Wertermittlung für Immobilien in Frankreich
Rechtsanwalt
Dr. Götz-Sebastian Hök
Lehrbeauftragter an der FHTW, Berlin
I. Einführung
II. Zum Wertbegriff
III. Grundsätze der Verkehrswertermittlung
1. Das Vergleichswertverfahren
2. Das Ertragswertverfahren
3. Méthode
par actualisation des flux futurs
IV. Wertbeeinflussende rechtliche
Faktoren
V. Hinweise und weitere Fragen
I. Einführung
Die Grundstücksbewertung hat auch in Frankreich eine große
Bedeutung, wenngleich sie z.B. in der Zwangsversteigerung von Grundstücken
entbehrlich ist. So können z.B. die Parteien eines Grundstückskaufvertrages
ein konkretes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
rügen und es kann bei groben Abweichungen 1
die Aufhebung des Kaufvertrages verlangt werden. Für diesen Fall bestimmt
Art. 1675 CC 2 , daß der Grundstückswert
zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ermitteln sei, ohne allerdings Bewertungsmaßstäbe
auszuformulieren. Der Beweis des Mißverhältnisses zwischen Leistung
und Gegenleistung ist vor Gericht zu führen und wird durch ein Sachverständigengutachten
erbracht, das die einstimmige Aussage dreier Sachverständiger enthalten
muß (Art. 1678 CC). Die Gerichte sind jedoch nicht an das Gutachten
gebunden 3 . Sie sind frei, eine ihnen
angemessen erscheinende Ermittlungsmethode anzuwenden. Oftmals nehmen sie
Bezug auf die Rechtsprechung der französischen Gerichte in Enteignungsangelegenheiten,
die von Gesetzes wegen über die Höhe von Enteignungsentschädigungen
zu entscheiden haben, wenn es keine gütliche Einigung gibt 4.
Aber auch im Bereich der Grundstücksenteignung aus öffentlichem
Interesse haben sich keine tragenden gesetzlichen Wertermittlungsmaßstäbe
gebildet, denn der Code de l´expropriation gibt kein Wertermittlungsverfahren
vor. Der Richter entscheidet allein. Dabei muß er ggf. auf Vergleichswerte
Rücksicht nehmen 5 . Erst mit
Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 99-532 hat die Grundstücksbewertung
für die Emission von Schuldverschreibungen wirkliche Bedeutung erlangt.
Mangels wirklicher einschlägiger gesetzlicher Regelung ist auf Erfahrungswerte
und die Praxis der Wertermittlung abzustellen. Eine Sammlung von Vergleichswerten,
auf die zurückgegriffen werden könnte, etwa entsprechend den
Sammlungen der Gutachterausschüsse bei den Gemeinden, besteht nicht.
Es existieren auch keine Bodenrichtwerte. Grundlagen zur Wertermittlung
finden sich aber in der”Charte de l´expertise en évaluation
immobilière”, die am 4. Januar 2000 von namhaften französischen
Organisationen 6 verabschiedet
wurde, und im Bericht der Expertengruppe der Commission des Operations
de Bourse (COB) vom 3. Februar 2000. Konkrete Vorschriften zur Wertermittlung
bei Hypothekenkrediten werden von dem ”Comité de règlementation
bancaire et financière” erlassen. Der Wert einer Immobilie soll
nach Art. 94 I Gesetz Nr. 99-532 sorgfältig ermittelt werden und jede
Spekulation ausschließen.
Die Wertermittlung soll auf der Basis der dauerhaften Charakteristika
des Gebäudes, der üblichen und lokalen Marktsituation, der aktuellen
und der möglichen zukünftigen Nutzung des Gebäudes geschehen.
Der Wert soll schriftlich in klarer und transparenter Weise festgestellt
werden; er entspricht höchstens dem Marktwert (valeur vénale).
Für die Wertermittlung kleinerer Einheiten, die bis zu maximal 500.000
Euro kosten, besteht eine vereinfachte Wertermittlungsmöglichkeit
7.
Die Wertermittlung soll durch einen unabhängigen Sachverständigen
geschehen 8 .
