Vorabüberlegungen: Immobilienkauf in Spanien
1. Der Anwalt berät - der Notar beglaubigt.
Eine umfassende Beratung können Sie von
einem spanischen Notar nicht erwarten. Dessen Aufgabengebiet beschränkt sich im
wesentlichen auf die Überwachung der Einhaltung der massgeblichen Formalien.
Folglich sind die Notarkosten auch vergleichsweise geringer.
2.
Bereits der privatrechtliche Vertrag ist rechtswirksam.
Nach dem spanischen Immobilienrecht kann
ein Grundstück oder Hausgrundstück im Extremfall sogar mit einer mündlichen
Vereinbarung verkauft werden. Jedenfalls aber genügt ein privatschriftlicher
Vertrag, um einen rechtswirksamen Anspruch auf Grundstückserwerb zu begründen.
3.
Eigentumsübergang spätestens mit dem Notarvertrag.
Der Eigentumsübergang wird nach
Abschluss eines Privatvertrages mit der tatsächlichen Grundstücksübergabe
oder mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages bewirkt. Die Eintragung in das
spanische Grundbuch ist somit zur Rechtsänderung nicht
mehr erforderlich, sondern hat nur, - juristisch ausgedrückt -, deklaratorische
Wirkung.
Tatsächlich bringt die Eintragung ins spanische Grundbuch allerdings noch eine
weitere Rechtssicherheit und ist daher in jedem Fall zeitnah zu empfehlen. Denn
mit dieser Eintragung ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass der vorher im
Grundbuch eingetragene Eigentümer das Grundstück nochmals rechtswirksam an
einen anderen Dritten verkauft.
Die Tatsache des Eigentumsüberganges spätestens mit Abschluss des notariellen
Vertrages erklärt allerdings weiterhin, dass die Verkäuferseite in Spanien
darauf bestehen muss, dass der Kaufpreis spätestens mit Abschluss des
notariellen Kaufvertrages vollumfänglich bezahlt ist, da hiermit der Eigentumsübergang
rechtlich vollendet ist.
4. Die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer als spanische Besonderheit
Eine Besonderheit des spanischen
Steuersystems ist die Besteuerung des Bodenwertzuwachses zum Zeitpunkt des
Verkaufes des Grundstückes durch die Gemeinde.
Zur Verwirrung Anlass gibt hier insbesondere die Bezeichnung "plusvalía",
also "Mehrwert(steuer)", welche eine Verwechslung mit der Umsatz- oder
Mehrwertsteuer, spanisch "I.V.A." häufig hervorruft.
Für die Praxis wichtig ist zu wissen, dass nach der Gesetzeslage die
gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer von der Verkäuferseite zu bezahlen ist, in
den meisten Immobilienkaufverträgen diese allerdings auf die Käuferseite übertragen
wird. Daher sollte bei der jeweiligen Gemeinde bezogen auf das konkrete Grundstück
der zu zahlenden Bodenwertzuwachssteuerbetrag vorab erfragt werden.
5. Wenn die Verkäuferseite eine anteilige "Schwarzgeldzahlung"
des Kaufpreises verlangt
Diese in Mallorca seit langem praktizierte Steuerhinterziehung wird auch von
dem Käufer gerne mitpraktiziert, weil sich auf diese Weise mittels des
"schwarzen" Kaufpreisteiles elegant die im jeweiligen Herkunftsland
nicht versteuerten Geldbeträge investieren lassen.
Zur Rechtfertigung lässt sich des weiteren vorbringen, dass auf diese Art und
Weise die in andern Ländern existierende legale steuerliche Privilegierung von
Immobilienvermögen in Spanien schlichtweg so auch erreichen lässt.
Dem weitsichtigen Käufer muss jedoch von Anwaltsseite, nicht nur unter dem
Gesichtspunkt der Gesetzestreue, regelmässig von dieser Unterverbriefung
abgeraten werden. Das dicke Ende kommt nämlich für den "schlauen" Käufer
zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes. Dann nämlich versteuert er häufig den
"schwarzen" Kaufpreisanteil als vermeintlichen Mehrerlös gegenüber
dem Kaufpreis bei seiner Einkommensteuer, obgleich ein derartiger Mehrerlös gar
nicht erzielt wurde und dann mit einem wesentlichen höheren Einkommensteuersatz
verglichen mit den "eingesparten" 7 % an Grunderwerbssteuer.
