Immobilienkauf in Frankreich
Rechtsanwalt
Dr. Götz-Sebastian Hök
Grundlagen KaufabwicklungKauf
vom Bauträger Weitere Informationen Hinweis
I. Grundlagen
1. Was eine Immobilie ist, definiert Art. 517 CC. Eine Sache ist danach
Immobilie ihrer Natur nach, ihrem Zweck nach (par destination) oder aufgrund
des Objektes, auf dem sie lasten. Grundstücke und Gebäude sind
ihrer Natur nach Immobilien (Art. 518 CC). Wer auf seinem Grundstück
ein Gebäude errichtet, wird bis zum Beweis des Gegenteils auch als
Eigentümer des Gebäudes vermutet (Art. 553 CC). Das Wohnungseigentum
hat eine Sonderregelung erfahren (Code de la Copropriété).
2. Das Kaufrecht ist in Art. 1582 ff. CC geregelt. Mit dem Kaufvertrag
verpflichtet sich der Verkäufer eine Sache zu liefern, der Käufer
eine Zahlung zu leisten (Art. 1582 CC). Der Kaufvertrag kann unter einer
aufschiebenden oder auflösenden Bedingung geschlossen werden (Art.
1584 CC). Auch das in ihm wohnende dingliche Geschäft ist nicht bedingungsfeindlich
(vgl. Art. 28-1° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).
Während im Fahrnisrecht (Erwerb von beweglichen Sachen) der gutgläubige
Erwerb vom Besitzer gemäß Art. 2279 CC möglich ist, scheidet
der gutgläubige Erwerb von Grundbesitz praktisch aus, da in Frankreich
die Registereintragung keine dem § 892 BGB vergleichbare Wirkung hat.
Die Veräußerung eines noch nicht fertiggestellten Gebäudes
unterliegt den besonderen Regelungen der Art. 1601-1 ff. CC. Wer sich mit
dem französischen Immobilienrecht beschäftigt, stößt
sodann alsbald auf einen wesentlichen dogmatischen Unterschied zum deutschen
Recht. Während im deutschen Recht das sog. Abstraktionsprinzip vorherrscht,
ist dieses dem französischen Recht praktisch fremd. In Deutschland
wird bei Immobilien streng zwischen dem sog. Verpflichtungsgeschäft
(Kaufvertrag, Schenkungsvertrag etc.) und dem dinglichen Geschäft
(Auflassung) unterschieden. Dagegen wird in Frankreich nicht zwischen der
Verpflichtung zur Übereignung und der Übereignung differenziert.
"La propriété s´acquiert par l´effet des obligations"
(Art. 711 CC) und ".. la propriété est acquise de droit à
l´acheteur à l´égard du vendeur, dès qu´on
est convenu de la chose et du prix" (Art. 1583 CC) bedeutet, daß
bereits das Verpflichtungsgeschäft die Übereignung zur Folge
hat. Eines weiteren konstitutiven Elementes bedarf es nicht. Übergabe
oder Eintragung im Grundbuch sind entbehrlich. Allerdings wirkt sich die
Übereignung nur zwischen den Vertragsbeteiligten aus. Den Sicherheitsbedürfnissen
des Rechtsverkehrs tragen diverse Register Rechnung, aus denen sich die
rechtlichen Verhältnisse an Grundeigentum entnehmen lassen.
3. Das Grundeigentum ist belastbar. Die Sicherungsrechte haben im 3.
Buch des Code Civil eine Regelung gefunden. Das Grundeigentum kann durch
Hypotheken (Art. 2114 ff. CC) und sog. Privilegien (Art. 2095 ff. CC) belastet
werden. Hypotheken können durch Gesetz, Vereinbarung und Urteil entstehen
(Art. 2116 CC). In der Praxis überwiegt die vertragliche Hypothek
(Art. 2124 ff. CC). Sie setzt einen notariellen Vertrag voraus, in dem
die zu besichernde Forderung und den Belastungsgegenstand genau zu bezeichnen
ist (Art. 2129 CC). Allgemeinverbindlich wird die Hypothek erst, wenn sie
im Hypothekenregister eingetragen ist. Die Privilegien entstehen demgegenüber
ausschließlich durch Gesetz (außerhalb des Grundbuches mit
dem Rang des Vertragsschlusses) und sichern insbesondere Rechtsverfolgungskosten
und vor allem Forderungen aus Miet- und Pachtverträgen und aus Grundstückskaufverträgen.
