Grundstückskaufvertrag: Einseitiges Verkaufsversprechen

bearbeitet von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök
Lehrbeauftragter an der FHTW, Berlin

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In Frankreich ist es Brauch, über Grundstücke Vorverträge zu schließen. Der eigentliche Kaufvertrag folgt nach. Die Vorverträge kommen als zweiseitiger Vertrag (promesse synallamatique) oder einseitiges Versprechen (promesse unilateral) vor. Hier wird in Übersetzung ein einseitiger Vorvertrag vorgestellt und erläutert. Es handelt sich um eine rechtserhebliche Erklärung, die Rechte und Pflichten auslöst, nicht lediglich um eine unverbindliche Absichtserklärung. Die Erklärung kann auch privatschriftlich abgegeben werden. Es fehlt dann aber die notarielle Beratung. Das französische Recht schützt den Verbraucher beim Immobilienkauf. Der Verbraucherbegriff wird weit ausgelegt. Die Mißachtung der Verbraucherschutzvorschriften zieht die Nichtigkeit der Vereinbarungen nach sich und steht unter Strafe.
 
 

Die Beteiligten erklären zur notariellen Niederschrift:
 

Herr__________________________________________(Vor- und Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Beruf, Adresse, Familienstand ) wird danach ”die Käuferpartei” genannt,
 
 

Herr__________________________________________ (Vor- und Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Beruf, Adresse, Familienstand )wird danach ”die Verkäuferpartei” genannt,
 
 

haben vor Abgabe des Versprechens folgendes erklärt.
 
 

I. Grundstück____________________________________ ( Nummer und weitere Grundstücksbeschreibung)
 

II. Auskunft des Hypothekenregisters ⁴

III. Besitz: Das Grundstück, das zur Zeit von dem Käufer bewohnt wird, ist von Mietlasten frei .⁵

IV. Der Verkäufer erklärt, daß der Grundbesitz mit Privilegien (Vorrechten)⁶ , Hypotheken⁷  oder einem sonstigen dinglichen Recht⁸  nicht belastet ist, sowohl von ihm, als von den vorherigen Eigentümern, und er verpflichtet sich innerhalb einer Frist von_______, dies durch eine formlose Auskunft des Hypothekenregisters zu belegen.

V. Der Verkäufer erklärt, daß kein gemeindliches gesetzliches Vorkaufsrecht⁹  auf dem Grundbesitz besteht. Er verpflichtet sich dem Käufer den gemeindlichen Schein vorzulegen. 
 
 

Der Verkäufer verpflichtet sich, das oben genannte Grundstück an den Käufer zu verkaufen, wenn dieser das Grundstück erwerben will. Der Empfänger des Angebots nimmt es an und bleibt frei, es innerhalb einer bestimmten Frist und gemäß den nachfolgenden Konditionen zu erfüllen.
 
 

Das vorliegendes Versprechen ist bis__________________gültig. (Datum und Uhrzeit)
Wenn die Frist abgelaufen ist, und wenn der Empfänger nicht erklärt hat, er werde das genannte Grundstück erwerben, wird das Versprechen von Gesetzes wegen hinfällig, ohne daß der Verkäufer den Käufer mahnt oder andere Formalitäten erfüllt.

Falls der Verkäufer nicht bis acht Tage¹⁰  vor Fristablauf des Versprechens die Mitteilung über die Hypothekeneintragung und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht beigebracht hat, verfällt das Versprechen erst acht Tagen nach Zugang der Dokumente.
 
 

Der Käufer hat erklärt, daß er ein Darlehen zur Finanzierung des Grundstückserwerbes in Anspruch nehmen muß, so daß der vorliegende Vertrag den gesetzlichen Regelungen gemäß Art. L312-15 ff des Code de la consommation unterstellt werden muß .¹²

Zur Erfüllung der aufschiebenden Bedingung wird folgendes vereinbart:

- daß ein oder mehrere Darlehen gewährt werden, die die Gesamtsumme von     betragen, und daß für jedes einzelne eine Mindestdauer von________Jahre mit einem jährlichen Nominalzinsfuß in Höhe von_____ % vereinbart ist.

- daß diese Darlehen als gewährt zu betrachten sind, wenn ein oder mehrere im Sinne des Art. L312-7 und L312-8 formulierte Finanzierungsangebote dem Käufer übergeben wurden, um die vorgesehene Finanzierung zu decken.

- und letztendlich daß die Gewährung des oder der Darlehen innerhalb einer Frist von__ab dem Zeitpunkt dieses Versprechens erfolgen sollte, um die aufschiebende Bedingung zu erfüllen.(Art. L312-16)
 
 

Wenn der Käufer kaufen will, soll er die Annahme während der Gültigkeitsdauer des Versprechens dem Verkäufer durch Einschreiben mit Rückschein oder außergerichtliches Schriftstück zustellen.
Die Zustellung muß an den Notar, der speziell für diesen Fall als Zustellungsbevollmächtigter ernannt wird, gerichtet werden.

