Immobilienerwerb in Spanien Teil 10
- Welches sind die häufigsten Betrügereien beim
Immobilienerwerb in Spanien?
- Wie kann ich mich vor Betrügereien schützen?
- Was tun, wenn ich Opfer eines Immobilienbetrugs bin?
- Können deutsche staatliche Stellen, wie etwa das
Finanzamt, davon erfahren, dass ich stolzer Eigentümer einer spanischen
Immobilie geworden bin?
- Kann das deutsche Finanzamt von Transaktionen auf dem spanischen Konto Kenntnis erlangen?
- Kann der deutsche Fiskus meine spanische Immobilie
wegen Steuerschulden in Deutschland automatisch gepfändet werden?
- Was sind die wichtigsten Tipps beim Immobilienkauf?
- Sollte ich meine Immobilie in Spanien versichern, und
wie sollte ich die Immobilie versichern?
- Was muss ich bei einer Existenzgründung in Spanien
beachten?
- Welche rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten gibt es
für die Gründung einer neuen Existenz?
Welches sind die häufigsten Betrügereien beim Immobilienerwerb in Spanien?
Betrügereien im Zusammenhang mit Immobilienerwerb sind so verschiedenartig wie die menschliche Vorstellungskraft. Es existieren jedoch gewisse Standardszenarien, die immer wieder zu unliebsamen Überraschungen führen:
1. Der mehrfache Verkauf einer Immobilie:
Hierbei handelt es sich um den Fall, dass der Eigentümer die Immobilie an mehrere Personen nacheinander privatschriftlich verkauft.
Hierzu kommt es vor allem, wenn die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist. Es ist nicht selten, dass jemand sich als Eigentümer einer Immobilie ausgibt, die ihm in Wirklichkeit nicht gehört. Um solche Betrügereien zu vermeiden, ist es notwendig, die genaue Identität des Verkäufers zu kennen und vorab zu überprüfen, dass das zum Verkauf angebotene Objekt sein Eigentum ist.
Sofern das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, ist eine Überprüfung sehr schnell durchzuführen. Ist das Grundstück indes nicht im Grundbuch eingetragen oder ist der Verkäufer nicht eingetragen, so sollten Sie Vorsicht walten lassen. Der vermeintliche Eigentümer sollte zunächst sein Eigentum anhand von Steuerquittungen, Belegen des Katasteramtes, etc. nachweisen. Der Umstand, dass der vermeintliche Eigentümer den Kauf/Verkauf notariell beurkunden lassen will, schließt mögliche Betrügereien nicht aus. Tatsächlich wird oft geglaubt, dass der Notar überprüft oder gar bestätigt, dass der Verkäufer der Liegenschaft, die übertragen wird, auch der wahre Eigentümer ist. Dem ist nicht so, da sich der Notar nur darauf beschränkt, Angaben, die von Seiten des Verkäufers und des Käufers gemacht werden, notariell zu beurkunden.
Berücksichtigen Sie, dass Sie als gutgläubiger Erwerber kein Eigentum vom nicht berechtigten Verkäufer erwerben können, sofern er nicht im Grundbuch eingetragen ist. In vielen Fällen hat der Verkäufer schon den Kaufpreis oder einen Teil des Kaufpreises erhalten und wird mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr ausfindig zu machen sein. Um dieser Gefahr vorzubeugen, ist es unerlässlich, dass Sie sich als Interessent vor Zahlung irgendeines Betrages auch davon vergewissern, dass die Immobilie überhaupt auf den Namen des Verkäufers im Grundbuch eingetragen ist. Sobald die Verkaufsurkunde notariell beurkundet wurde, muss diese umgehend ohne Zeitverlust beim Grundbuchamt eingereicht werden. Wird eine Immobilie nämlich zweimal verkauft, so wird die Person Eigentümer, die zuerst die Verkaufsurkunde beim Grundbuchamt vorgelegt hat und nicht etwa, wie nicht selten fälschlicherweise angenommen wird, derjenige, der den Privatvertrag oder die escritura zuerst hat beurkunden lassen.
2. Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks mit beschränkten Planungsmöglichkeiten:
Mitunter werden Grundstücke als Bauland verkauft, obwohl dies in Wirklichkeit nicht zutrifft, da z.B. die von der Bauplanung vorausgesetzte Mindestfläche nicht erreicht wird. Spätestens dann, wenn der Käufer einen Bauantrag stellt, den die Gemeinde abschlägig bescheidet, ist die Überraschung perfekt.
3. Verkauf einer Immobilie ohne Zufahrtsweg
Obwohl es wenig glaubhaft erscheint, muss man sich nicht selten mit Fällen beschäftigen, in denen Immobilien ohne Zufahrtsweg verkauft werden. Das Bestehen einer „Zufahrt zur Immobilie" bedeutet nicht, dass das Grundstück ein im Grundbuch als grundbuchgleiches Recht anerkanntes und eingetragenes Durchfahrtsrecht besitzt. So kommt es vor, dass der Besitzer des angrenzenden Grundstücks, über das die Zufahrt führt, die Durchfahrtsmöglichkeit verweigert. Der Käufer muss das Durchfahrtsrecht dann gerichtlich durchsetzen.
3. Verkauf ohne Baugenehmigung
Der Verkauf eines Grundstücks, das auf Grund der Baustopp-Gesetze der Balearen oder Kanaren nicht bebaut werden darf. Diese Belastungen erscheinen nicht im Grundbuch.
Wie kann ich mich vor Betrügereien schützen?
Bevor Sie sich zum Kauf entschließen, sollten Sie immer über einen aktuellen Auszug vom Grundbuchamt verfügen. Nur so können Sie überprüfen, wer eingetragener Eigentümer der Immobilie ist, und ob das Objekt gar belastet ist.
Die Überprüfung des Grundbuchauszuges klärt Sie auch darüber auf, ob eine Pfändung wegen säumiger Steuerzahlung durch das Finanzamt besteht, die Immobilie dem spanischen Küstengesetz unterfällt, ein Verstoß gegen die Bauplanung vorliegt oder die Immobilie mit Hypotheken belastet ist.
Ferner sollten Sie sich die letzten Zahlungsbelege über die Grundsteuer vorlegen lassen, um zu überprüfen, ob diese Steuern bezahlt wurden und die Immobilie auf den Namen des Verkäufers eingetragen ist.
Empfehlenswert ist auch, vor Kaufabschluss bei den zuständigen Gemeindebehörden eine Auskunft bzw. eine Bescheinigung über bauplanungsrechtliche Umstände einzuholen. So lässt sich recherchieren, ob die Bauplanung in Zukunft Änderungen erfahren wird, die sich auf die Immobilie auswirken.
Was tun, wenn ich Opfer eines Immobilienbetrugs bin?
Verlieren Sie nicht allzu viel Zeit mit fruchtlosen Verhandlungen zu verlieren, da der Betrüger dem Käufer oft falsche Hoffnungen macht und die Verhandlungszeit mitunter dafür nutzt, um in der Zwischenzeit die Immobilie z.B. auch an Dritte weiterzuveräußern. Hierdurch rückt der Erwerb der Immobilie in noch weitere Ferne.
Sie sollten auf jeden Fall die notwendigen gerichtlichen Schritte - Zivil- oder Strafklage - einleiten. Ziel sollte es sein, so schnell wie möglich eine einstweilige Verfügung oder Vormerkung beim Grundbuchamt zu erlangen. Erst wenn die Klage eingereicht wurde und Sie eine teilweise Sicherung der Situation erreicht haben, ist es an der Zeit, mit dem Veräußerer zu verhandeln, und nicht etwa in umgekehrter Reihenfolge.
Können deutsche staatliche Stellen, wie etwa das Finanzamt, davon erfahren, dass ich stolzer Eigentümer einer spanischen Immobilie geworden bin?
Das Grundbuchamt in Spanien ist ein öffentliches Register ist. Es besteht daher auch für staatliche Stellen aus Deutschland die Möglichkeit der Einsichtnahme. Über ein Zentralregister in Madrid kann daher auch das spanische Finanzamt einem deutschen Schuldner auf die Schliche kommen.
