I. Grundsätze
1. Hauptpflichten
2. Haftung
3. Mangelbegriff
4. Ansprüche
II. Kauf vom Bauträger
III. Fragen
I. Grundsätze
1. Hauptpflichten
Der Verkäufer schuldet zwei Hauptpflichten. Er muß die Kaufsache
liefern und für sie einstehen (Art. 1603 CC). Die Immobilie ist abgeliefert,
wenn die Schlüssel übergeben wurden. Bei unbebauten Grundstücken
muß das Eigentum (titre de propriété) verschafft werden.
Hieran fehlt es, wenn eine ”Eigentumswohnung” veräußert wird,
obwohl der Verkäufer als Mitglied einer ”Société civile
immobilière” lediglich das Nutzungsrecht an der Wohnung besaß
und ihm Eigentum erst nach Auflösung der Gesellschaft zuwachsen sollte
(Cour Cass civ. 17.03.1981, Bull.civ.III, n° 57).
Erfüllt der Verkäufer sein Pflichten nicht, kann der Käufer
entweder die Auflösung des Vertrages verlangen oder die Übergabe
der Sache beanspruchen (Art. 1610 CC). Im übrigen gelten über
Art. 1639 CC die Regelungen der Art. 1146 CC über die Leistungsstörungen.
2. Haftung
Kann der Erwerber den Kaufgegenstand nicht gutgläubig erwerben,
kann er den Vertrag für nichtig erklären lassen (Art. 1599 CC).
Gutgläubiger Erwerb kommt im Immobilienrecht praktisch nicht vor,
denn eine dem § 892 BGB entsprechende Regel ist im französischen
Recht nicht nachweisbar. Im Fahrnisrecht hilft ggf. Art. 2279 CC.
Der Verkäufer haftet dem Käufer in zweierlei Hinsicht. Er
muß ihm den ungestörten Besitz verschaffen und ihm für
verborgene Mängel einstehen (Art. 1625 CC).
Der Verkäufer haftet nicht für erkennbare Mängel (Art.
1642 CC), denn der Käufer kann eine erkennbar mangelhafte Sache als
Nichterfüllung ablehnen und wird so behandelt, als habe er im Falle
der Annahme die Mängel akzeptiert (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion
immobilière, 1991, Rn. 320).
Wenn beim Verkauf keine Regelungen zu Garantien getroffen werden, trägt
der Verkäufer die Rechtsmängelhaftung in bezug auf den Kaufgegenstand
oder Teile hiervon oder in bezug auf Belastungen des Kaufgegenstandes,
wenn diese nicht bei Abschluß des Kaufvertrages offengelegt wurden
(Art. 1626 CC).
3. Mangelbegriff
Eine Sache ist gemäß Art. 1641 CC mangelhaft, wenn sie nicht
geeignet ist ihre Zweckbestimmung zu erfüllen (inpropre à sa
destination). Art. 1641 findet keine Anwendung auf den Kauf eines zu errichtenden
Gebäudes (vgl. Art. 1601-1 ff. CC).
4. Ansprüche
Der Käufer kann die Rückgabe der Kaufsache gegen Erstattung
des Kaufpreises verlangen oder die Herabsetzung des Kaufpreises begehren
(Art. 1644 CC). Er kann unter beiden Möglichkeiten frei wählen
und muß sie nicht begründen.
Die Sachmängel müssen innerhalb kurzer Frist (bref délai)
ab Kenntnisnahme vom Mangel geltend gemacht werden. Die Frist wird ausschließlich
durch Klageerhebung unterbrochen. Über die Rechtzeitigkeit entscheiden
die Gerichte nach ihrem Ermessen. Eine Frist von einigen Monaten wird regelmäßig
als kurz angesehen. Im übrigen gelten die allgemeinen Verjährungsfristen
von 10 (für Kaufleute) bzw. 30 Jahren.
II. Kauf vom Bauträger
Der Bauträger haftet im Grundsatz wie ein Architekt oder bauausführendes
Unternehmen (Art. 1646-1 CC). Der Verkäufer eines noch zu errichtenden
Gebäudes (Bauträger) wird von seiner Haftung für erkennbare
Mängel nicht frei, solange die Arbeiten nicht abgenommen sind und
eine Frist von einem Monat nach Inbesitznahme durch den Erwerber nicht
abgelaufen ist (Art. 1642-1 CC). Maßgeblich ist der Zeitpunkt, der
zuletzt eintritt (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière,
1991, Rn. 320). Die Regel enthält indirekt auch eine Haftung für
bekannte Mängel, eben solche, die bereits vor der Abnahme und Inbesitznahme
auftreten (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière,
1991, Rn. 319). Nach Eintritt der beiden Ereignisse (also Abnahme und Inbesitznahme)
kann der Bauträger für erkennbare Mängel seine Haftungsfreistellung
erbitten und ggf. auch erhalten. Mängel müssen innerhalb eines
Jahres geltend gemacht werden. Die Frist beginnt gemäß Art.
1648 II CC zu laufen, wenn das Gebäude abgenommen ist und der Eigentümer
es bereits einen Monat in Besitz hat (Cour Cass. Civ. 15.05.1974, JCP 1975.II.18121,
note R. Martin). Grundsätzlich kann der Käufer die Aufhebung
des Kaufvertrages oder die Herabsetzung des Preises verlangen. Im Vertrag
nach Art. 1601-1 CC hat der französische Gesetzgeber allerdings eine
Sperre eingebaut. Solange der Bauträger sich zur Mängelbeseitigung
bereit erklärt, kann weder der Vertrag aufgelöst werden noch
die Herabsetzung des Preises begehrt werden. Etwas anderes gilt für
den Fall, daß der Bauträger bereits eine Haftungsbefreiung in
Anspruch genommen hat (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière,
1991, Rn. 322). Sonderreglungen bestehen für Mängel aus fehlender
Schalldämmung.
III. Fragen
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir
helfen u.a.
· bei der Beratung in Bausachen
· bei der Gestaltung von Verträgen über den Erwerb
und den Verkauf von Immobilien
· in bezug auf rechtliche Fragen bei der Finanzierung von Vorhaben
Rechtsanwalt Dr. Hök ist Autor:
Das Individualbaurecht in Frankreich, Zeitschrift für deutsches
und internationales Baurecht (ZfBR) 2000, 80 ff.
Müller/Hök, Einzug von Auslandsforderungen, 3. Auflage, Göttingen
Müller/Hök/Schulze, Deutsche Vollstreckungstitel im Ausland,
Neuwied 1989 ff.
Weitere Veröffentlichungen zum Baurecht, Internationalen Privatrecht,
Grundstücksrecht etc. können Sie unter der Seite “Veröffentlichungen”
nachsehen.
Aktualisiert Mai 2000