In Krisenzeiten ist der Erwerb von Immobilien so gefragt wie kaum eine andere Investitionsmöglichkeit. Insbesondere in den südeuropäischen Regionen (Spanien, Griechenland, Italien und Portugal) gibt es ein großes Angebot an Ferienimmobilien, die "im Verkauf" stehen. Da liegt es nahe, die südlichen Krisenländer (Spanien, Griechenland, Italien und Portugal) im Hinblick auf den Kauf von Immobilien näher zu betrachten. Dieser Artikel informiert prägnant über die Gefahren von Vorverträgen beim Immobilienerwerb mit Schwerpunkt Griechenland, Italien und Portugal. Die Inhalte zu den Vorverträgen stammen von Dr. Sabine Theadora Ruh.
Es ist daher sehr wichtig, sich über die rechtlichen Grundsätze wie beispielsweise über die so genannten Vorverträge im Ausland zu erkundigen. Nur dann wird der Immobilienkauf nicht zur Immobilienfalle. Bei Problemen hilft Ihnen auch die Deutsche Schutzgemeinschaft für Auslandsimmobilien.
Wichtig ist, dass oftmals im Vorvertrag die Anzahlung (caparra confirmatoria) auf das Treuhandkonto des Notars vereinbart wird, die dann sofort zu leisten ist. Üblich sind aber auch – anders als bei uns in Deutschland – Vereinbarungen über Vertragsstrafen. Daraus können bei Verletzung Schadensersatzansprüche erwachsen.
Dies zeigt: Ein Vorvertrag ist in Italien im gesamten Umfang vollumfänglich verbindlich und relevant. Er verpflichtet abhängig vom Vertragsinhalt auch bereits zum späteren Kauf der Immobilie. Achten Sie daher sehr genau auf den Inhalt dieses Vertrages. Ein Vorvertrag bedarf keiner besonderen Form, er muss nicht beurkundet und kann auf einem normalen Blatt Papier niedergeschrieben werden. Danach ist ein Rücktritt vom Immobiliengeschäft entweder gar nicht mehr oder nur mit erheblichen finanziellen Einbußen möglich.
In Italien ist es möglich, auch den endgültigen Kaufvertrag nicht notariell beglaubigen zu lassen. Von einem solchen Vorgehen raten Experten allerdings ab, denn eine Unterschrift ohne Notar birgt das Risiko, dass der vorherige Besitzer möglicherweise noch eine Hypothek auf das Haus aufnimmt. Mit der Unterschrift unter dem Notarvertrag geht das Eigentum im Regelfall auf den neuen Eigentümer über. Dabei sollten Sie als Käufer allerdings abschließend dafür sorgen, dass Sie sofort im italienischen Liegenschaftsregister aufgenommen werden – damit der Verkäufer keine unangenehmen Überraschungen bereithalten kann. Daher heißt die Empfehlung: Mit beiden Verträgen in Italien zum Notar.
Wie in Italien ist es auch in Portugal üblich, dass der formlos gültige Kaufvorvertrag zum Kauf verpflichtet. Und auch hier kann der Rücktritt von der Kaufabsicht teuer werden, denn durch seine Unterschrift erkennt der Käufer Schadensersatzansprüche bei Verletzung an. Im Kaufvorvertrag wird aber auch üblicherweise festgelegt, dass dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückzuzahlen ist. Das ist dann der Fall, wenn der Verkäufer dafür verantwortlich ist, dass die Bedingungen des Vertrages nicht erfüllt werden.
Der Vorvertrag ist nach portugiesischem Recht bindend. Ist die Unterschrift einmal geleistet, hat der Eigentümer einen Rechtsanspruch auf den darin fixierten Kaufpreis. Dieser kann aufgrund der EU-Regeln auch vor deutschen Gerichten durchgesetzt werden. Deswegen ist es sinnvoll, bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrags durch einen Anwalt zu prüfen, ob die Immobilie lastenfrei ist, zudem ob eine Bau- oder Wohngenehmigung vorliegt. Vor der Unterschrift sollten Sie anhand eines Grundbuchauszugs kontrollieren, wer als Eigentümer des Hauses eingetragen ist.
In Portugal ist ebenso wie in Italien der Eigentumserwerb nicht an den Eintrag in das Grundbuch gekoppelt. Experten raten daher wegen möglicher langwieriger juristischer Auseinandersetzungen von einem Kauf ab, wenn Eigentümer und die im Grundbuch eingetragene Person nicht identisch sind. Neben den Besitzverhältnissen sind dem Grundbuch in Portugal auch Belastungen des Grundstücks zu entnehmen. Die Löschung dieser Verpflichtungen wie etwa Hypotheken sollten Sie bereits in den Vorvertrag aufnehmen. Der Kaufendvertrag – Escritura – ist danach wichtig für die Eigentumsübertragung. Dieses spätere Vertragswerk ist, anders als in Deutschland, lediglich Teil der Formalien zur Eintragung ins Grundbuch.
Für den Immobilienkauf in Griechenland ist ein Anwalt (Notar) erforderlich. Anders als in Italien und Portugal müssen Vor- und Kaufvertrag notariell beurkundet werden – das schreibt das griechische Zivilgesetzbuch vor. Zum Abschluss einer Immobilientransaktion müssen daher beide Vertragsparteien jeweils in Begleitung des beauftragten Anwalts beim Notar vorstellig werden. Schon der Vorvertrag ist in Griechenland bindend, beide Verträge sind aber notwendig, um die Übertragung zu vollenden.
Ein besonderes gewichtiges Problem in Griechenland sind die häufig unklaren Eigentumsverhältnisse. Nicht jeder, der als Verkäufer auftritt, muss auch der rechtmäßige Eigentümer sein. Hintergrund: In diesem Land ist eine katastermäßige Erfassung von Grundstücken erst seit einiger Zeit im Aufbau. Auch ein Grundbucheintrag hat nicht denselben Stellenwert wie hierzulande. Selbst wenn ein Eintrag vorhanden ist, bedeutet das nicht zwingend, dass dies der tatsächliche Eigentümer auch ist. Denn das Grundbuch besitzt im Gegensatz zum deutschen Recht keinen "öffentlichen Glauben", wie es warnend in einer Broschüre der Deutschen Botschaft in Athen heißt. Deshalb müssen Sie bei einem Immobilienkauf in Griechenland über einen fachkundigen Rechtsanwalt in den Registern des Grundbuchs alle Rechtsgeschäfte der vergangenen 20 Jahre prüfen lassen. Erst wenn für diesen Zeitraum der Besitz des Grundstücks nachgewiesen wird, gelten die Eigentumsverhältnisse als geklärt. Daher der wichtige Hinweis: Unbedingt den Eigentümer feststellen lassen.
Fazit: Gerade in Zeiten von Finanzkrisen steigt für viele Anleger die Attraktivität von Investitionen auf dem Immobilienmarkt. Viele Betroffene müssen verkaufen, die Käufer bestimmen Absatz und Preise. Doch ein sonniges Domizil (Ferienhaus oder Ferienwohnung) ist auch in der aktuellen Krisenlage in den betroffenen Ländern nur bedingt zu einem niedrigen Preis zu bekommen. Beim Immobilienerwerb in den Ländern Spanien, Griechenland, Italien und Portugal ist neben dem Preis - wie dargelegt - auch rechtlich einiges zu beachten.
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