Immobilienerwerb in Spanien Teil 1
- Wie kann ich vor Vertragsabschluß prüfen, ob
der Kaufpreis der Immobilie dem allgemeinen Marktpreis entspricht?
- Wer zahlt den Makler, Käufer oder Verkäufer? Wie
hoch darf die Maklerprovision sein?
- Kann der Kaufvertrag rechtswirksam auch durch Privatvertrag
geschlossen werden?
- Warum ist der Abschluss eines privaten Kaufvertrages so gefährlich?
- Ist es empfehlenswert, einen vorläufigen schriftlichen
Kaufvertrag abzuschließen?
- Wie funktioniert die Kaufoption in Spanien, und worauf muss ich hier achten?
- Fallen beim Kauf mittels Privatvertrag auch Steuern an?
- Soll ich den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen?
- Ersetzt der Notar den Rechtsanwalt?
- Welche Notargebühren fallen bei der notariellen
Beurkundung des Kaufvertrages an?
- Auf welche Risiken sollte ich das Grundbuch vor
Vertragsunterzeichnung prüfen lassen?
Wie kann ich vor Vertragsabschluß prüfen, ob der Kaufpreis der Immobilie dem allgemeinen Marktpreis entspricht?
Handelt es sich um eine Immobilie, die in einer touristisch erschlossenen Gegend gelegen ist, so kann die Lektüre der Immobilienanzeigen Ihnen einen ersten Überblick über das Preisniveau vergleichbarer Objekte vor Ort geben. Handelt es sich bei der Immobilie jedoch um ein weniger gewöhnliches Objekt (z.B. ein größeres Gebäude mit einem Meerblick o.ä.), so wird es mitunter schwierig sein, Vergleichsobjekte zu finden. Es gibt auch Faktoren, die die Schätzung erschweren, z.B.:
- Erschließungsmöglichkeiten
- rechtliche Bedingungen
- mögliche Lasten (Hypotheken, Erschließungsgebühren, Wegerechte, gerichtliche Verfahren etc.) auf dem Grundstück.
Sie sollten auch nicht vergessen, dass der eingeschaltete Makler sehr oft allein den Verkäufer vertritt. Er wird Ihnen daher erfahrungsgemäß meist nur die Informationen geben, die vor allem die Verkäuferseite interessieren.
Als Kaufinteressent sollten Sie sich unabhängig durch eine Schätzagentur, einen Rechtsanwalt mit Marktkenntnissen oder einen Architekten beraten lassen.
Wer zahlt den Makler, Käufer oder Verkäufer? Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
In den überwiegenden Fällen wird der Makler zunächst vom Verkäufer beauftragt, das Objekt zu vermitteln. Daher muss auch der Verkäufer allein die vereinbarte Provision zahlen. In der Praxis verhält es sich so, dass der Makler die von der Käuferseite getätigte Anzahlung zur Reservierung des Objekts bis zum definitiven Kaufvertrag einbehält. Dies dient zur Sicherung seines Provisionsanspruchs. Beim definitiven Verkauf erhält der Verkäufer folglich den Restkaufpreis und ggf. einen Teil der Anzahlung nach Abzug der Maklerprovision.
Auf keinen Fall sollten Sie dem Makler zusätzliche Gebühren oder Kosten bezahlen, außer es sind ausnahmsweise Sie als Käufer, der den Makler ausdrücklich beauftragt hat, für Sie eine Immobilie zu finden. In solch einem Fall sollten Sie aus Beweisgründen immer einen schriftlichen Auftrag erteilen und die Provisionshöhe schriftlich fixieren. In Spanien gibt es keine verbindliche Provisionshöchstgrenze. Allgemein liegt die Maklercourtage zwischen 5 und maximal 10%.
Kann der Kaufvertrag rechtswirksam auch durch Privatvertrag geschlossen werden?
