Formen des Eigentums bei USA-Immobilien
- Jeder US–Immobilienanleger hat die Wahl, das Eigentum am Objekt individuell nach seinen Anforderungen zu gestalten. Er wird sich dabei von folgenden Überlegungen leiten lassen:
- Wann und inwieweit hafte ich?
- Wie werde ich einkommens- und erbschaftssteuerlich erfaßt und veranlagt?
- Welche Aufenthalts- und Einwanderungsmöglichkeiten bietet meine US-Immobilie?
- Gibt es Möglichkeiten der Anonymität für mich und meine Familie?
So unterschiedlich diese Fragen sind, so verschieden ist auch das Rechtssystem, das zur Beantwortung zur Verfügung steht. Während es in Deutschland kodifiziertes Recht (also gesetzlich geregelte Sachverhalte) gilt, haben wir in den USA. das sogenannte common law, das heißt: die auf britischem Einzelfallrecht beruhende Orientierung an Präzedenzfällen. Das wirkt sich selbstverständlich auf Eigentumsarten und Gesellschaftsformen aus. Darüber hinaus ist das Gesellschaftsrecht in Deutschland gesetzlich im BGB, HGB und im AktG geregelt, was in den USA allenfalls auf Kommanditgesellschaften oder "Limited Partnerships" zutrifft. In den Vereinigten Staaten werden Gesellschaftsverträge nicht vom Gesetz, sondern von den Vertragspartnern in jedem Punkt einzeln ausgestaltet. Sie sind oft umfangreich, schwer verständlich und verwirrend.
- Die Frage nach der Form
des Eigentums richtet sich auch nach der Art des Objektes. Während man im eigenen
Ferienhaus keine Haftung gegenüber Dritten zu befürchten hat, ist dies bei Gebäuden mit
Publikumsverkehr (z.B. Shopping-Center) anders. Gerade im Hinblick auf die horrenden
Schadensersatzurteile amerikanischer Geschworenengerichte reicht mitunter die Versicherung
nicht aus - größte Vorsicht ist geboten.
Es ergeben sich auch Abweichungen danach, ob der Anleger allein, mit seiner Familie oder gar mit Dritten das Objekt erwirbt (im letzten Fall also als Gesellschafter auftritt).
- Nachstehend wird versucht, sämtliche Erwägungen zusammenzufassen. Dabei läßt sich folgender Überblick erstellen:
- Eigentum im
eigenen Namen
Diese kostengünstigste Eigentumsform wird immer dann gewählt, wenn kein Anlaß besteht, die Haftung zu beschränken. Das trifft vorwiegend auf selbstgenutzte Wohnungen und Häuser zu. Sofern der Anleger alleinstehend ist, wird er namentlich als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und ist gegenüber allen Behörden (einschließlich der Gemeinde für die Grundsteuer) allein verantwortlich. Im Falle seines Todes unterliegt seine Immobilie der Erbschaftsteuer in den USA und wird im Rahmen eines Nachlaß ("probate")-Verfahrens in Amerika auf seine Erben verteilt (es sei denn, er hat ein amerikanisches Testament unter Einbeziehung seiner dortigen Immobilie errichtet).
Bei Eheleuten gibt es das Gemeinschaftseigentum ("tenancy by the entirety"), bei dem der Anteil des Verstorbenen dem überlebenden Partners "anwächst" ("common law right of survivorship"), ohne die Notwendigkeit des Probate-Verfahrens.
Daneben gibt es das Gemeinschaftseigentum nach ideellen Teilen ("tenants in common" oder "joint ownership"). Die jeweiligen Grundstücksanteile sind zwar ideell getrennt, Verfügungen können jedoch nur gemeinsam getroffen werden.
Die Entscheidung für die eine oder andere Rechtsform hängt auch vom einzelstaatlichen Recht ab, das hierzu gesetzliche Vorschriften erlassen hat.
- Eigentum über eine US–Personengesellschaft
In diesem Bereich ähnelt das amerikanische Recht dem deutschen: Sowohl für die in Betracht kommende "General Partnership" (entspricht der BGB–Gesellschaft) als auch die "Limited Partnership" (entspricht der Kommanditgesellschaft) sind die rechtlichen Rahmenbedingungen nahezu identisch.