II. Zum Wertbegriff
In Frankreich sind ausweislich der ”Charte de l´expertise en évaluation
immobilière” verschiedene Grundstückswerte von Bedeutung. Unterschieden
wird zwischen dem Verkehrswert (valeur vénale), dem marktüblichen
Ertragswert (valeur locative de marché) 9
, dem Gebrauchswert (valeur d´utilité) 10
, Wiederbeschaffungswert (coût de remplacement), der Einbringungs-
oder Einlagewert (valeur d´apport), der vereinbarte Preis (prix de
convenance), der Zwangsverwertungswert (valeur de vente forcée),
der Neuwert, der Versicherungswert und der Wert einer Mietsache (valeur
de droit au bail).
1. Überwiegend von Bedeutung ist der Verkehrswert einer Immobilie.
Der Verkehrswert wird als der in Geld auszudrückende Wert definiert,
der zu einem bestimmten Zeitpunkt nach den Gesetzen von Angebot und Nachfrage
durch Veräußerung erzielt werden kann 11
.
2. Der Zwangsverwertungswert einer Immobilie ist keine feste Größe,
denn die Gläubiger legen den Wert im Zwangsversteigerungsverfahren
freihändig fest (mis à prix), wenn auch in neuerer Zeit gewisse
Überprüfungsmöglichkeiten seitens des Versteigerungsgerichts
vorgesehen sind. Üblicherweise liegt der Versteigerungswert erheblich
niedriger als der Verkehrswert. Art. 1674 ff. CC (lésion) können
in der Zwangsverwertung nicht eingewandt werden. Die Enteignung ist kein
Fall der Zwangsverwertung.
III. Grundsätze der Verkehrswertermittlung
Der Verkehrswert (valeur vénale) wird entweder im Vergleichswertverfahren
(méthode dite d´évaluation par comparaison) oder im
Ertragswertverfahren (méthode par le revenu) ermittelt.
1. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren besteht darin, den Verkehrswert einer Immobilie
vermittels des Vergleiches mit anderen Veräußerungen vergleichbarer
Objekte zu ermitteln. Der Vergleich kann entweder direkt oder in bezug
auf bestimmte Parameter (wie z.B. Nutzfläche, Anzahl der Räume
etc.) erfolgen. Es bestehen unterschiedliche Methoden der Vergleichswertermittlung.
Der Grundstückswert wird nach seiner Eigenart und Lage beurteilt.
Die bestehende Bebauung ist zu berücksichtigen. Immer nach objektiven
Kriterien und unter Berücksichtigung vergleichbarer Bebauung, ermittelt
man den Grundstückswert.
Die Gerichte legen oftmals einen freien Grundstückswert zugrunde,
von dem sie einen Abschlag für die bereits bestehende Bebauung vornehmen,
wenn es an Vergleichswerten fehlt.
2. Das Ertragswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren erlaubt es den Verkehrswert zu ermitteln,
in dem man den Grundstücksertrag mit einem Kapitalisierungskoeffizienten
multipliziert. Die Methode eignet sich nur für vermietete Objekte
12
.
Der Ertrag besteht in den tatsächlich erzielten Mieten. Es ist
der Gesamtbruttoertrag zu ermitteln (revenu brut). Der Nettoertrag (revenu
net) ist um die Kosten (Steuern, Abgaben, Versicherungsbeiträge, jährliche
Abschreibung, Verwaltungskosten, Hausmeister etc.) zu reduzieren. Mithin
ist der Nettoertrag nach Auffassung der Praxis kein geeigneter Bewertungsmaßstab.
Der Kapitalisierungsfaktor wird in einem Prozentsatz ausgedrückt,
der die Beziehung zwischen Immobilienertrag und Verkehrswert wiedergibt.
Er muß mit der größten Sorgfalt ermittelt werden und ist
durch einen Sachverständigen ausführlich zu begründen. Der
Faktor hängt von der jeweiligen wirtschaftlichen Lage, der Lage des
Objekts, der Ausstattung des Objekts, der Nutzung und dem Zustand des Objektes
ab. Die Gerichte stehen dieser Ermittlungsmethode eher skeptisch gegenüber
13
.