Werden sie allerdings nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen im Hypothekenregister
eingetragen, verlieren sie ihren ursprünglichen Rang (vgl. Duplan-Miellet
in: Gestion de l´immeuble, Dalloz 1998, Rn. 8014). Die Frist beträgt
bei Gläubigern aus Grundstücksverkäufen zwei Monate vom
Tag des Geschäftsabschlusses an (Art. 2108 CC). Daneben können
die Art. 640 ff. CC das Grundeigentum in Form von Dienstbarkeiten inhaltlich
beschränken. Auch existieren öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen,
z.B. in Gestalt von Dienstbarkeiten zugunsten des Straßenbaues.
4. Zuverlässige Auskunft über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse
gibt das französische Grundbuch. Es ist dem deutschen Grundbuch allerdings
nicht vergleichbar. In jeder größeren Gemeinde findet sich ein
Grundregisteramt. Es führt ein Hauptregister, das aus drei Publikationsregistern
besteht. Im Inskriptionsregister werden die Hypotheken und Immobiliarprivilegien
eingetragen. Das Transkriptionsregister verwahrt die Transkriptionsunterlagen,
während Zwangsvollstreckungsvermerke im Pfändungsregister publiziert
werden. Daneben existieren praktisch bedeutsame Nebenregister, und zwar
die Grundkartei (fichier immobilier) und das Eintragungsregister (registre
de dépôts). Über die Eigentumsverhältnisse an einem
Grundstück gibt die Eigentümerkartei (fiches personnelles) als
Teil der Grundkartei Auskunft. Daneben bestehen die Parzellenkartei und
die Grundstückskartei. Die Nebenregister verweisen jeweils auf das
Hauptregister.
Obwohl das Grundbuchsystem grundsätzlich sicherstellt, daß
Rechtsänderungen zuverlässig eingetragen werden, läßt
die Eintragung in das Register keinen guten Glauben auf die Richtigkeit
der Eintragungen entstehen.
II. Kaufabwicklung
Der Kauf einer Immobilie folgt in Frankreich unterschiedlichen Gesetzmäßigkeiten,
je nach dem, ob der Erwerber beabsichtigt, ein noch nicht fertig gestelltes
Objekt nach Plan (vgl. Art. 1601-1 ff. CC) oder ein bereits erstelltes
neues Objekt zu erwerben bzw. in Altbausubstanz zu investieren. In jedem
Fall ist zu beachten, daß bereits der privatschriftlich gefaßte
sogenannte Vorvertrag bindende Wirkung haben kann und im Zweifel auch hat.
Der Kaufvertrag kommt zustande, wenn sich die Parteien über den Kaufgegenstand
(la chose) und den Preis (le prix) einig sind. Formvorschriften müssen
grundsätzlich nicht beachtet werden (Barret in: Gestion de l´immeuble,
Dalloz 1998, Rn. 8516). Allerdings zwingen Beweisvorschriften (Art. 1341
CC) einerseits und Publizitätsvorschriften andererseits zur Einhaltung
gewisser Förmlichkeiten. Das Verbraucherschutzrecht sieht weitere
Förmlichkeiten vor, insbesondere wenn es sich um einen finanzierten
Kauf handelt.
III. Kauf vom Bauträger
Bauträger veräußern Wohnungen regelmäßig,
bevor sie hergestellt sind. Diese Form des Immobilienkaufes unterliegt
besonderen Regelungen. Einschlägig sind der Code de la Construction
de l´Habitation (CCH) sowie die Art. 1601-1 ff. CC. Der Code Civil
differenziert zwischen dem Terminkauf (à terme) und dem Kauf im
Zustand zukünftiger Herstellung (en l´état futur l´achèvement).
Beim Terminkauf verpflichtet sich der Verkäufer zur Übergabe
bei Fertigstellung. Der Käufer muß den Kaufgegenstand abnehmen
und bei Übergabe den vereinbarten Preis zahlen (Art. 1601-2 CC). Das
Eigentum geht in diesem Falle erst auf den Käufer über, wenn
durch die Fertigstellung notariell bestätigt wurde. Beim Kauf im Zustand
zukünftiger Herstellung erwirbt der Käufer sogleich das Eigentum.
Der Kaufpreis wird abhängig vom Fertigstellungsgrad in Raten fällig.
