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Immobilienerwerb
Spanien
ist in erster Linie ein Markt für Ferienimmobilien, also für
Bungalows und Appartements. Daneben sind natürlich auch Gewerbeimmobilien
insbesondere für spanische Tochtergesellschaften deutscher
Unternehmen von Bedeutung. Hierzu gehören in gleicher Weise
auch Objekte für die Tourismusindustrie. Da diese vielfach
als private Ferien-immobilien und gleichzeitig als Renditeobjekte
doppelte Nutzung finden, ist insoweit die Ab-grenzung schwierig.
Bei Ferienimmobilien, die in der Regel eine weitere Zweckbestimmung
als späterer Alterswohnsitz erhalten sollen, geht der Trend
dahin, ein Grundstück nach eigenen Vorstellungen neu zu bebauen.
Aber schließlich sind es der Markt und die zahlreich vorhandenen
günstigen Immobilienangebote, die den Kauf bestimmen.
Unterschiedliche Eigentumsordnung in Spanien
Für
Immobilien gilt trotz Rechtsangleichung in der EU aufgrund der römischen
Verträge die jeweilige nationale Eigentumsordnung. Danach ist
grundsätzlich spanisches Recht für den Erwerb spanischer
Liegenschaften anwendbar.
Die
Kaufvertragsparteien einigen sich in aller Regel in einem privatschriftlichen
Vertrag über die Konditionen des Kaufvertrages (Contrato privato).
Weil ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag bereits rechtswirksam
sein kann, lauern für den Erwerber vielfältige Gefahren.
Dennoch meinen Kaufvertragsparteien häufig, entsprechende Verträge
ohne rechts-kundigen Rat abschließen zu können. Gewissermaßen
aus Kostenersparnisgründen werden in solchen Fällen des
öfteren grobe Fehler begangen, die dazu führen können,
daß entweder der Käufer das gewünschte Immobilieneigentum
nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten er-hält oder
der Verkäufer nicht oder nur unter Einschaltung der Gerichte
zu dem vereinbarten Kaufpreis gelangt. Die nicht zwingende Einschaltung
eines Notars zur Herbeiführung des Eigentumsübergangs,
führt bisweilen Kaufvertragsparteien auch dazu, ohne Einsichtnahme
in das Grundbuch (Registro de la Propiedad) einen Kaufvertrag abzuschließen.
Als
Käufer sollte man bereits in der frühesten Erwerbphase
auf folgende Punkte achten und sich vom Verkäufer den entsprechenden
Nachweis erbringen lassen:
-
Sind die Grundsteuern (IBI) der letzten 5 Jahre bezahlt ?
-
Ist der Verkäufer auf dem Laufenden hinsichtlich der gemeindlichen
Umlagen und
der städtischen Abgaben ?
-
Ist das Objekt vermietet ? In diesem Fall besteht regelmäßig
ein Vorkaufsrecht des Mieters
Wird
eine Immobilie in einer Ferienwohnanlage bzw. ein Appartement in
einer Eigentümer-gemeinschaft, die nach dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz
organisiert ist, erworben, kommen für den vorsichtigen Käufer
noch weitere Prüfungspunkte hinzu:
-
Ist der Verkäufer auf dem Laufenden hinsichtlich der Umlage
? Denn auch insoweit muß der Erwerber für einen Teil
Umlagerückstände haften, auch wenn sie nicht von ihm
sondern vom Verkäufer verursacht worden sind.
-
Es ist zu überprüfen, ob beispielsweise Nutzungsbeschränkungen
vorliegen, die der angestrebten Verwendung des Objekts entgegenstehen.
- Auch
ist es ratsam, in die Satzung der Eigentümergemeinschaft
Einblick zu nehmen, bzw. sich die letzten Beschlüsse der
Eigentümerversammlung vorlegen zu lassen.
Ein
aktueller Grundbuchauszug bringt Klarheit über die Belastungssituation
des Objekts.
Bei
einem Immobilienerwerb in Spanien muß man mit ca. 10 % Nebenkosten
für den Fiskus, den Notar und das Grundbuchamt rechnen. Nach
spanischem Recht trägt der Verkäufer die Maklerprovision.
