- Aktuelles zur Rechtsprechung in Spanien -

Gesetzesüberblick und das neue Bauordnungsgesetze (LOE)

Die spanische Immobilienlandschaft erlebte 1999 auf dem Bausektor einen neuen Boom. Die ohnehin schon sehr hohen Produktionszahlen konnten um 12,2 Prozent gesteigert werden, die des Wohnungsbaus gar um 13,1 Prozent. Die gute Konjunktur dauert an. Abschwächungs-tendenzen für 2001 sind nicht zu erkennen.

Dieser Entwicklung gingen wichtige Maßnahmen des Gesetzgebers voraus und auch noch einher. So wurde bereits im Jahr 1998 das spanische Bodengesetze (Ley 6/1998 sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones) neu gefaßt und die Urbanisationsgemeinschaften wurden für das Jahr 1999 gesetzlich neu geregelt bzw. umgestaltet.

Das Gesetz 42/1998 führte die EU-Time-sharing-Richtlinie in Spanien gar so gründlich aus, daß manche Time-sharing-Initiative wegen der strengen Verbrauchervorschriften glänzlich abgeblockt wurde. Die Novellierung des Gesetzes über das Horizontale Eigentum - kurz Wohnungseigentumsgesetz genannt - durch das Gesetz Nr. 8/1999 (Ley sobre Propiedad Horizontal) war eine überfällige Maßnahme, weil zahlreiche Eigentümergemeinschaften aufgrund der schlechten Zahlungsmoral mancher Mitglieder ihren Aufgaben nicht mehr nachkommen konnten teilweise sogar kollabierten. Mit Stimmrechtsentzug in Verbindung mit einem gestrafften gerichtlichen Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren hat der Gesetzgeber nun die erforderlichen Instrumente geschaffen, um säumigen Eigentümern eine bessere Zahlungsmoral beizubringen. Gleichzeitig fanden in dem Gesetz 6/1999 erstmalig auch die Urbanisationsgemeinschaften eine gesetzliche Regelung. Auch der Urbanismusmaterie selbst wurde vom spanischen Gesetzgeber ein besonderes Augenmerk geschenkt, denn Raumordnungsmaßnahmen sind gerade bei Hochkonjunktur auf dem Bausektor von enormer Wichtigkeit.

LOE steht für Verbraucherschutz

In Zeiten der Hochkonjunktur erlebt der Pfusch am Bau wahre Blüten, weil erfahrungsgemäß oft neue Aufträge Baukolonnen von noch unfertigen Baustellen zu neuen, attraktiveren Arbeiten weglocken. Dem einen Riegel vorzuschieben war Sinn und Zweck des Bau-ordnungsgesetzes 38/1999, das am 6. Mai 2000 in Kraft trat. Das Ley de Ordenación de la Edificatión (LOE) ist eine gesetzliche Maßnahme, durch die die Baumaterie in bezug auf Beteiligte, ihre Haftung und deren Umfang und Dauer wie auch hinsichtlich der unterschied-lichen Art der Schwere der Baumängel völlig neu geordnet und geregelt wird.

Obligatorische Versicherung

Neu ist insbesondere die Einführung einer obligatorischen Baumängelversicherung mit einem Direktanspruch des Bauherrn oder seines Rechtsnachfolgers gegen die Versicherung. Das Gesetz trifft in bezug auf Baumängel folgende Unterscheidungen mit jeweils unterschied-licher Haftungs- und Versicherungsdauer:

• Die Haftung für strukturelle Baumängel beträgt zehn Jahre. Sämtliche am Bau Beteiligten haften.
• Die Haftung für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, betragen drei Jahre für Mängel, die auf fehlerhafte Materialien oder Installationen beruhen. Alle am Bau Be- teiligten haften.
• Die Haftung für geringe Ausführungsmängel an Fertigstellungs- oder Ausbauelementen beträgt ein Jahr.

