Hypothekarische Sicherung von Immobilienkrediten in Frankreich
Grundsätze Die Entstehung der
Hypothek Entstehung besonderer Rechte
Rechtsstellung des Gläubigers Weitere
Informationen Hinweis
I. Grundsätze
Zur Sicherung der Immobilienfinanzierung dienen in Frankreich ausschließlich
Hypotheken und sog. Privilegien. Die dem deutschen Recht bekannte Grundschuld
(§§ 1191 ff. BGB), einem abstrakten dinglichen Recht, das von
der zu besichernden Forderung unabhängig ist, kennt das französische
Recht nicht, was in Frankreich gelegentlich bedauert wird, zumal die Verwertung
der Hypothek langwierig und kompliziert ist. Die französische Hypothek
ist streng akzessorisch ausgestaltet, d.h. sie ist vom Bestand der zu sichernden
Forderung abhängig. Die ursprünglichen sog. dinglichen Privilegien
des Grundstücksverkäufers, der Werkunternehmer , Architekten
etc., die sich aus Art. 2103 Code Civil ergeben, wurden inzwischen zur
Vereinfachung des Bodenverkehrs in Art. 2146 Code Civil inhaltlich als
Legalhypotheken ausgestaltet. Sie genießen allerdings kraft gesetzlicher
Vorschrift weiterhin Vorrang vor den vertraglichen Hypotheken (Art. 2095
Code Civil), allerdings im Grunde nur noch im Sinne eines Rangvorteiles.
Inhaltlich sind die Privilegien der Hypothek praktisch gleichgestellt.
II. Die Entstehung der Hypothek
Hypotheken entstehen nach Art. 2116 Code Civil durch Gesetz, Urteil
und Vertrag. Im Vordergrund bei der Kreditfinanzierung steht die vertragliche
Hypothek, die in notarieller Form vereinbart werden muß. Art. 2127
Code Civil sieht die Beurkundung entweder durch zwei Notare oder durch
einen Notar und zwei Zeugen vor. Insoweit bedingt Art. 2128 Code Civil
das Prinzip locus regit actum ab. Nur französische Notare können
die Hypothek beurkunden (vgl. Loussouarn/Bourel, Droit Int. Privé,
Rn. 422). Schuldsumme und Belastungsgegenstand sind genau zu bezeichnen.
Ist die zu sichernde Forderung aufschiebend bedingt oder steht sie betragsmäßig
nicht fest, kann sie nur entstehen, wenn ein Höchstbetrag angegeben
wird, den der Schuldner ggf. berechtigt ist, herabzusetzen. Damit die Hypothek
auch Dritten gegenüber wirksam wird, muß sie in das Hypothekenregister
eingetragen werden (Art. 2134 Code Civil). Sie kann nur vom Eigentümer
bewilligt werden, der die Sicherheit aber auch im Drittinteresse bestellen
kann. Die Hypothek wird annulliert, wenn der Schuldner innerhalb von 18
Monaten nach ihrer Bestellung seine Zahlungen einstellt und die Hypothek
Forderungen aus der Zeit vor ihrer Bestellung besichert (Art. 107-6, loi
du 25.01.1985).
III. Entstehung besonderer
Rechte
Soweit der Grundstückverkäufer den Kaufpreis kreditiert, entsteht
zu seinen Gunsten ein Privileg nach Art. 2103 Code Civil. Die finanzierende
Bank kann in das Privileg einbezogen werden, wenn sie die Kreditmittel
vorstreckt. Das Privileg muß innerhalb von zwei Monaten, gerechnet
ab dem Tage des Grundstückskaufes, in das Hypothekenregister eingetragen
werden. Sie erhält den Rang zum Tag des Grundstückskaufes. Der
Fristablauf schließt die spätere Eintragung des Privilegs nicht
aus, doch erfolgt die Eintragung dann im Verhältnis zu Dritten mit
dem Rang zum Tage der Eintragung (Duplan-Miellet, Gestion de L´immeuble,
Dalloz 1998, Rn. 8014).
IV. Rechtsstellung des Gläubigers
Die Hypothek gewährt dem Gläubiger ein Recht auf bevorzugte
Befriedigung aus dem Grundstücksverwertungserlös. Sie ist an
den Bestand der zu sichernden Forderung gebunden und erlischt mit der zu
sichernden Forderung. Sie kann aber auch durch Einigung zur Löschung
gebracht werden. Die Hypothek ist gegenüber Veräußerungen
resistent, d.h. der Hypothekengläubiger kann die Hypothek auch gegen
den Rechtsnachfolger in das Grundstück geltend machen (droit de suite).
Die Verwertung der Hypothek muß klageweise erfolgen (action hypothécaire)
und führt zur Beschlagnahme und Veräußerung der besicherten
Immobilie (Art. 2204, 2209, 2215 Code Civil). Der Hypothekenschuldner kann
sich notariell der Zwangsvollstreckung unterwerfen und der Notar kann beauftragt
werden, dem Gläubiger oder Dritten eine vollstreckbare Ausfertigung
zu erteilen.
V. Weitere Informationen
Ergänzende Informationen können gerne abgefragt
werden.
Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Ganz spezielle
Fragen lassen wir ggf. von unserer Kooperationskanzlei in Paris beantworten.
Bitte beachten Sie auch unsere Seite zur grenzüberschreitenden Bankfinanzierung.
VI. Hinweis
Die hier zu findenden Informationen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Sie können eine einzelfallbezogene Beratung nicht ersetzen.
Aktualisierung Oktober 1999