Insbesondere in den südeuropäischen Ländern (Spanien, Portugal, Italien) wird beim Kauf einer Ferienimmobilie im offiziellen notariellen Kaufvertrag nicht der vereinbarte, sondern ein niedrigerer Kaufpreis eingetragen. Ziel dieser notariellen Unterverbriefung ist die Vermeidung von Steuerzahlungen. So fallen weniger Grunderwerbsteuer und auch weniger Gewinnzuwachssteuer an.
Das Finanzamt führt zunehmend Prüfungen durch. Eine Unterverbriefung fällt bei behördlichen Nachprüfungen leicht auf, wenn der offizielle Kaufpreis deutlich zu niedrig angesetzt worden ist. Steuersünder müssen mithin damit rechnen, ertappt zu werden.
Risiken der Unterverbriefung
Dabei lauern Gefahren sowohl für Käufer als auch für Verkäufer bei der Unterverbriefung einer Ferienwohnung. Beispiel: Ein deutscher Erwerber gönnt sich ein Ferienhaus in Portugal. Das Ferienhaus wird qua "Unterverbriefung" zu einem Preis unterhalb des Marktpreises erworben. Wenn das portugiesische Finanzamt diesen Kauf als einen unzulässigen Erwerb einer Ferienimmobilie ansieht, ist eine saftige Nachzahlung und zumindest ein Bußgeld vom Käufer zu entrichten.
Kann vom Finanzamt ein Steuerbetrug nachgewiesen werden, so besteht sogar die Gefahr, dass ein Gerichtsverfahren wegen Steuerhinterziehung eröffnet wird. Folge: Es droht eine hohe Geldstrafe wegen Steuerhinterziehung. Im Rahmen der Schuldenkrise in Griechenland ist eine Vielzahl von Fällen hochgekommen, wo anscheinend nur Kleckerbeträge an Steuern gezahlt wurden. In Spanien und Portugal setzen die Finanzbehörden - Pressemeldungen zufolge - teilweise einen eigenen hohen Wert für das Grundstück bzw. die Immobilie an und Käufer und Verkäufer können nur noch versuchen, diesen Wert am besten durch andere behördliche Nachweise "runter zu verhandeln".
Zahlung des Restbetrages unter dem Tisch
Nicht nur der Käufer, sondern auch der Verkäufer hat ein hohes Interesse an einer Unterverbriefung und Zahlung des Restbetrages unter dem Tisch.
Der Verkäufer möchte Gewinnzuwachssteuer sparen.
Der Käufer kann beim Erwerb einer "verbilligten" Ferienwohnung nur eingeschränkt Kaufpreisminderungen geltend machen.
Beispiel: Wegen versteckter Mängeln am Ferienobjekt möchte der Erwerber den Erwerb der Ferienwohnung rückgängig machen oder eine
Kaufpreisminderung begehren.
Vor Gericht kann der Käufer der Ferienwohnung nur über den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag eine Minderung beantragen. Zusätzliches Risiko: Die Zahlung "unter dem Tisch" erfolgt vor dem Notartermin und der Verkäufer will danach nicht mehr verkaufen. Der Verkäufer geht das Risiko ein, dass er den "schwarz" zu zahlenden Restbetrag nicht erhält. Er hat keinen Rechtsanspruch.
Soweit zu den Risiken. Käufer und Verkäufer von Ferienwohnungen und Ferienhäuser in Spanien berichteten zumindest n der Vergangenheit hingegen, dass in der Praxis alles einschließlich der Übergabe des "Restbetrages unter dem Tisch" kein Problem sei. So sollen auffallend viele spanische Notare beim Termin über den Kauf der Ferienimmobilie kurz vor der zu leistenden Unterschrift zu einem "plötzlichen" Telefonat in einem anderen Raum gerufen werden. Die Schuldenkrise der südeuropäischen Ländern zwingt die Finanzbehörden zu einem härteren Durchgreifen, so dass eine Unterverbriefung bei Kauf einer Immobilie ein erhebliches darstellt. Dieses Risiko sollte nicht unterschätzt werden.
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