Im Gegensatz zum deutschen Recht ist in Spanien der Kauf einer Immobilie mittels Privatvertrag rechtlich bindend. Bereits mit der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages haben Sie sich rechtlich verbindlich gebunden! Positiv ausgedrückt: Sie können in Spanien auch durch privaten Kaufvertrag Eigentümer von Immobilien werden. Diese Besonderheit des spanischen Rechts birgt naturgemäß viele Gefahren. Mit Ausnahme des vorläufigen Vertrages, der bei der Anzahlung erstellt wird, muß aus den nachfolgend aufgeführten Gründen vor dem Abschluß eines privatschriftlichen Kaufvertrages eindringlich gewarnt werden.
Warum ist der Abschluss eines privaten Kaufvertrages so gefährlich?
Obwohl Privatverträge über Rechte an Immobilien nach spanischem Recht gültig sind (im Gegensatz zum deutschen Recht, wo privatrechtschriftliche Kaufverträge über eine Immobilie unwirksam wären), können private Kaufverträge nicht im Grundbuchamt eingetragen werden. Dies führt in der Praxis zu rechtlichen Unsicherheiten, vermeidbaren Prozessen und im Falle einer späteren Veräußerung zu geringeren Verkaufserlösen, da jeder gut informierte Käufer die Bedingung stellt, dass die Liegenschaft im Grundbuch bereits auf den Verkäufer eingetragen ist.
- Die allein durch Privatvertrag erworbene Immobilie kann sich ohne weiteres in Luft auflösen, wenn der Verkäufer „Ihre Immobilie" an einen weiteren Interessenten veräußert und dieser zweite Verkauf im Grundbuchamt eingetragen wird.
- Wenn die Immobilie allein durch Privatvertrag erworben wurde, besteht auch die Gefahr, dass die Immobilie weiter für Schulden Ihres Verkäufers haftet. Mit anderen Worten: Gläubiger des Verkäufers können zur Absicherung ihrer Forderungen Sicherungshypotheken etc. im Grundbuch eintragen lassen. Diese Rechte müssen Sie sich dann als eigentlicher Eigentümer entgegenhalten lassen.
- Wollen Sie später, nach mehreren Monaten oder gar Jahren, die notarielle Beurkundung des Privatvertrages nachholen, so führt dies in der Praxis nicht selten zu größeren Problemen. Es ist nichts Ungewöhnliches, dass der Verkäufer in der Zwischenzeit den Kaufvertrag nicht mehr notariell beurkunden lassen will bzw. verstorben ist und daher zunächst die Erben ausfindig gemacht werden müssen. Danach müssen vorab die Erben des verstorbenen Verkäufers im Grundbuch eingetragen werden. Sollte gar der Käufer, der seinerzeit privatschriftlich Eigentum erworben hat, verstorben sein, so können seine Erben nur durch ein kompliziertes Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
- Ferner kann die Gültigkeit eines privatschriftlichen Kaufvertrages aus vielerlei Gründen im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung in Frage gestellt werden. Die Anfechtung eines notariellen Vertrages ist jedoch nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Schon aus Beweisgründen empfehlen wir daher die notarielle Beurkundung.
Wie kann ich mich davor schützen, dass der Verkäufer nach Abschluss des privatschriftlichen „Vorvertrages" die Immobilie an einen Dritten veräußert?
Häufig werden mit mehreren Käufern so genannte (s.g.) Kaufabsichtserklärungen bzw. unpräzise, geringe rechtliche Bindungswirkung entfaltende
Vorverträge abgeschlossen. Den Zuschlag erhält schließlich der Höchstbietende. Dies können Sie nur durch den Abschluss eines Optionsvertrages verhindern.
Dieser verpflichtet den Verkäufer, Ihnen die Immobilie zum genannten Kaufpreis zu übertragen.
TIPP: Wünschen Sie 100% Sicherheit, so lassen Sie die Option im Grundbuch eintragen.
Ist es empfehlenswert, einen vorläufigen schriftlichen Kaufvertrag abzuschließen?
