Hauskauf: arglistig verschwiegene Kellerfeuchtigkeit

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Dieser Artikel widmet sich der Frage, ob und wann ein Verkäufer eines Hauses die Feuchtigkeit im Keller bei einer Besichtigung des Hauses bzw. im Kaufvertrag zu offenbaren hat. Die Rechtsprechung hatte sich hierzu in mehreren Fällen zu befassen. Wie immer kommt es auf den Einzelfall an. Es lassen sich jedoch Leitlinien als Faustregel aus den nachstehend dargestellten Urteilen ableiten.

Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar. Dies ist der Leitsatz im BGH-Urteil vom 16.3.2012 - V ZR 18/11.

Danach hat der Erwerber eines Hauses auch bei offenkundigen Mängeln nicht automatisch einen Anspruch auf Schadenersatz oder Rückabwicklung des Kaufvertrages über ein Haus. Diesen Anspruch hat der Käufer nach Ansicht der BGH-Richter zumindest dann nicht, wenn der Verkäufer nach seinem eigenen Kenntnisstand aufklärt.

Zum Sachverhalt im Urteilsfall: Im Kaufvertrag über das Haus war ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart, sofern diese vom Verkäufer nicht vorsätzlich oder arglistig verschwiegen werden. Die Klägerin hatte auf dieser Grundlage ein Haus erworben, bei dem im Keller Feuchtigkeitsflecken auftraten. Dies hatte der Verkäufer auch gar nicht verschwiegen, sondern der Käuferin plausibel erscheinende Vermutungen über die Ursache dargelegt. Nach dem Kauf erwies sich das Problem jedoch als wesentlich komplexer und kostspieliger zu beseitigen, weshalb die Käuferin auf Schadenersatz klagte. Die Richter des BGH konnten darin kein arglistiges Verschweigen des Verkäufers erkennen.

Auszug aus der Urteilsbegründung: Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.

Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Vermag der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt. Einen ähnlichen Sachverhalt hatte das OLG Koblenz im Urteil vom 09.02.2006 - 5 U 1111/05 zu entscheiden.

Auszug aus der Urteilsbegründung: Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss. Die erheblichen Mängel, die sich in einer Durchfeuchtung der Kellermauern äußern, liegen in der fehlenden Kellerabdichtung gegen das Erdreich. Das sind keine ohne weiteres erkennbare Mängel, die nicht zu offenbaren wären.

Auch wenn im Kaufvertrag über ein älteres Wohnhaus jegliche Gewährleistung ausgeschlossen ist, haftet der Verkäufer für Mängel, die er vor Vertragsschluss arglistig verschwiegen hat. Die Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass der Verkäufer von den Fehlern wusste oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein betrügerisches Verhalten des Veräußerers, sondern es genügt auch ein so genannter bedingter Vorsatz im Sinne eines ?Fürmöglichhaltens? und ?Inkaufnehmens?.

Ein solches Verhalten nahm das Oberlandesgericht Koblenz in diesem Fall an, weil die Verkäufer, die in dem Anwesen wohnten, von der Feuchtigkeit der Kellerräume wussten und diese vor der Besichtigung hatten streichen lassen. Die Aussage im Verkaufsgespräch, es handele sich um einen alten Keller, der von Zeit zu Zeit Farbveränderungen aufweise, war verharmlosend, da den Verkäufern bekannt war, dass die Kellerwände über keine Außenabdichtung verfügten. Sie hafteten daher trotz des Gewährleistungsausschlusses für den Feuchtigkeitsmangel.

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