Klagearten im französischen Grundstücksrecht

I. Action en réscision pour lésion (Art. 1674 bis 1680 CC)

Die Klage auf Vertragsaufhebung wegen eines Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung setzt ein Urteil voraus, daß den Beweis des Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung (”lésion”) zuläßt (Art. 1677 CC). Dieses Urteil erlangt keine Rechtskraft in bezug auf den Vorwurf der ”lésion”. Der Kaufvertrag besteht weiter, bis er mit der Aufhebungsklage angegriffen wird, die innerhalb von zwei Jahren ab Vertragsschluß zu erheben ist. Der Kläger darf nicht auf das Recht verzichtet haben. Die Klage ist bei dem Hypothekenregister zu veröffentlichen und die Immobilie darf nicht verschwunden sein. Schließlich sind im Falle, daß auf Verkäuferseite mehrere Personen stehen, Besonderheiten zu beachten. Die Klage kann nur vor dem Tribunal de Grande instance erhoben werden.

II. Action en résolution de la vente (Art. 1654 CC)

Der unbezahlte Verkäufer kann anstatt Erfüllung zu wählen, es vorziehen, die Aufhebung des Kaufvertrages zu verlangen. Dieses Ziel muß er klageweise verfolgen, es sei denn der Kaufvertrag enthält bereits eine auflösende Bedingung. Die Aufhebungsklage ist in zwei Fällen ausgeschlossen, und zwar einerseits, wenn es sich um den Kauf in der Zwangsversteigerung handelt, und andererseits, wenn es sich um einen Rentenkauf handelt. Voraussetzung der Klage ist, daß der Käufer bei Fälligkeit den Kaufpreis ganz oder teilweise schuldig bleibt. Es genügt ein noch so kleiner Rest der Kaufpreisforderung und möge er nur noch in Zinsen bestehen. Die Klage ist im Hypothekenregister zu veröffentlichen. Hat die Klage Erfolg, ist der Kaufvertrag rückwirkend vernichtet, d.h. die Parteien müssen sich das Empfangene zurückgewähren, ggf. einschließlich der gezogenen Früchte. Im Verhältnis zu Dritten ist danach zu unterscheiden, ob es sich um Dispositionen oder Verwaltungshandlungen handelte. Erstere sind nichtig, letztere bleiben wirksam. Zu ersteren gehören sämtliche Verfügungen, wie die Veräußerung, die Belastung mit Hypotheken etc., aber auch der Neuabschluß von ”baux commerciaux” (vgl. Dalloz Action/Barret, Gestion d´immeuble, Rn. 9485). Zu letzteren gehört z.B. die einfache Verlängerung eines Gewerberaummietvertrages. Allerdings schränkt Art. 2108 II CC die Zulässigkeit der Aufhebungsklage erheblich ein. Die Aufhebungsklage nach Art. 1654 CC kann gemäß Art. 2108 II CC nicht mehr erhoben werden, wenn entweder das Privileg des Verkäufers bereits gelöscht ist, oder im Falle, daß es nicht innerhalb der gesetzlichen Frist eingetragen wurde, zum Nachteil Dritter, die ihrerseits bereits Rechte an dem Grundstück aus der Hand des Erwerbers erworben haben und die im Hypothekenregister eingetragen sind.

Anmerkung:

Haben die Parteien vertraglich die Aufhebung des Vertrages für den Fall vereinbart, daß der Kaufpreis nicht innerhalb einer festgelegten Frist bezahlt wird (Art. 1656 CC), kann diese Klausel Dritten gegenüber eingewendet werden, wenn sie im Hypothekenregister eingetragen war. Art. 2108 CC greift nicht ein (Cass.Cic., 08.07.1992, Défrenois 1992.1529 obs. Aynès).

III. Action en revendication

Die Herausgabeklage ist Ausdruck des in Art. 1599 CC stehenden Grundsatzes, wonach die Veräußerung einer Sache, die einem Dritten gehört, nichtig ist (”La vente de la chose d´autrui est nulle”). Erwirbt der Käufer vom Nichtberechtigten und erhält er den Besitz an der Sache, ist er ggf. der Herausgabeklage des wahren Eigentümers ausgesetzt. Die Nichtigkeit gemäß Art. 1599 CC ist relativ. Sie kann nur vom Erwerber eingewandt werden. Der wahre Eigentümer muß die Herausgabeklage erheben, um sein Eigentum geltend zu machen. Der Verkäufer kann den Einwand nicht erheben.

IV. Mängel der Kaufsache (Art. 1644 CC)

Art. 1644 CC gibt dem Käufer einer mangelhaften Sache zwei Möglichkeiten an die Hand. Entweder er begehrt die Rückabwicklung des Kaufes oder die Herabsetzung des Kaufpreises. Die Klage ist innerhalb kurzer Frist zu erheben (dans un bref délai). Wann die Frist zu laufen beginnt, wird unterschiedlich beurteilt. Während die Instanzgerichte eine Tatsachenentscheidung bevorzugen, tendiert die Cour de Cassation dahin, daß der Fristbeginn mit Entdeckung der Mängel anzusetzen ist (Cass.civ.,14.06.1989, Bull.civ.III, n° 140).

IX. Ergänzende Informationen

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1) Der Begriff der Veräußerung wird im weiteren Sinne verstanden. Er umfaßt Verkauf, Tausch oder Versteigerung usw...

2)Wenn der Verkauf unter einer auflösenden Bedingung geschlossen wird, wirkt sich die Bedingung nicht auf die Fälligkeit der Mehrwertssteuer aus. Falls dagegen der Verkauf unter einer aufschiebender Bedingung erfolgt, wird die Mehrwertssteuer erst ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung fällig.
 

3)In der Praxis, werden oft Verkaufsversprechen vor dem endgültigen Verkauf vereinbart. Falls dieses in der Form sous-seing privé erfolgt, ist auf das Datum der Wiederholung des Aktes in einer notariellen Urkunde abzustellen.
Wenn der Verkauf unter einer aufschiebender Bedingung geschlossen wird, wird die plus-value erst ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung fällig.
 
Aktualisiert Juli 2000

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