3. Méthode par actualisation des flux futurs
Diese in den Vordergrund tretende Methode berücksichtigt die wirtschaftliche
Entwicklung der Immobilie über einen Zeitraum von etwa sechs bis zehn
Jahren. Das Objekt wird so behandelt, als werde es nach diesem Zeitraum
veräußert. Grundlage ist der Nettoertrag des letzten Jahres.
In die Betrachtung fließen die vertraglich gebundenen Mieten und
die Erträge aus Grantiedepots ein. Die üblichen Kosten werden
berücksichtigt. Der Kapitalisierungsfaktor wird unter Berücksichtigung
des Anlagerisikos ermittelt, d.h. prognostiziert.
IV. Wertbeeinflussende rechtliche Faktoren
Die Immobilienbewertung läßt sich nicht unabhängig von
den rechtlichen Grundlagen des französischen Immobilienrechts bewerkstelligen.
Lage und Ausstattung einer Immobilie, die wirtschaftliche Ertragslage und
Vergleichswerte unterliegen den Einflüssen des französischen
Grundstücks- und Mietrechts sowie des öffentlichen Baurechts.
Das französische Immobilien-, Miet- und Baurecht unterscheidet sich
grundlegend von den deutschen Bedingungen. Eine Harmonisierung der Rechtsgrundlagen
auf der Grundlage der Europäischen Verträge steht aus. Das französische
Grundstücksrecht ist im wesentlichen im Code Civil normiert. Das Grundbuchsystem
ist gut entwickelt, hat aber nicht immer die selbe Bedeutung wie in Deutschland.
Es bestehen umfängliche Sonderregelungen, insbesondere zum Schutze
der Verbraucher. Der Immobilienverkauf ist in weiten Bereichen Verbraucherrecht.
Finanzierungsregelungen und kaufvertragliche Schutzbestimmungen greifen
ineinander. Das Recht der dinglichen Sicherheiten fußt auf grundlegend
unterschiedlicher Rechtsauffassung. Das Institut der Grundschuld ist unbekannt.
Andererseits können außerhalb des Grundbuches sog. Privilegien
entstehen, die als Hypotheken im Range vertraglich vereinbarten Hypotheken
vorgehen können.
1. Was eine Immobilie ist, definiert Art. 517 CC. Eine Sache ist danach
Immobilie ihrer Natur nach, ihrem Zweck nach (par destination) oder aufgrund
des Objektes, auf dem sie lasten. Grundstücke und Gebäude sind
ihrer Natur nach Immobilien (Art. 518 CC). Wer auf seinem Grundstück
ein Gebäude errichtet, wird bis zum Beweis des Gegenteils auch als
Eigentümer des Gebäudes vermutet (Art. 553 CC). Das Wohnungseigentum
hat eine Sonderregelung erfahren (Code de la Copropriété).
Zuverlässige Auskunft über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse
gibt das französische Grundbuch. Es ist dem deutschen Grundbuch allerdings
nicht vergleichbar. In jeder größeren Gemeinde findet sich ein
Grundregisteramt. Es führt ein Hauptregister, das aus drei Publikationsregistern
besteht. Im Inskriptionsregister werden die Hypotheken und Immobiliarprivilegien
eingetragen. Das Transkriptionsregister verwahrt die Transkriptionsunterlagen,
während Zwangsvollstreckungsvermerke im Pfändungsregister publiziert
werden. Daneben existieren praktisch bedeutsame Nebenregister, und zwar
die Grundkartei (fichier immobilier) und das Eintragungsregister (registre
de dépôts). Über die Eigentumsverhältnisse an einem
Grundstück gibt die Eigentümerkartei (fiches personnelles) als
Teil der Grundkartei Auskunft. Daneben bestehen die Parzellenkartei und
die Grundstückskartei. Die Nebenregister verweisen jeweils auf das
Hauptregister.