Das Optionsrecht ist wirksam mit den nachfolgenden Formalitäten ausgeübt:

- wenn der Betrag¹³  in Höhe von_____ auf das Notaranderkonto des unterzeichneten Notars gezahlt wird, und diese Summe den durch den Käufer mit seinem Eigenkapital finanzierten Preisteil und einen Vorschuß für die Kaufvertragskosten deckt.

- wenn
1°) ein oder mehrere Darlehensangebote im Sinne des Code de la Consommation dem Käufer zugehen und diese Darlehen insgesamt den Restbetrag decken; und
2°) daß der Käufer diese Darlehensangebote annimmt.
 
 

Der Kauf, sofern er erfolgt, wird unter die folgenden Bedingungen stattfinden:

1°- Eigentumsübertragung ¹⁴

Die Eigentumsübertragung wird zum Zeitpunkt der Niederschrift einer notariellen Beurkundung, in der der Kaufvertrag festgestellt wird, stattfinden; sie ist mit der konkreten Besitznahme erfüllt.

Wenn die Übergabe später als zum vereinbarten Termin für die Eigentumsübertragung stattfindet, schuldet der Verkäufer dem Käufer einen Betrag in Höhe von     für jeden Tag des Verzugs, als Pauschalentschädigung wegen Nicht-Erfüllung der auf Besitzverschaffung gerichteten vertraglichen Verpflichtung zum vereinbartem Termin.

2°- Preis ¹⁵

Der Kauf wird mit Zahlung des Preises in Höhe von____geschlossen, und er wird bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde über den Kaufvertrag bezahlt .¹⁶
Jedoch wird vereinbart, falls die Übergabe des Grundstücks nicht zu dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrag stattfindet, daß ein Betrag in Höhe von ..... treuhänderisch zu Händen des Kassierers Maître_____________________________ , Notar gestellt wird.

Dieser Betrag sollte zur Sicherheit für eine eventuellen Zahlung von einer täglichen Verzugsentschädigung vom Verkäufer geleistet werden.

3°- Allgemeine Bedingungen

Der Grundbesitz geht auf den Käufer über wie er steht und liegt zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung. Es wird keine Gewähr geleistet für die Beschaffenheit und den baulichen Zustand vorhandener Gebäude, für Infrastruktur, für Grund und Boden, für die Flächenmaßrichtigkeit des Grundstücks und der Räumlichkeiten .¹⁷

Die Kosten des Vertrags und seines Vollzugs und Gebühren trägt die Käuferpartei.
 
 

Der Kauf, der sich aus dem ausgeübten Optionsrecht ergibt, soll in einer notariellen Urkunde von Notar festgestellt werden, spätestens einem Monat, nachdem das Optionsrecht ausgeübt worden ist.

Erfolg innerhalb der Frist keine notarielle Beurkundung, wird auf Betreiben von einer Partei die andere Partei durch außergerichtliches Schreiben zehn Tage¹⁹  im voraus gemahnt, sich beim Notar eines bestimmten Werktags zu Verfügung zu stellen, um die notarielle Beurkundung zu unterzeichnen.

Wenn die gemahnte Partei nicht darauf reagiert, kann die andere Partei die Eigentumsübertragung gerichtlich feststellen lassen.
 
 

Als Folge des vorliegenden Verkaufsversprechens, hat der Käufer an den Verkäufer den Betrag von ........ gezahlt.

Wenn der Kauf erfolgt, wird diesen Betrag auf dem Kaufpreis angerechnet.

Wenn der Kauf nicht realisiert wird, verbleibt diese Summe dem Verkäufer als Pauschalentschädigung, für die Nichtverfügbarkeit des Grundstücks während der Versprechensdauer.

Jedoch wird in folgenden Fällen die Entschädigung dem Käufer in vollem Umfang zurückerstattet:

- wenn das Grundstück mit Grunddienstbarkeiten oder mit öffentlichen Lasten belastet ist, die seinen Wert herabsetzen können, oder wenn es mit einer Hypothek, Privileg (Vorrecht), Pfandrecht belastet ist, die in dieser Urkunde nicht erklärt wurden und deren Löschung oder Aufhebung aufgrund der Kaufpreiszahlung nicht ausgeglichen werden könnten;
- wenn der Grundstück vermietet oder besetzt ist und dies wurde nicht in dieser Urkunde erklärt;
- wenn die oben genannte gesetzliche aufschiebende Bedingung nicht erfüllt wird; d.h., wenn der Käufer während der Frist kein gewünschtes Darlehensangebot erhalten hat, das er erklärungsgemäß benötigt, um den Kauf zu finanzieren, aber nur wenn er beweisen kann, daß er sich an drei Banken oder Kreditinstitute gewandt hat und diese den Abschluß eines Darlehensvertrages mit dem Käufer abgelehnt haben.
- falls aus dem oben genannten Grund, die Gültigkeitsdauer des Kaufversprechens verlängert wird; der Käufer aber sein Optionsrecht nicht rechtzeitig ausüben konnte, um die Auflösung nach Art. L312-12 zu verhindern, so daß die zur Kaufpreisfinanzierung gewünschten Darlehen entzogen wurden, obwohl die Darlehen von den Darlehensgebern gewährt worden waren.
 