Es überrascht daher kaum, dass viele Eigentümer von spanischen Immobilien spanische GmbHs (S.L.) sind, womit nicht der Gesellschafter persönlich im Grundbuch steht, sondern allein die Gesellschaft, die in diesen Fällen Fantasiefirmennamen trägt. Der Informationsaustausch zwischen Deutschland und Spanien kann grundsätzlich auf der Basis des Informationsaustausches aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens Spanien oder aufgrund EU-Vorschriften erfolgen. Anlass für diesen Austausch können zum einen Spontanauskünfte des spanischen Staates oder ein Auskunftsersuchen deutscher Behörden sein.
Kann das deutsche Finanzamt von Transaktionen auf dem spanischen Konto Kenntnis erlangen?
Zurzeit besteht kein genereller Informationsaustausch, etwa von spanischen Banken an die deutschen Finanzbehörden über Zinseinkünfte deutscher Nichtresidenten. Das wird sich aber bald ändern. Im Dezember 2000 wurde von ECOFIN (EU-Komitee für Finanzen) ein Richtlinienentwurf genehmigt, der einen automatischen Informationsaustausch bezüglich Kapitalerträgen zwischen sämtlichen Behörden der EU-Mitgliedstaaten vorsieht.Immobilienbesitzer in Spanien müssen damit rechnen, dass dass spanische Behörden Immobilientransaktionen deutscher Steuerzahler an deutsche Stellen melden.
Kann der deutsche Fiskus meine spanische Immobilie wegen Steuerschulden in Deutschland automatisch gepfändet werden?
JEIN. Nur für den Fall, dass Umsatzsteuer geschuldet wird, besteht nach Maßgabe von EU-Recht die Möglichkeit für das deutsche Finanzamt, über die spanischen Finanzbehörden auf der Grundlage eines Rechtshilfeersuchens, Ihre spanische Immobilie zu pfänden. Sind die Steuerschulden hingegen solche aus der Einkommen- oder Körperschaftsteuer, so ist es den spanischen Behörden aufgrund der DBA-Regelungen verwehrt, Amtshilfe zu leisten. Das deutsche Finanzamt kann daher nicht automatisch Steuerbescheide in Spanien vollstrecken.
Was sind die wichtigsten Tipps beim Immobilienkauf?
Kaufen Sie niemals unter Zeitdruck oder unter Druck der Verkäuferseite oder des Maklers. Besichtigen Sie Alternativangebote, um das reale Kaufpreisgefüge kennen zu lernen.
Auch wenn ein regelrechter Run auf Immobilien herrschen sollte, sollten Sie nicht vergessen, dass es immer mehr Verkäufer als Käufer gibt. Sie sind der Käufer, der das Geld mitbringt. Dies sollten Sie auch bei den Verhandlungen nutzen.
Denken Sie auch an die Zukunft. Wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie möglichst frühzeitig auch an die juristischen und steuerlichen Implikationen denken.
Besonderes Augenmerk sollte hierbei auf die steuerlichen Aspekte gerichtet werden. Oftmals wird die Vermögensnachfolge des spanischen Vermögens nicht frühzeitig bedacht, was dazu führt, dass Erben in Spanien eine böse Überraschung erleben. Die Erbschaftsteuer, die Sie auch als Deutscher bei Immobilienerwerb durch Erbfolge in Spanien zahlen müssen, ist erheblich höher als die deutschen Steuersätze. Hätte der Erblasser seine Vermögensnachfolge hinsichtlich des spanischen Vermögens frühzeitig geplant und die notwendigen Maßnahmen ergriffen, so wäre seinen Erben die böse Überraschung erspart geblieben.
Verlassen Sie sich nur auf die Informationen Ihrer Vertrauenspersonen. Den Aussagen der vom Verkäufer oder Makler gestellten Personen, wie etwa Rechtsanwälten, sollten Sie mit einem gesunden Misstrauen begegnen.
Schenken Sie nicht automatisch allen Deutschen in Spanien größeres Vertrauen als Spaniern. Die Erfahrung lehrt, daß nicht wenige Landsleute mit zweifelhaften Geschäftsgebaren das Vertrauen deutscher Immobilienkäufer ausnutzen.
Sollte ich meine Immobilie in Spanien versichern, und wie sollte ich die Immobilie versichern?
Selbstverständlich sollten Sie auch in Spanien Ihre Immobilie entsprechend absichern. Vergleichbar mit den deutschen Versicherungsverträgen gibt es auch in Spanien die allgemeine Haftpflicht, die Hausversicherung gegen Brand, Wasserschäden, Sturmschäden sowie die Hausratsversicherung.