Das Grundeigentum ist belastbar. Die Sicherungsrechte haben im 3. Buch
des Code Civil eine Regelung gefunden. Das Grundeigentum kann durch Hypotheken
(Art. 2114 ff. CC) und sog. Privilegien (Art. 2095 ff. CC) belastet werden.
Hypotheken können durch Gesetz, Vereinbarung und Urteil entstehen
(Art. 2116 CC). In der Praxis überwiegt die vertragliche Hypothek
(Art. 2124 ff. CC). Sie setzt einen notariellen Vertrag voraus, in dem
die zu besichernde Forderung und den Belastungsgegenstand genau zu bezeichnen
ist (Art. 2129 CC). Allgemeinverbindlich wird die Hypothek erst, wenn sie
im Hypothekenregister eingetragen ist. Daneben können die Art. 640
ff. CC das Grundeigentum in Form von gesetzlichen Dienstbarkeiten im Privatinteresse
der Nachbarn inhaltlich beschränken (servitudes qui dérivent
de la situation des lieux). Zu nennen sind u.a. die Pflicht, Wasser des
höherliegenden Grundstücks aufzunehmen (Art. 640 CC), Brunnenrechte
(Art. 642 CC), Zugangsrechte und Nutzungsrechte an schiffbaren Flüssen
und für Reparaturarbeiten an Wegen und Straßen (Art. 650 CC).
Auch existieren öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen,
z.B. in Gestalt von Dienstbarkeiten zugunsten des Straßenbaues und
der Entwicklung von Siedlungs- und Industriegebiete.
2. Gemäß Art. L 110 Code de l´Urbanisme ist das französische
Staatsgebiet das gemeinschaftliche Vermögen der Nation. Die Gemeinden
sind die Verwalter und sollen die Nutzung des Bodens harmonisieren. Der
Code de l´Urbanisme regelt die Planungsinstrumente. Nach Art. L 122-1
ff Code de l´Urbanisme setzen die ”schéma directeurs” oder
ggf. ”schéma de secteurs” die fundamentalen Orientierungspunkte
der Bodennutzung. Sie regeln die Zweckbestimmung des Bodens unter Berücksichtigung
der Bedürfnisse, der Natur und der Infrastruktur. Die Regelung der
Einzelheiten ist den ”plans d´occupations des sols” vorbehalten.
Sie bestimmen auf der Grundlage der ”schéma directeurs” oder ggf.
”schéma de secteurs” die generellen Bedingungen der Bodennutzung.
Sie können insbesondere die Bebauung bestimmter Flächen verbieten.
Die Bebaubarkeit einer Fläche kann ggf. durch eine Bauvoranfrage (certificat
d´urbanisme) festgestellt werden (Art. L 410-1 Code de l´Urbanisme).
Zur Bebauung muß allerdings dann noch eine konkrete Baugenehmigung
eingeholt werden (Art. 421-1 Code de l´Urbanisme). Zuständig
sind regelmäßig die Gemeinden.
V. Hinweise und weitere Fragen
Der Beitrag wird demnächst in vollständiger Fassung in der
Zeitschrift “Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) erscheinen.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Wir helfen Ihnen
· bei der Gründung von Unternehmen in Frankreich
· beim grenzüberschreitenden Markteintritt
· bei der Beratung in Bausachen
· bei der Gestaltung von Verträgen über den Erwerb
und den Verkauf von Immobilien
· in bezug auf rechtliche Fragen bei der Finanzierung von Vorhaben
· Erläuterung der Marktbedingungen
Rechtsanwalt Dr. Hök ist Autor:
Das Individualbaurecht in Frankreich, Zeitschrift für deutsches
und internationales Baurecht (ZfBR) 2000, 80 ff.
Müller/Hök, Einzug von Auslandsforderungen, 3. Auflage, Göttingen
Müller/Hök/Schulze, Deutsche Vollstreckungstitel im Ausland,
Neuwied 1989 ff.
Weitere Veröffentlichungen zum Baurecht, Internationalen Privatrecht,
Grundstücksrecht etc. können Sie unter der Seite “Veröffentlichungen”
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