 

Jede natürliche oder juristische Person kann in die Rechte des Käufers eintreten, in Rechte die aufgrund des vorliegenden Kaufversprechens entstehen, aber nur wenn dieser Eintritt keine Änderung der Konditionen und der Durchführung des Versprechens mit sich bringt.
 
 

Die Parteien befreien den unterzeichnenden Notar, den vorliegenden Vertrag bei den zuständigen Hypothekenregister zu veröffentlichen, jede Partei behält sich aber vor, jederzeit den unterzeichnenden Notar zu beauftragen diese öffentliche Eintragung vorzunehmen.
 
 

Um das Versprechen durchzuführen, erwählen die Parteien einen Wohnsitz jeweils an ihrem gewöhnlichen Aufenthalt, mit Ausnahme von der Klausel über die ”Modalitäten der Ausübung des Optionsrecht”.
 
 

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir helfen

· bei der Gründung von Unternehmen in Frankreich
· beim grenzüberschreitenden Markteintritt
· bei der Beratung in Bausachen
· bei der Gestaltung von Verträgen über den Erwerb und den Verkauf von Immobilien
· in bezug auf rechtliche Fragen bei der Finanzierung von Vorhaben
· Erläuterung der Marktbedingungen

Rechtsanwalt Dr. Hök ist Autor:

Das Individualbaurecht in Frankreich, Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht (ZfBR) 2000, 80 ff.
Müller/Hök, Einzug von Auslandsforderungen, 3. Auflage, Göttingen
Müller/Hök/Schulze, Deutsche Vollstreckungstitel im Ausland, Neuwied 1989 ff.
 
 

1)Es ist davor zu warnen, das hier dargestellte Beispiel ohne Prüfung der konkreten Hintergründe und Bedingungen praktisch umzusetzen. Es kann und soll lediglich das Verständnis für die französische Praxis stärken und öffnen.

2)Hier wird davon ausgegangen, daß das Versprechen notariell erfolgt. Es kann auch privatschriftlich gegeben werden. Es muß dann aber binnen 10 Tagen beim zuständigen Finanzamt registriert werden, gerechnet ab Annahme des Angebotes (vgl. art. 1840-A Code général des impôts). Anderenfalls wird es nichtig (Rappr., Civ. 3e, 07.07.1982, Bull.civ.III, n° 176).

3)Übersetzung eines Musters aus Dalloz Action, Gestion d´immeuble, 1998 (Formule XII-1)

5)Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Jahren können im Hypothekenregister eingetragen werden.

7)Es existieren gesetzliche Hypotheken, vertragliche Hypotheken und gerichtlich angeordnete Hypotheken (Art. 2116 CC).

9)Es bestehen gemeindliche Vorkaufsrechte, aber auch Vorkaufsrechte der Mieter und der Mitglieder einer Gemeinschaft.

11) Die Veräußerung eines Grundstücks ist nicht bedingungsfeindlich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Veräußerung eines Grundstücks auch klageweise rückgängig gemacht werden. Lediglich zwischenzeitlich eingetragene Rechte Dritter haben dann ggf. Bestand, es sei denn sie wurden nach Eintragung des Vermerkes über die Aufhebungsklage in das Hypothekenregister in das Register eingetragen. Bestimmte Marktbeteiligte dürfen Grundbesitz nur mit staatlicher Genehmigung erwerben (z.B. die SII).

13)Dieser Betrag ist eine Anzahlung des Kaufpreises und sobald der Kaufvertrag in einer notariellen Urkunde festgestellt wird, bekommt der Verkäufer diese Preiszahlung.

15)Es existiert eine Klage wegen des Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung. Sie kann zur Aufhebung des Kaufvertrages führen (Action en réscision pour lésion (Art. 1674 bis 1680 CC)).

17)Der Verkäufer haftet dem Käufer in zweierlei Hinsicht. Er muß ihm den ungestörten Besitz verschaffen und ihm für verborgene Mängel einstehen (Art. 1625 CC). Der Käufer kann die Rückgabe der Kaufsache gegen Erstattung des Kaufpreises verlangen oder die Herabsetzung des Kaufpreises begehren (Art. 1644 CC). Er kann unter beiden Möglichkeiten frei wählen und muß sie nicht begründen.

19) Es ist davor zu warnen, das hier dargestellte Beispiel ohne Prüfung der konkreten Hintergründe und Bedingungen praktisch umzusetzen. Es kann und soll lediglich das Verständnis für die französische Praxis stärken und öffnen.

Aktualisiert Mai 2000