Fristbeginn ist jeweils die Abnahme des Bauwerks. Auch der Abnahmebegriff wird in dem Bauordnungsgesetz klar definiert.

Weil die Einführung der obligatorischen Bauversicherung für alle drei Mängelarten auf einem die Baupreise übermäßig in die Höhe getrieben und die schon heiß laufende Baukonjunktur noch weiter erhitzt hätte, ist zunächst nur die wichtigste Versicherung - die für strukturelle Baumängel - mit ihrer zehnjährigen Dauer in Kraft getreten. Wann die drei- und die einjährige Baumängelhaftung durch obligatorische Versicherungen abzusichern sind, verrät der Gesetzgeber noch nicht. Offensichtlich will man erst Erfahrungen mit der Versicherung der zehnjährigen Baustruktur-Mängelversicherung sammeln und deren Auswirkungen insbesondere auch auf das Preisgefüge im Bau prüfen. Der einjährigen obligatorischen Bauversicherung kann der Bauunternehmer aufgrund des Gesetzeswortlauts übrigens stets dadurch entgehen, daß er sich mit einem Einbehalt von 5 Prozent des Bauvreivolumens durch den Bauherrn oder Bauträger einverstanden erklärt. Gewitzt durch die Existenz zahlreicher, tatsächlich nicht greifender Gesetze, die vielfach von dem wirtschaftlich Stärkeren unbeachtet gelassen werden, hat der spanische Gesetzgeber wirksame Kontrollkriterien in das Gesetz eingebaut. Ohne Vorlage der Versicherungspolicen darf der Notar keine Neubauerklärung mehr protokollieren und der Grundbuchführer diese nicht in das Grundbuch eintragen. Beides sind wichtige Bausteine bei der Vermarktung neu errichteter Immobilien.

Am Bau Beteiligte und ihre Haftung

Das neue Gesetz definiert erstmalig auch die am Bau Beteiligten und ihre Funktionen. Da gibt es den Bauträger (Promotor), den Architekten und Statiker (Proyectista) sowie den Bauunternehmer (Constructor), der gemäß Plan das Projekt durchführt. Der Bauunternehmer hat wiederum einen Bauleiter (Jefe de Obra) zu benennen. Der Bauleiter wacht über die Bauarbeiten: insbesondere auch in technischer, ästhetischer, urbanistischer und umweltrechtlicher Hinsicht, unter Beachtung der Bauerlaubnis. Weitere Beteiligte sind die Laboratorien, die die Qualitätsprüfung vornehmen und über-wachen. Die Materiallieferanten (Suministradores de Productos) wie Zulieferer, Importeurem Baumärkte sind weitere Beteiligte. Deren Hauptaufgabe besteht darin, in jeder Hinsicht fehlerfreies Baumaterial zu liefern. Am Ende dieser Kette stehen die Eigentümer und Benutzer der zu errichtenden Bauten. Diese haben ein natürliches Interesse an einer mängelfreien Übergabe und an einem guten Erhaltungszustand. Schließlich war es das Haupt-anliegen des Gesetzgebers, die Qualität der Neubauten auf ein hohes Niveau zu heben. Dem Architekten und Statiker mit akademischer Ausbildung kommt auch die Aufgabe des Koordinators für Sicherheit und Gesundheit aufgrund des Königlichen Dekrets 1627/1997 zu. Eine weitere gesetzliche Neuerung ist die Einführung eines sogenannten Gebäudebuchs zur Regelung des Bauwesens. Das Gebäudebuch ist den Bauträgern oder Bauherren auszu-händigen. Von einem Stillstand der Gesetzgebungsmaschinerie auf dem Bausektor kann trotz der hier geschilderten Maßnahmen keine Rede sein: Das nächste Gesetz ist bereits benannt und befindet sich im fortgeschrittenen Planungsstadium: der "Código Téccico de la Edificación,", zu deutsch etwa mit Technisches Baugesetzbuch übersetzbar.