Heizungsventile als Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum

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Ob Heizungs- und Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen nun als Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum anzusehen, ist - abhängig von der Regelung in der Teilungserklärung - unterschiedlich zu beurteilen. Das BGH-Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10 hat die Frage offen gelassen, wenn hierzu keine Regelung in der Teilungserklärung getroffen wurde. Der Bundesgerichtshof hat lediglich entschieden, dass Heizkörper, die Leitungen zur Zentralheizung und auch Thermostatventile als Sondereigentum in der Teilungserklärung eingeordnet werden können. Damit bleibt es weiter unklar, ob ohne Regelung in der Teilungserklärung Heizkörper und die dazugehörigen Ventile zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehören. Bei Abfassung einer neuen Teilungserklärung sollte daher eine eindeutige Regelung getroffen werden. 

Leitsatz des BGH-Urteils vom 8. Juli 2011: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.

Thermostatventile als Sondereigentum

Nach der BGH-Rechtsprechung stellen Heizkörper und deren Ventile Sondereigentum dar, wenn eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung getroffen wurde. Als Folge sind Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, die z.B. die Erneuerung der gesamten Heizanlage nebst Heizkörpern vorsieht, im Hinblick auf die Heizkörper mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Auszug aus der Urteilsbegründung (BGH-Urteil vom 8. Juli 2011): Ob die Heizkörper in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zentralheizung und die dazugehörigen Anschlussleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wird unterschiedlich beurteilt. Nach wohl überwiegender Ansicht dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes gelte nur, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar sei.

Die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen nebst Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb Gemeinschaftseigentum, weil an eine Zentralversorgungseinrichtung nicht beliebig viele Heizkörper beliebiger Bauart und Leistung angeschlossen werden können. Dazu kommen zwar nur Heizkörper in Betracht, die nach Zahl, Bauart, Zuschnitt, Anschlussart und Erhaltungszustand mit der Zentraleinrichtung kompatibel sind und deren ordnungsgemäßes Funktionieren nicht beeinträchtigen. Daraus ergibt sich aber nicht, dass die Gesamtanlage ohne Heizkörper und Anschlussleitungen nicht funktionierte und diese unverzichtbare Bauteile der gemeinschaftlichen Teile der Heizungsanlage wären. Es handelt sich vielmehr um technische Beschränkungen bei der Benutzung dieser Gemeinschaftseinrichtung, die der einzelne Wohnungseigentümer beachten muss, wenn er sie nutzen will.

Solche Vorgaben können den Wohnungseigentümer faktisch zwingen, neue Heizkörper und Anschlussleitungen anzuschaffen, wenn die vorhandenen alten wegen ihres Erhaltungszustands die neue Anlage beschädigten oder mit ihr technisch nicht mehr kompatibel sind, etwa, weil, wie hier geltend gemacht wird, die Rohrdurchmesser der Anschlussleitungen verkleinert werden müssen. Eine Legitimation der Gemeinschaft, dem einzelnen Wohnungseigentümer die Erneuerung auch technisch kompatibler Heizkörper und Anschlussleitungen aufzuzwingen oder umgekehrt eine von ihm für sich angestrebte Erneuerung mit technisch kompatiblen Geräten oder deren technisch vertretbare Verlegung innerhalb seiner Wohnung zu verweigern, lässt sich aus den technischen Vorgaben der zentralen Einheiten der Anlage indessen nicht ableiten.

Gebäudebestandteile als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum

Ob Bestandteile eines Gebäudes Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, richtet sich nach § 5 Abs. 1 und 2 WEG. Nach § 5 Abs. 1 WEG können die zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes Gegenstand des Sondereigentums sein, wenn sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Miteigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Ein nach § 5 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähiger Gegenstand oder Gebäudeteil kann auch nicht durch Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden, da § 5 insoweit unabdingbar, d. h. zwingend ist.

Nach älterer Rechtsprechung wurden die Thermostatventile in der Regel als Gemeinschaftseigentum angesehen. Als Folge waren die Kosten für die Reparatur und den Austausch defekter Thermostatventile somit Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und waren zumeist nach § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Nach der BGH-Rechtsprechung stellen Thermostatventile nunmehr nicht generell Gemeinschaftseigentum dar, sondern es kommt auf die Regelung in der Teilungserklärung an. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fall stellen auch die Thermostatventile Sondereigentum dar.

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Artikel verfasst von

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