Ja, auf jeden Fall sollte ein vorläufiger Kaufvertrag unterschrieben werden, wenn eine Anzahlung bereits getätigt worden ist bzw. wenn diese – was vorteilhafter ist – noch geleistet werden soll (sie beträgt im Normalfall 10% des Endverkaufspreises). Der Privatvertrag sollte folgende Punkte festhalten:
- klare Bestimmung des Endpreises
- Bestimmung der Anzahlung
- (eindeutige Erklärung, dass 10% angezahlt worden sind, 90% des Kaufpreises mithin noch zur Zahlung fällig sind)
- Angaben über vorhandene Hypotheken (oder sonstige Lasten auf dem Grundstück)
- Festlegung einer verbindlichen Frist zur notariellen Beurkundung (aber nur für den Fall, dass Sie Gewissheit darüber haben, dass Sie den definitiven Kauf innerhalb der festgesetzten Frist tätigen können)
- Festsetzung einer Entschädigungssumme für den Fall, dass die Beurkundung nicht innerhalb der vereinbarten Frist erfolgt.
Sollte der Verkäufer nicht fristgerecht den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen wollen, so hat der Käufer laut Zivilgesetzbuch zwei Wahlmöglichkeiten:
1. Er kann auf den Vertragsabschluß verzichten und von der Verkäuferseite den zweifachen Anzahlungsbetrag als Entschädigung verlangen, sofern die Anzahlung im Vertrag als arras oder señal bezeichnet wurde.
2. abwarten, als wenn nichts geschehen wäre.
Wie funktioniert die Kaufoption in Spanien, und worauf muss ich hier achten?
Der contrato de opción gewährt der optionsberechtigten Partei das Recht, die Immobilie innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu dem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu diesen Bedingungen zu verkaufen. Wird die Option für einen Zeitraum von nicht mehr als vier Jahren gewährt, kann der Optionsvertrag als solcher ins Grundbuch eingetragen werden. Bedenken Sie aber, dass die Eintragung einer Kaufoption keine Veräußerungssperre der Immobilie bedeutet. Die im Grundbuch eingetragene Kaufoption gibt Ihnen das Recht, die Immobilie von jedem Eigentümer (d.h. auch von einem nach der Optionseintragung als neuen igentümer eingetragenen Dritten) zu den im Optionsvertrag vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Der Eigentümer muss Ihnen zu diesen Bedingungen verkaufen.
Fazit: Nur eine notarielle Beurkundung gibt Ihnen 100%ige Sicherheit. Sowohl der privatschriftliche als auch der notariell beurkundete Optionsvertrag wird mit 6 bzw. 7% Grunderwerbsteuer des Optionswertes (nicht des zukünftigen Kaufpreises) besteuert. Der Wert der Option muss 5% des Kaufpreises betragen.
Fallen beim Kauf mittels Privatvertrag auch Steuern an?
Auch beim Kaufvertrag in privatschriftlicher Form fallen für den Kauf steuerliche Belastungen an. Nur: Die spanische Finanzverwaltung erlangt nicht ohne weiteres Kenntnis von der Existenz eines Privatvertrages. Daher wird in der Praxis so gut wie nie auf den vereinbarten Kaufpreis die 6%- bzw. 7%ige Grunderwerbsteuer entrichtet. Die Verjährungsfrist für die Steuerzahllast beginnt allerdings erst, wenn die Finanzverwaltung von dem privatschriftlichen Vertrag Kenntnis erlangt.
Soll ich den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen?
1. Im Grundbuch können Sie – von einigen wenigen Ausnahmen einmal abgesehen – als Eigentümer nur eingetragen werden, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet worden ist.
2. Der notarielle Kauf und Verkauf kann nach Entrichtung der 6%igen Grunderwerbsteuer (falls Sie von einer Privatperson kaufen) den Rechtsübergang gegenüber Dritten durch die Publizität des Grundbuchs eindeutig absichern.