6. Risiken der Spontanentscheidung: Verliebt sein in eine Immobilie kann gefährlich
werden
Bei Spontanentscheidungen für ein Kaufobjekt wird oft von dem
entsprechenden Vergleichspreis in anderen Ländern ausgegangen und es
unterlassen, vorherige Preisvergleiche anzustellen.
Weiterhin geht man zu den kurzfristigen Entscheidungen ohne Vertrags- und
Baurechtscheck erhebliche Risiken ein.
7. Art und Umfang der Bebaubarkeit als spezifisches Risiko auf Mallorca
Überraschend und risikovoll zugleich
ist die Tatsache der schrittweisen, manchmal geradezu überfallartigen
Reduzierung der Bebaubarkeit auf den Balearen. Moratorien, also vorläufige
Baustopps, Heraufsetzung der Mindestgrundstücksgrösse für die Bebauung im ländlichen
Bereich und das Fehlen von rechtsverbindlichen Bauvorbescheiden sind hier nur
einige von vielen einschlägigen Stichworten.
8. Wer ist denn überhaupt der rechtmässige Voreigentümer?
Hier ist man als Ausländer geneigt,
schlichtweg ins Grundbuch zu schauen, um diese Frage zu beantworten. Angesichts
der Möglichkeit der Grundstücksübertragung per Privatvertrag, in der
Vergangenheit im ländlichen Bereich häufig praktiziert, kann diese Suche nach
den rechtmässigen Voreigentümer auf den Balearen monatelange oder jahrelange
Recherchen erfordern.
Oftmals unklar blieb in der Vergangenheit auch die tatsächliche Lage des im
Grundbuch eingetragenen Grundstückes und es wurden langwierige Recherchen beim
Vermessungsamt notwendig; für viele Nicht-Spanier nur schwerlich
nachvollziehbar. Der Grund lag darin, dass Grundbuchämter und Vermessungsämter
in der Vergangenheit unabhängig voneinander agierten und erst in der Aktualität
die gleiche Grundstücksbezeichnung führen.
9. Ein Rechtsberatungsgesetz gibt es in Spanien nicht.
Speziell für Deutsche ungewöhnlich ist
die Tatsache, dass in Spanien auch Gestorien, Immobilienmakler und sonstige
Vermittler rechtsberatend tätig werden können, während dies in Deutschland
den Anwälten vorbehalten ist. Über eine Haftpflichtversicherung für den Fall
einer schadensträchtigen Falschberatung verfügen die nicht-anwaltlichen
Berater allerdings praktisch nie.
10.
Nichtresidenten werden beim Grundstücksverkauf heute nicht mehr europarechtswidrig zu
hoch besteuert
Während der massgebliche
Einkommensteuersatz auf den Gewinn beim Grundstücksweiterverkauf beim
Residenten in Spanien früher bei 20% lag, hatte der Nichtresident hierfür sogar einen
Steuersatz von 35 % zu bezahlen. Mittlerweile ist für beide Gruppen ein einheitlicher Steuersatz von 18 Prozent eingeführt worden.
11. Die Erbschaftssteuerüberraschung bei der Vermögensnachfolge
Wer in Spanien eine Immobilie erwirbt,
dem kann nur nachhaltig empfohlen werden, vor diesem Erwerb unter Berücksichtigung
potentieller erbrechtlicher Rechtsnachfolger die Erbschaftssteuersituation
gleich prüfen zu lassen.
Mangels grösserer persönlicher Freibeträge bei der Erbschaftssteuer in
Spanien wird dies nämlich ohne Vorsorgemassnahmen in der Regel eine teure
Angelegenheit.
Dies liegt zum einen an den niedrigen Erbschaftssteuerfreibeträgen in Spanien
und zum anderen an den hohen Steuersätzen mit einem
Erbschaftssteuerspitzenbetrag bis zu 81,6 %.
12.
Werde ich mich in der neuen Immobilie auch auf Dauer wohlfühlen?
Sonne und Strand sind zwar angenehme Begleitumstände, füllen aber auf
Dauer nicht den Lebensinhalt aus. Gleiches gilt für das Golfspielen.
Regelmässig ist das Sprechen der spanischen Sprache und möglichst auch das
Beherrschen der katalanischen Sprache eine wesentliche Voraussetzung, um sich
dauerhaft auf Mallorca wohlzufühlen.