Immobilienmarkt in Frankreich
Rechtsanwalt
Dr. Götz-Sebastian Hök
Lehrbeauftragter an der FHTW, Berlin
I. Agent immobilier
II. Notaire
III. Promoteur immobilier
IV. Société immobilière
pour le commerce et l´industrie (S.I.C.O.M.I.)
V. Société immobilière
de gestion
VI. Société immobilière
d´investissement (SII)
VII. Société civile immobilière
VIII. Société civiles de placement
immobilier (SCPI)
IX. Fragen
I. Agent immobilier
Der Agent immobilier ist ein berufsmäßig tätiger Vermittler,
der gegen Vergütung ihre Dienste in bezug auf den Kauf, den Verkauf
oder den Tausch von Immobilien anbieten.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970; Décret n° 72-678 du 20
juillet 1972
II. Notaire
Der Notar ist ein Amtsträger, der nicht in die Administration der
Justiz eingebunden ist. Seine Aufgabe ist es, in Ausübung seines Amtes,
in bezug auf die Akte, die Parteien in öffentlich beglaubigter Form
aufnehmen wollen oder müssen, das Datum der Aufnahme zu bestätigen,
die Urkunden zu verwahren und Ausfertigungen sowie vollstreckbare Ausfertigungen
der Urkunden zu erteilen.
Der Notar erfüllt traditionell aber auch andere Aufgaben. Insbesondere
kann er am Vertrieb von Immobilien teilhaben. Dem Notar ist es aber grundsätzlich
untersagt, kaufmännisch tätig zu werden. Die Verordnung vom 27.
Mai 1982 läßt es aber unter engen Voraussetzungen zu, daß
der Notar Immobilien vermittelt, die zu verkaufen oder zu vermieten sind.
Er bedarf hierzu einer schriftlichen Vollmacht. Seine diesbezügliche
Tätigkeit ist in der Verordnung vom 27. Mai 1982 streng geregelt und
wird entsprechend kontrolliert.
Die Ämterhäufung als Notar und Immobilienmakler, Notar und
Versicherungsmakler, Notar und Vermögensverwalter und Notar und WEG-Verwalter
ist streng untersagt.
Ord. vom 2. November 1945
III. Promoteur immobilier
Natürliche oder juristische Person, deren Geschäftstätigkeit
es ist, Bauvorhaben zu realisieren oder realisieren zu lassen, sei es in
der Form von Wohnungseigentumsanlagen oder Einzelgebäuden, die sie
bestimmungsgemäß an Dritte veräußern. Der ”promoteur”
im engeren Sinne realisiert im Unterschied zum Immobilienhändler oder
–makler die Bebauung, er stellt sie jedoch nicht selbst her. Es kommen
zwei Arten von ”Bauträgern” vor. Entweder sie bauen auf eigene Initiative
und eigene Kosten (promoteur intégré) oder sie werden für
Rechnung eines Bauherrn zu einem vereinbarten Preis tätig (promoteur
prestataire de service). Wird der ”promoteur” auf eigene Rechnung und eigene
Kosten tätig, muß er das Terrain und das Bauvorhaben vorfinanzieren.
Das französische Bauträgerrecht (droit de la promotion immobilière)
ist der Normenkomplex, der die gesamten juristischen Beziehungen regelt,
die sich aus der Tätigkeit des Bauträgers in bezug auf die Durchführung
der Bautätigkeit und den Verkauf der bebauten Grundstücke an
Dritte ergibt (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière,
1991, Rn. 25).
Der Vertrieb kann sehr unterschiedlich ausgestaltet werden. Der ”promoteur”
kann entweder das betreffende Baugrundstück insgesamt veräußern
oder er kann Anteile an einer ”socièté immobilière”
vertreiben, die dem Erwerber des Anteils ein Nutzungsrecht verbriefen.
Später kann ihm Eigentum durch Aufteilung der Gesellschaft verschafft
werden.
Der typische Bauträgervertrag, mit dem sich der Bauträger
verpflichtet, einem Dritten ein von ihm zu bebauendes Grundstück zu
veräußern, ist nach Art. 1601-1 CC ein Kaufvertrag, kein Werkvertrag.
Das Eigentum wird jedoch nicht mit Vertragsschluß, sondern erst später
verschafft, nämlich mit Fertigstellung des zu errichtenden Gebäudes.
IV. Société immobilière pour le commerce et
l´industrie (S.I.C.O.M.I.)
Es handelt sich um eine Gesellschaft in der Rechtsform der Aktiengesellschaft
oder der Gesellschaft mit beschränkten Haftung, deren Gegenstand es
ist, Industrie- und Handelsunternehmen mit Gewerberaum und Ausrüstung
zu versorgen. Die Gesellschaften dürfen Schuldverschreibungen ausgeben
und sich an der Börse refinanzieren. Die Statuten der Gesellschaft
müssen ministeriell genehmigt sein. Nur entsprechend autorisierte
Unternehmen dürfen sich SICOMI nennen. Seit 1989 dürfen die SICOMI
auch im Ausland tätig werden.