3. Nur durch die Eintragung des notariellen Kaufvertrages im Grundbuch ist gewährleistet, dass Ihre Immobilie nicht mehr für Schulden des Verkäufers haftet. Solange der Verkäufer noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, können Gläubiger für ihre Forderungen Sicherungsrechte auf die Immobilie eintragen lassen.
4. Der notarielle Kauf und Verkauf hat zusammen mit der Abtretung des Eigentums auch die „symbolische" Übergabe des Besitzes zur Folge. Diese Rechtsfolge, der die Juristen große Bedeutung beimessen, kann sich im Falle einer Forderung (z.B. ein Verbot) in Verbindung mit illegalen Bewohnern als sehr wichtig erweisen.
5. Nur die Eintragung Ihrer Immobilie im spanischen Grundbuchamt ermöglicht die Beleihung Ihrer Immobilie (Hypotheken etc.). Auch werden Sie bei einem späteren Verkauf des Objektes einfacher einen höheren Preis erzielen können, als wenn die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen wäre.
6. Durch notarielle Beurkundung schränken Sie die Ursachen ein, die zu Ungültigkeit des Vertrages führen könnten. Niemand kann z.B. einwenden, dass die Unterschriften gefälscht wurden. Auch kann das in der Urkunde enthaltene Datum weder von Dritten noch von der Verwaltung selbst angefochten werden.
Ersetzt der Notar den Rechtsanwalt?
Der spanische Notar ist nicht verpflichtet, die Rechtmäßigkeit des Vertrages zu überprüfen und Sie als Käufer über die
Risiken aufzuklären. Er beschränkt sich darauf, die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit und das Datum der Beurkundung festzustellen.
Deswegen ist es auch sehr ratsam, die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie vor dem Notartermin fachkundig überprüfen zu lassen.
TIPP: Fragen Sie den Notar vor Abschluss des Kaufvertrages, ob er eine spanische Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lässt.
Folgende Aspekte überprüft der spanische Notar nicht:
1. ob der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist
2. ob die Immobilie frei von Lasten ist ( theoretisch ist der Notar gesetzlich hierzu verpflichtet, aber bei vielen Notaren erscheint im Urkundentext ohne vorherige Aufklärung des Käufers, dass dieser auf diese Auskunft verzichtet)
3. die Situation in bezug auf die Erschließung der Immobilie (Erschließungsgebühren, zukünftige Enteignung wegen der Bauplannormen etc.)
Welche Notargebühren fallen bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages an?
In aller Regel bewegen sich die Gebühren des Notars zwischen 0,5 - 1% des beurkundeten Immobilienwertes. Die Mindestgebühren liegen bei ca. 25.000,- Ptas.
Auf welche Risiken sollte ich das Grundbuch vor Vertragsunterzeichnung prüfen lassen?
Wie in Deutschland führt das Grundbuchamt (registro de la propiedad) für alle Liegenschaften ein Grundbuch, in dem die rechtliche Historie und alle wichtigen Rechtsveränderungen der Immobilie festgehalten sind. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie deshalb auf jeden Fall durch Ihren Anwalt einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple informativa) anfordern, aus dem sich u.a. ergibt, ob
- der Verkäufer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist
- der Eigentümer befugt ist, die Immobilie zu veräußern oder gar – wie für den Fall der Gütergemeinschaft als eingetragene Eigentümer – der Miteigentümer (Ehegatte) auch unterschreiben muss
- die Neubauerklärung eingetragen ist. Es ist keine Seltenheit, daß nur das Grundstück eingetragen ist, das hierauf stehende Gebäude nicht. Vergewissern Sie sich, daß die Neubauerklärung auch eingetragen werden kann. Manchmal weicht der Bau derart von der Baugenehmigung ab, dass eine Neubauerklärung nicht erteilt wird.
- Belastungen auf die Immobilie eingetragen sind. Hypotheken oder Ähnliches gehören zu den Lasten, die im Grundbuch eingetragen werden.
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