Verminderte
Risiken durch ein neues Dekret
In
Spanien muß das wirkliche Eigentum nicht notwendiger Weise
mit der Grundbuchsituation übereinstimmen, weil die Grundbucheintragung
selbst keine rechtsbegründende Wirkung hat. Andererseits wird
jedoch in Spanien, wie auch in Deutschland, der gute Glaube an die
Richtigkeit des Grundbuchs geschützt.
Bisher
gab es gefährliche Lücken zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses
des notariellen Kaufvertrages (Escritura Pública) und seiner
Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad). Es bestand die
Gefahr des Doppelverkaufs oder von Verfügungen des noch ein-getragenen
Eigentümers zu Lasten des Erwerbers.
Diese
Risiken für den Erwerber wurden jedoch aufgrund des königlichen
Dekrets Nr. 2537/94 und der Instrucctión vom 02.12.1996 weitgehend
ausgeschaltet. Es bestehen folgende wesentliche Neuerungen:
-
Es besteht nunmehr die grundsätzliche Verpflichtung des Notars
zur Grundbuch einsicht vor Beurkundung eines Immobilienrechtsgeschäfts.
Diese erfolgt in der Regel per Fax. Der Grundbuchrichter ist insoweit
zur unverzüglichen Auskunft verpflichtet, wobei sich diese
auch auf beim Grundbuchamt eingegangene, aber noch nicht eingetragene
Urkunden bezieht. Auch hat er über solche Auskunftsersuchen
anderer Notare, hinsichtlich der in Frage stehenden Liegenschaften
zu informieren, die in den letzten 10 Tagen vor der Anfrage eingegangen
sind.
-
Von der erfolgten Beurkundung eines Immobiliengeschäfts das
Grundbuchamt noch am selben Tage per Fax oder anderweitig zu verständigen.
Geht die Urkundenausfertigung binnen 10 Tagen beim Grundbuchamt
ein, so hat die Faxmitteilung hiervon rangwahrende Wirkung.
- Ist
seitens des Notars eine Vormerkung beantragt worden, soll dies
der Grundbuchrichter noch am selben oder zumindest am folgenden
Werktag bestätigen.
- Aufgrund
des vorangegangenen notariellen Auskunftsersuchens hat der Grundbuchrichter
eine 9-Tage nachwirkende Informationsverpflichtung gegenüber
diesem Notar über zwischenzeitlich eingegangene Urkunden,
aus denen sich eine veränderte Grundbuchsituation ergeben
könnte. Auch hat der Grundbuchrichter über zwischenzeitlich
eingegangene Auskunftsersuchen anderer Notare zu berichten. Dies
hat binnen 24 Stunden per Telefax zu erfolgen.
Die
Verantwortlichkeiten der spanischen Notare und Grundbuchrichter
sind wesentlich ver-schärft und präzisiert worden. Gleichzeitig
geht damit eine Verstärkung der Rechte des Konsumenten einher.
Eine gute, aber auch notwendige Entwicklung!
Tips
für Abwicklung eines Kaufvertrages
Ziel
einer jeden seriösen Immobilientransaktion muß es sein,
dem Käufer grundbuchmäßig abgesichertes Eigentum
zu verschaffen und dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis
zu-kommen zu lassen.
Wichtig
zu wissen ist, daß nach spanischem Recht auch ein privatschriftlicher
Immobilien-kaufvertrag gültig ist, andererseits bedarf es aber
grundsätzlich eines notariellen Kaufver-trages und auch im
Grundbuch die Eigentümerposition des Erwerbers festzuschreiben.
Dabei muß der notarielle Kaufvertrag zwingend vor einer spanischen
Urkundsperson abgeschlossen werden. Dies bedeutet mit anderen Worten,
daß ein vor einem deutschen Notar abge-schlossener Kaufvertrag
im spanischen Grundbuch nicht eintragbar ist.