Besonderheit: SICOMI, die sich mit Gebäudeleasing (crédit-bail)
befassen, müssen ein Stammkapital von 15 Mio FF haben.
Ord. N° 67-834 vom 28 septembre 1967
V. Société immobilière de gestion
Es handelt sich um eine Gesellschaft in der Rechtsform der Aktiengesellschaft,
deren ausschließlicher Zweck darin besteht, Mietgebäude zu
bewirtschaften, die mindestens zu ¾ Wohnzwecken dienen, und
die darauf verzichten, spezielle Staatskredite zu beantragen, und
deren Statuten ministeriell gebilligt und sind, und
deren Bauprogramme staatlich genehmigt wurden
Loi n° 63-254 du 25 mars 1963
VI. Société immobilière d´investissement
(SII)
Es handelt sich um eine Gesellschaft in der Rechtsform der Aktiengesellschaft,
deren ausschließlicher Zweck darin besteht, Mietgebäude zu bewirtschaften,
die in Frankreich belegen sind und die zu mindestens ¾ Wohnzwecken
dienen, und deren Statuten ministeriell genehmigt sind. Bei Gesellschaften
mit einem Stammkapital von mehr als 100 Mio FF ist die Bezugsgröße
der Gesamtbestand, bei geringerem Stammkapital muß die Wohnungsquote
objektweise erreicht werden. Die Gesellschaften dürfen Schuldverschreibungen
ausgeben und sich an der Börse refinanzieren. Die Statuten der Gesellschaft
müssen ministeriell genehmigt sein. Nur entsprechend autorisierte
Unternehmen dürfen sich SII nennen. Eine SII muß ein Stammkapital
von mindestens 50 Mio FF haben.
SII dürfen ohne staatliche Genehmigung keine bereits errichteten
Gebäude erwerben. Die Genehmigung gilt nach Anmeldung des Kaufes als
erteilt, wenn das zuständige Ministerium nicht innerhalb eines Monats
nach Zugang der Anmeldung widerspricht. Zulässig sind Zukäufe
nur dann, wenn die Gebäude in Frankreich belegen sind und mindestens
¾ der Fläche der Wohnnutzung dient.
Baumaßnahmen von SII bedürfen der staatlichen Genehmigung.
Sie gilt als erteilt, wenn das zuständige Ministerium nicht innerhalb
von 14 Tagen ab Zugang der Anmeldung widerspricht, vorausgesetzt, die Maßnahmen
bezwecken die Errichtung von Flächen, die mindestens zu ¾ der
Wohnnutzung dienen.
Loi n° 63-254 du 15 mars 1963
Nützliche Adresse: Groupement des sociétés immobilières
d´investissement, 37, rue de Rome, F-75008 Paris
VII. Société civile immobilière
Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gegründet zum Zwecke des
Erwerbes, der Bebauung, der Verwaltung und des Verkaufes von Grundstücken.
VIII. Société civiles de placement immobilier (SCPI)
Es handelt sich um eine besondere Gesellschaftsform mit strengen staatlichen
Auflagen. Ursprünglich als Société civile immobilière
initiiert, sind sie heute in dem Gesetz n° 70-1300 du 31 décembre
1970 streng geregelt. Es handelt sich um eine Gesellschaft, deren ausschließlicher
Zweck darin besteht, ein Immobilienvermögen zu erwerben und zu verwalten,
das Mietzwecken dient. Sie muß ein Stammkapital von 5 Mio FF haben.
Die Haftung der Gesellschafter ist beschränkt, und zwar auf das Doppelte
der jeweils gezeichneten Einlage. Der Hintergrund der strengen Regelung
besteht darin, daß die Gesellschaften öffentlich für ihre
Anlagemöglichkeiten werben dürfen.
IX. Fragen
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir
helfen
· bei der Gründung von Unternehmen in Frankreich
· beim grenzüberschreitenden Markteintritt
· bei der Beratung in Bausachen
· bei der Gestaltung von Verträgen über den Erwerb
und den Verkauf von Immobilien
· in bezug auf rechtliche Fragen bei der Finanzierung von Vorhaben
· Erläuterung der Marktbedingungen
Rechtsanwalt Dr. Hök ist Autor:
Das Individualbaurecht in Frankreich, Zeitschrift für deutsches
und internationales Baurecht (ZfBR) 2000, 80 ff.
Müller/Hök, Einzug von Auslandsforderungen, 3. Auflage, Göttingen
Müller/Hök/Schulze, Deutsche Vollstreckungstitel im Ausland,
Neuwied 1989 ff.
Weitere Veröffentlichungen zum Baurecht, Internationalen Privatrecht,
Grundstücksrecht etc. können Sie unter der Seite “Veröffentlichungen”
nachsehen.
Aktualisiert Mai 2000