Üblicherweise wird zunächst ein Vorvertrag geschlossen. Obwohl
er nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, entspricht er einer ständigen
Praxis. Es handelt sich nicht eigentlich um eine Verpflichtung, da der
Käufer immer noch vom Vertrag zurücktreten kann. Aber bis auf
wenige im Gesetz genannte Ausnahmefälle verliert der Käufer in
diesem Falle die bereits geleistete Garantiezahlung. Der Vorvertrag muß
folgende Aspekte regeln:
-die ungefähre Angabe der Wohnfläche
-die Anzahl der Zimmer und ihres Widmungszweckes
-die Lage der Wohnung, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt
-die Angabe des vorgesehenen Preises und die Zahlungsbedingungen
-eine technische Baubeschreibung
-das voraussichtliche Datum der Vertragsunterschrift
Fehlt eine dieser Angaben, ist der Vorvertrag nichtig. Will der Käufer
das Objekt finanzieren, hat er das Recht, daß im Vertrag ein besonderes
Rücktrittsrecht geregelt wird. Dieses Recht ermöglicht es dem
Käufer, die bereits geleistete Garantieanzahlung zurückzuerhalten,
wenn die Finanzierung nicht zustande kommt.
Im Vorvertrag ist regelmäßig die Zahlung einer Garantiesumme
vorgesehen. Die Garantie wird entweder zu Händen eines Notars oder
auf ein besonderes Bankkonto hinterlegt und ist gegen den Konkurs des Bauträgers
abgesichert. Die Garantiesumme beträgt maximal 5 % des Preises, wenn
das Datum der endgültigen Vertragsunterzeichnung innerhalb einer Frist
von weniger als einem Jahr liegt oder sie beträgt maximal 2 %, wenn
das Datum der Vertragsunterzeichnung innerhalb einer Frist von einem bis
zu zwei Jahren vorgesehen ist. Darüber hinaus darf keinerlei Garantiezahlung
verlangt werden. Wurde einmal der Vorvertrag unterzeichnet, kann der Käufer
nur noch innerhalb von sieben Tagen vom Vertrag zurücktreten, ohne
seine Garantiezahlung zu verlieren. Überschreitet er die Frist, verliert
er die Garantiezahlung, wenn er sich weigert, den endgültigen Vertrag
zu unterzeichnen.
Der endgültige Vertragsentwurf muß dem Käufer innerhalb
eines Monats vor dem Datum der endgültigen Vertragsunterzeichnung
zugestellt werden. Der endgültige Kaufvertrag muß die genaue
Beschreibung des Kaufgegenstandes enthalten. Ferner muß er den Kaufpreis
angeben und die Zahlungsbedingungen vorgeben. Die Zahlung erfolgt nach
dem jeweilige Baufortschritt. 35 % sind nach Fertigstellung der Gründungsarbeiten
fällig. Bei Einfamilienhäusern beträgt der Prozentsatz 20
%. 70 % der Bausumme sind bei Fertigstellung des Daches fällig, bei
Einfamilienhäuser beträgt der Satz 45 %. 95 % des Preises sind
bei Fertigstellung des Vorhabens zu bezahlen, bei Einfamilienhäusern
85 %. Die verbleibenden 5 % bzw. 15 % sind bei Übergabe zu entrichten.
Bei Vertragsunterzeichnung ist der Kaufpreis fest anzugeben. Er kann innerhalb
einer Bandbreite von 70 % des nationales Indexes für Gebäude
schwanken. Diese Möglichkeit wird aber nur selten genutzt. Im Kaufvertrag
ist auch das endgültige Lieferdatum zu bezeichnen. Allerdings lassen
die gesetzlichen Vorschriften eine ungefähre Zeitangabe zu. Üblich
sind Angaben, wie erste Halbjahr 2000.
IV. Weitere Informationen
Ergänzende Informationen können gerne abgefragt
werden. Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung.
Ganz spezielle Fragen lassen wir ggf. von unserer Kooperationskanzlei in
Paris beantworten.
Wir prüfen gerne Ihren Vertragsentwurf. Bitten achten Sie darauf,
daß sie, wenn Sie sich mit der Absicht tragen, in Frankreich ein
Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu erwerben, bereits
mit einem Vorvertrag binden.
V. Hinweis
Die hier zu findenden Informationen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Sie können eine einzelfallbezogene Beratung nicht ersetzen.
Aktualisiert Oktober 1999