Sie sollten auch in Spanien besonders auf das Kleingedruckte achten, da auch bei spanischen Versicherungsgesellschaften der Teufel im Detail steckt. Mittlerweile gibt es in einigen Regionen Spaniens auch Versicherungsmakler, die ins Deutsche übersetzt Verträge zur Verfügung stellen.
Hierbei wird aber übersehen, dass im Streitfall allein die spanische Fassung maßgeblich ist und die Übersetzungen nicht selten fehlerhaft und irreführend sind.
Was muss ich bei einer Existenzgründung in Spanien beachten?
Zunächst sollten Sie sich über eine Tatsache im klaren sein. Trotz der starken Sonnenstrahlung und der heiteren Mentalität der Spanier besitzt Spanien eine Verwaltung, die sehr schwerfällig ist und mit sehr engen Vorschriften aufwartet. Dies ist für Deutsche, die in Spanien neu angekommen sind und eine neue Existenz aufbauen wollen, überraschend und führt nicht selten dazu, dass teures Lehrgeld bezahlt werden muss.
So locker, wie es auf dem ersten Blick anmutet, funktioniert das spanische Verwaltungs- und Geschäftsleben denn eben doch nicht.
Sie benötigen für Alles und Nichts eine Genehmigung, die mit Gebühren und die Geduld strapazierendem Anstehen bei Ämtern verbunden ist.
Es ist daher auch mehr als verständlich, dass man sich in Spanien für diese Behördengänge einer Agentur, einer sog. Gestoria bedient, die den Papierkrieg übernimmt. Eine professionelle und weitsichtige Gestaltung und Planung in rechtlicher und steuerlicher Sicht sollten sie von den Gestorias aber nicht erwarten.
Bevor Sie in Spanien überhaupt geschäftlich tätig werden, müssen Sie die Ausländersteueridentifikationsnummer NIE beantragen. Ohne diese Nummer läuft in Spanien nichts.
Welche rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten gibt es für die Gründung einer neuen Existenz?
Bei haftungsintensiven Tätigkeiten sollten Sie die Gründung einer spanischen Kapitalgesellschaft in Erwägung ziehen. Hier bieten sich die spanische GmbH (S.L.) und die spanische AG (S.A.) an. Für kleinere und mittlere Unternehmen wird die S.L. , die ein Mindeststammkapital von Ptas. 500.000,- (ca. DM 5.700,-) besitzt, bevorzugt. Die S.A. muss ein Mindeststammkapital von Ptas. 10 Mio. haben, d.h. ca. DM 112.000,-. Die S.L. ist auch in Form der Einmann -GmbH zu gründen.
Vertreten wird die S.L. von einem oder mehreren Verwaltern (administradores), den Geschäftsführern in Rechten und Pflichten vergleichbar. Die S.L. muss eine geordnete Buchführung haben und einmal jährlich den Jahresabschluss beim spanischen Handelsregister hinterlegen, einer Pflicht, der bekanntlich in Deutschland kaum eine GmbH nachkommt. In Spanien winken bei Unterlassen und verspäteter Hinterlegung empfindliche Geldstrafen. Bei der S.L. muss wenigstens ein Arbeitnehmer bei der spanischen Sozialversicherung angemeldet sein.
Auch in Spanien ist den Krankenkassen die Problematik der Scheinselbständigen bestens bekannt. Es ist daher gängige Praxis, dass stichprobenartig nach nicht angemeldeten Arbeitsverhältnisse gesucht wird und anhand eines Indizienkatalogs Beschäftigungsverhältnisse nachträglich als abhängige Arbeitsverhältnissen qualifiziert werden. In solchen Fällen winken deftige Nachzahlungen und Geldstrafen.
Eine gewerbliche Tätigkeit können Sie auch als sog. autonomo ausüben, d.h. als Einzelunternehmer. Hierfür müssen Sie sich bei den Finanzbehörden anmelden und unter der genauen Bezeichnung der Tätigkeit, die nach Klassen, sog. epígrafes, eingeteilt ist, die entsprechenden Anmeldungen vornehmen.
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