Heizpflichten des Vermieters

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

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Es gibt keine gesetzliche Regelung über die Dauer der Heizperiode. Es kommt daher im wesentlichen auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Ohne eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag gilt allgemein die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 1. April.
Bei entsprechenden Außentemperaturen ist aber in den Mietwohnungen nicht nur während der "Heizperiode", sondern notfalls das ganze Jahr über zu heizen. Es ist dem Mieter nicht zuzumuten an kalten Tagen zwischen April und Oktober in der Wohnung zu frieren. Trotzdem neigen sparsame Vermieter (und auch sparsame Mieter) dazu, speziell in der Übergangszeit noch ein wenig Heizkosten zu sparen und die Heizanlage etwas herunterzudrehen.
Die Rechtsprechung bezieht sich immer nur einen Einzelfall und ist auch nicht einheitlich. Allgemein gilt aber, dass der Vermieter spätestens dann heizen muss, wenn die Zimmertemperatur tagsüber unter 18° Celsius sinkt. Ab ca. 16° soll die Grenze zur Gesundheitsgefährdung überschritten sein. Andere Gerichte stellen auf die Außentemperatur ab. Mehrere Gerichte haben 20 bis 22° als ausreichend angesehen (OLG München, WM 59, S. 74; LG Berlin, MM 93, 135; LG Köln, WM 80, 17; LG Hamburg, WM 80, 126). Daran kann auch ein Mietvertrag nichts ändern, in dem beispielsweise eine Mindest-Temperatur von 18° vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam (LG Heidelberg, WM 82, S. 2; LG Berlin, GE 91, 573).
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine "Wohnraum-Temperatur" den ganzen Tag über zur Verfügung zu stellen. Er erfüllt seine Verpflichtungen, wenn diese Temperaturen während der üblichen Tagesstunden herrschen. Diese gehen nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg (WM 1996, 469) von 7.00 bis 23.00 oder 24.00 Uhr. Geheizt werden müsste danach in der Zeit von 6.00 bis 24.00 Uhr, da ein entsprechender zeitlicher Vorlauf und Nachlauf zu berücksichtigten ist. Ist ein Winter aber extrem kalt, kann der Vermieter auch verpflichtet sein, die Heizung durchgehend in Betrieb zu halten (AG Köln, WM 80, S. 278).

Mietminderung wegen erfüllter Heizpflichten

Wird nur unzureichend vom Vermieter geheizt, so hat der Mieter im Einzelfall das Recht auf eine Mietminderung. Die Mietminderung kann im Extremfall, d.h. bei totalem Ausfall der Heizung im kalten Winter auch 100 Prozent betragen. Der Mieter hat zusätzlich sogar einen Schadenersatzanspruch, wenn der Vermieter trotz erfolgter Abmahnung seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Behizung der Wohnräume nicht nachkommt. Außerdem begründet dies für den Mieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung.

Heizpflicht des Mieters

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, seine Wohnung zu heizen. Wenn er es liebt, bei arktischen Temperaturen zu nächtigen, kann ihm kein Vermieter verbieten, diesem Bedürfnis auch nachzukommen. Allerdings muss der Mieter immerhin dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung durch zu niedrige Raumtemperaturen eintreten (siehe hierzu bei Bedarf den Artikel Ist der Mieter zum Heizen verpflichtet?).

Warmwasser in der Mietwohnung

Der Vermieter muss die Versorgung mit warmem Wasser das ganze Jahr über - sogar rund um die Uhr (AG München, WM 87, 382) - sicherstellen, d.h. es muss ständig Wasser mit einer Temperatur von 40 bis 50 Grad in ausreichender Menge verfügbar sein. Ist das längere Zeit nicht der Fall, kann der Mieter die Miete mindern.
Auch zu der Warmwasserversorgung gibt es keine höchstrichterliche Rechtsprechung im Mietrecht. Fließend warmes Wasser mit 40 bis 50 Grad soll spätestens 10 Sekunden nach dem Aufdrehen des Wasserhahns (bzw. spätestens nach dem Durchlauf von 5 Litern Wasser) zur Verfügung stehen. Wer fünf Minuten warten muss. kann danach die Miete um 10 Prozent mindern (AG Schöneberg, MM 96, S. 401). Wird das Wasser nur rund 36 Grad warm, ist diese Wassertemperatur zum Duschen und Baden ungeeignet. 

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