – zwingendes Recht. Mieter und Vermieter können daher nicht wirksam von der Regelung des § 550 BGB abweichen.

Tipps für eine korrekte Schriftform eines Mietvertrages mit einer GbR:

  • Im Kopf des Mietvertrages sollten alle Gesellschafter der GbR aufgeführt sein.
  • Alle sollten unterschreiben.
  • Werden nur vertretungsberechtigte Gesellschafter genannt, dann sollte deren Funktion klar benannt sein.
  • Bei Vollmachten: einen klaren Hinweis in den Kopf des Mietvertrages aufnehmen.
  • Vollmachten dem Mietvertrag als feste Anlage beifügen.
  • bei Nachträgen bestehender Mietverträge gelten die gleichen Regeln. Ein Nachtrag, der gegen die Schriftform verstößt, ermöglicht die vorzeitige Kündigung des gesamten Mietvertrages.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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