Unterdeklarierung des Kaufpreises
Die Kaufpreisunterdeklarierung bei spanischen Immobilienerwerben wurde nicht von Deutschen eingeführt, auch
nicht von denjenigen ausländischen Käufern initiiert, die den im notariellen
Kaufvertrag nicht deklarierten Kaufpreisanteil mit in ihrem Herkunftsland nicht
versteuertem "Schwarzgeld" zu bezahlen pflegen.
Tatsache ist, dass in Spanien diese Steuerverkürzungspraxis schon seit je her
üblich ist. Ein "Gesellschaftsspiel" also, dass allerdings für den
heutigen Käufer erhebliche Nachteile mit sich bringt.
Die Rechtslage
Selbstverständlich ist nach dem spanischem Recht beim Immobilienverkauf auch der volle Kaufpreis zu
deklarieren. Andernfalls handelt es sich um eine Steuerverkürzung, welche ab
einem Steuerverkürzungsbetrag von ungefähr 100.000 € sich in eine Steuerstraftat wandelt.
Wird im notariellen Vertrag weniger als 50 % des tatsächlich gezahlten
Kaufpreises angegeben, so steht dem spanischen Staat diese Immobilie betreffend
ein Vorkaufsrecht genau zu dem unterdeklarierten Preis zu, Artikel 46 No 5 ITP.
Eine weitere Massnahme des Steuergesetzgebers gegen die Praxis der
Kaufpreisunterdeklarierung liegt darin, dass nunmehr bei der Besteuerung als
Wertgrundlage zumindest der Katasterwert angesetzt wird; mithin also derjenige
Betrag, den die Gemeinde der Berechnung der Grundsteuer zugrundelegt, die jährlich
dem Immobilieneigentümer in Spanien abverlangt wird.
Weiterhin steht der spanischen Steuerbehörde nunmehr das Recht zu, jede
Wertangabe durch einen Gutachter überprüfen zu lassen.
Unterdeklarierung schafft neues Schwarzgeld
Der Kauf mit Schwarzgeld ist nicht unüblich, aber eher der Ausnahmefall.
Denn schlichtweg verfügen viele Deutsche überhaupt nicht über entsprechend
hohe nicht versteuerte Einnahmen, gemeinhin Schwarzgeld, um mit diesem einen
solch hohen, nicht deklarierten Kaufpreisanteil bezahlen zu können.
Damit schafft sich die Verkäuferseite immer wieder ein neues Problem: Die nicht
deklarierten Kaufpreiszahlungen müssen versteckt werden. Oft führt dies zu
persönlichen Abhängigkeiten und Situationen, welche selbst die
Nachfolgegeneration noch beschäftigen.
Jeder Verkäufer sollte sich daher fragen, ob es langfristig sinnvoll ist, sich
mit diesem Problem zu „behängen“.
Nachteile der Unterdeklarierung für den Käufer
Als Käufer übernehmen Sie die "Hypothek" der Einkommensteuerzahlung,
die eigentlich dem Verkäufer oblegen hätte, welcher dieser aber nicht
nachgekommen ist. Der Verkäufer verschiebt gleichsam seine
Einkommensteuerpflicht, auf Sie, den Käufer. Wie ist das zu verstehen?
Den beim aktuellen Erwerbsvorgang nicht deklarierten Kaufpreisanteil haben Sie
beim Wiederverkauf mitzubesteuern. Sind Sie zudem in
Spanien nicht Residente, so beläuft sich der Steuersatz auf
den Immobiliengewinn aktuell sogar noch auf 35 %. Nehmen wir einmal an, es
wurden bei Ihrem Immobilienerwerb 150.000 € des Verkaufspreises nicht
deklariert, so tragen Sie damit bereits eine künftige Steuerlast von über
50.000 €. Haben Sie diese Belastung in den Kaufpreis mit einkalkuliert?
Weiterhin verkürzen Sie bei Unterdeklarierung zwangsweise auch Ihre
Grunderwerbssteuer, aktuell 7 %, sowie ergänzend die Notar- und Registergebühren
u.a.. Schliesslich setzen Sie sich psychologisch für die Weiterverkaufssituation
selbst dahingehend unter Druck, doch die „ungerechte“ Besteuerung des gar
nicht existenten Gewinnes durch Weitergabe der Unterdeklarierung zu vermeiden.
Was tun, wenn Kauf nur Unterdeklarierung möglich ist?
Nicht nur tatsächlich, sondern auch psychologisch schwierig ist die Situation
sicher dann, wenn man sich gleichsam in ein bestimmtes Objekt „verschossen“
hat. Konsequent ist der Verzicht jedenfalls und man könnte sich damit trösten, dass
von grösseren Bauträgern erstellte Objekte, insbesondere Eigentumswohnungen,
heute bereits ohne erzwungene Kaufpreisunterdeklarierung erhältlich sind.
Wenn Sie einen Privatvertrag ohne Ausweisung einer teilweisen Nichtdeklaration für
den folgenden notariellen Vertrag geschlossen haben, dann steht Ihnen jedenfalls
auch ein durchsetzbarer Anspruch auf Volldeklaration des tatsächlichen
Kaufpreises im notariellen Vertrag zu. Wichtig ist dann im Privatvertrag
Strafklauseln dahingehend vereinbart zu haben, dass der Verkäufer zu zusätzlichen
Zahlungen verpflichtet ist, wenn er nicht binnen einer bestimmten Frist den
notariellen Kaufvertrag mit abschliesst.