Bei
der nachfolgend beschriebenen Konstellation - beide Vertragsparteien
in Deutschland, Immobilie in Spanien - empfiehlt sich bei Einschaltung
eines Rechtsanwalts folgende Abwicklung:
-
Genaue Prüfung der Vertrags- und Steuerunterlagen durch den
Rechtsanwalt
- Anforderung
eines Grundbuchauszuges beim zuständigen spanischen Grundbuchamt
- Ausarbeitung
eines privatschriftlichen Kaufvertrages nach spanischem Recht
- Unterzeichnung
dieses Vertrages durch die Parteien
-
Einzahlung des Kaufpreises auf ein Rechtsanwaltsanderkonto (Treuhandkonto)
- Erteilung
einer notariellen Verkaufsvollmacht an eine in Spanien ansässige
Person
oder an den Erwerber selbst
- Einholung
der Apostille
- Entwurf
des öffentlichen Kaufvertrages in spanischer Sprache, Kontaktaufnahme
mit einem örtlich spanischen Notar in spanischer Sprache
- Nochmalige
Grundbucheinsicht per Telefax durch spanischen Notar
- Protokollierung
der Escritura Pública de Compraventa, also des notariellen
Kauf vertrages
- Mitteilung
der Protokollierung durch den Notar per Telefax an das spanische
Grundbuchamt und Eintragung des Erwerbers im Tagebuch des Grundbuchamtes
- Zahlung
der Steuern und eventuell Hinterlegung eines 5 %-igen Kaufpreisanteils
beim spanischen Fiskus durch den Käufer
- Definitive
Eintragung des Erwerbers im Grundbuch
Die
Auszahlung des dem Verkäufer zustehenden Kaufpreises erfolgt
je nach Parteiabsprache üblicher Weise nach Eingang der notariellen
Kaufvertragsausfertigung beim Grundbuchamt. Der Zeitpunkt des Übergangs
des Besitzes und Eigentums auf den Käufer kann der Moment des
Abschlusses des notariellen Kaufvertrages sein, er kann aber auch
anderweitig individuell bestimmt werden.
Steuerliche
Aspekte
Die
spanische Immobilienlandschaft ist durch die im Jahr 1996 erfolgte
Halbierung der Spekulationsfrist für Immobilienveräußerungsgewinne
in Bewegung geraten. Wertgewinne an spanischen Immobilien sind aufgrund
der Neuregelung bereits nach 10 Jahren einkommens-steuerfrei.
In
steuerlicher Hinsicht muß der Verkäufer wissen, daß
dann in der Regel 5 % des Kaufpreises beim spanischen Fiskus zu
hinterlegen sind, wenn er aus spanischer Sicht ein sogenannter gebietsfremder
(No residente) ist und er das Hausgrundstück in den letzten
10 Jahren erworben hat. Da die Spekulationsfrist nunmehr 10 Jahre
beträgt, schöpft der spanische Staat den Zugewinn ab,
der seit dem Erwerb des Grundstücks abzüglich der Erwerbskosten,
Amortisation, Inflationsausgleich etc. entstanden ist. Für
diesen 5 %-igen Hinterlegungsbetrag haftet auch der Käufer
wie das Grundstück selbst.
Darüber
hinaus besteht eine gemeindliche Wertzuwachssteuer (plus valia),
die gleichfalls den Wertzuwachs besteuert.
Aufgrund
des Gesetzeslage hat diese Steuer der Verkäufer als derjenige
zu entrichten, der den Wertzuwachs tatsächlich oder buchmäßig
erzielt hat. Häufig wird aber mit dem Käufer über
diesen Punkt eine anders lautende Regelung im Rahmen des Kaufvertrages
geschlossen, etwa in der Weise, daß man sich diese Steuer
teilt und der Käufer hierfür aufkommt. Er haftet im übrigen
auch hierfür subsidiär.
Die vorstehenden Ausführungen sollen nicht von dem geplanten
Immobilienkauf in Spanien abschrecken. Das Beachten der lokalen
Gepflogenheiten schützt den Käufer jedoch vor unangenehmen
Überraschungen. Bei Beachtung der aufgezeigten Grund-regeln
und mit sachkundiger Beratung wird das Immobilienkaufgeschäft
auch in juristischer Hinsicht zu einem Erfolg.
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