Gewerbliche Miete und Umsatzsteuer: Vereinbarter Betrag ist grundsätzlich der Endpreis

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Wenn man im Kaufvertrag einen Kaufpreis von x Euro zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart, dann ist in aller Regel eine solche Vereinbarung wohl so auszulegen, dass Mehrwertsteuer nur zu zahlen ist, wenn sie auch tatsächlich anfällt. Im Urteil des OLG Naumburg vom 23.10.2001 - 11 U 127/01 war ein solcher Fall zu entscheiden.

Die Parteien hatten im notariellen Kaufvertrag jedoch einen Kaufpreis von 175.000,00 DM vereinbart. Diesen Betrag hatte der Kläger an die Beklagte zu zahlen, unabhängig davon, ob er sich aus einem Nettokaufpreis von 148.250,00 DM und einem Mehrwertsteueranteil von 26.250,00 DM zusammensetzte oder nicht. Die bei einem Verkauf anfallende Umsatzsteuer ist bei Fehlen gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nur ein unselbständiger Bestandteil des vereinbarten bürgerlichrechtlichen Entgeltes (BGHZ 103, 284, 287; OLG Naumburg ZMR 2000, 291).

Das gleiche Gericht (Oberlandesgericht Naumburg) hatte mit Urteil vom 9. November 1999 - 1 U 102/99 einen ähnlichen Fall zu entscheiden. Im Urteilsfall sollte eine Geschäftsfrau nach dem Mietvertrag monatlich 11.000 Euro Miete für gewerbliche Räume zahlen. Als sich die Vermieterinnen später von der Umsatzsteuer befreien ließen, wollte die Mieterin die Miete entsprechend kürzen. Damit war die Vermieterseite nicht einverstanden - es folgte ein jahrelanger Streit um die Miethöhe.

Das Oberlandesgericht Naumburg entschied, dass es bei der Miete von 11. 000 Euro bleibt. Auch unter Kaufleuten sei nur der im Vertrag bezifferte Betrag zu bezahlen, und nicht zusätzlich noch die Mehrwertsteuer. Dabei gilt der Grundsatz: Wenn der Vermieter für seine Mieteinnahmen keine Umsatzsteuer (mehr) zahlt, kann der Mieter umgekehrt auch nicht verlangen, dass die Miete herabgesetzt werde. Es sei denn, im Mietvertrag ist eine besondere Regelung vereinbart, wonach die Option des Vermieters bei der Umsatzsteuer auch auf die Miethöhe duchschlagen würde. Nur dann hätte der Mieter darauf einen Anspruch und dies lag im Urteilsfall nicht vor.

Die Vermietung von Räumen zu gewerblichen Zwecken ist grundsätzlich nach § 4 UStG umsatzsteuerfrei. Das UStG bietet aber die Möglichkeit der Option zur Besteuerung und nur so kann der Vermieter die grundsätzlich steuerfreien Umsätze als steuerpflichtig behandeln lassen, wenn dies für ihn günstiger sei. Beispiel: Nur so kann er die ihm im in Rechnung gestelle Umsatzsteuer (z.B. von Handwerkern) für das vermietete Objekt als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen. Da die Option für die Umsatzsteuer unter Umständen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter steuerlich vorteilhaft, sollte ggf. im Mietvertrag bereits dieser Punkt zutreffend geklärt werden.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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