- In der General Partnership gehört das Grundstück zwei oder mehreren Gesellschaftern gemeinsam. Sie haften gesamtschuldnerisch (das heißt: ein Gesellschafter haftet in voller Höhe, hat aber ein Rückgriffsrecht gegenüber seinen Mitgesellschaftern) und persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Einkünfte werden auf sie verteilt, so dass sie der US-Einkommenssteuer unterliegen. Wegen der unbeschränkten Haftung wird in der Praxis diese Gesellschaftsform selten gewählt - allenfalls beim Erwerb von Bauerwartungsland.
- Sehr viel häufiger ist die
Limited Partnership (ein persönlich haftender und ein oder mehrere beschränkt haftende
Gesellschafter). Der persönlich haftende Gesellschafter oder "General Partner"
ist ähnlich einer "GmbH & Co. KG" häufig eine Corporation
(Aktiengesellschaft), deren Haftung beschränkt ist. Der oder die Anleger sind beschränkt
haftende Gesellschafter (Limited Partner). Die Vorteile liegen in der beschränkten
Haftung einerseits, der Inanspruchnahme der (gegenüber den Körperschaftssteuer-Sätzen)
geringeren Besteuerung auf persönlicher Ebene. Für deutsche Anleger gilt das
Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland, nach dem Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung in Amerika nach den dort (Belegenheitsprinzip) günstigeren
Steuersätzen versteuert werden. Ferner lassen sich mit Hilfe der Limited Partnership
interessante Erbschaftssteuergestaltungen durchführen, so dass sie sich bei Fachleuten
großer Beliebtheit erfreut. Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass sie natürlich auch
als Einmann–Gesellschaft gestaltbar ist, so dass der Einzelanleger einerseits in den
Genuß der beschränkten Haftung, andererseits der Steuersätze für natürliche Personen
kommt.
- Eigentum über
eine US-Kapitalgesellschaft
Nennenswert ist die Corporation, die in ihrer Struktur einer deutschen Aktiengesellschaft ähnelt, indem sie auch über die drei Gesellschaftsorgane Aktionäre ("Shareholders"), Aufsichtsrat ("Board of Directors") und Vorstand ("Officers") verfügt.
Sie bietet die beschränkte Haftung auf ihr Gesellschaftsvermögen ohne Durchgriff auf die Gesellschafter. Steuerlich gibt es Vor- und Nachteile: Während sie erbschaftssteuerlich nicht in Erscheinung tritt (da sie fortbesteht), unterliegt sie bei der Besteuerung ihrer Gewinne zunächst der Körperschaftssteuer. Die Aktionäre müssen im Sinne einer echten Doppelbesteuerung die an sie ausgeschütteten Dividenden ohne Anrechnungsmöglichkeit noch einmal im Rahmen ihrer persönlichen Einkommenssteuer entrichten. Die Erbschaftsteuer ist allein in Deutschland zu den hier günstigeren Sätzen zu zahlen.
- Eigentum über eine ausländische Gesellschaft
Hierzu ist aus deutscher Sicht eine Unterscheidung vorzunehmen: Einerseits gibt es ausländische Gesellschaften, andererseits sogenannte "Offshore"-Gesellschaften.
- Bei deutschen Gesellschaften kommen, aufgrund der steuerlichen Gegebenheiten hierzulande, nur die GmbH und die GmbH & Co. KG in Frage. Da diese Gesellschaftsformen nach den in den USA aufgestellten Kriterien ("5 Factor Test") als Kapitalgesellschaften, also als Corporation, eingestuft werden, bieten sie diesen gegenüber keine Vorteile, so dass sie entweder vermieden werden oder der Anleger von vornherein diese oder eine Limited Partnership errichtet.
- Anders werden
"Offshore"-Gesellschaften (also solche mit Sitz und Verwaltung in einer
"Steueroase" wie z.B. Bahamas, Bermudas, Panama) behandelt. Sie bieten
größtmögliche Anonymität, keinerlei Steuern in ihrem Sitzland und interessante
Möglichkeiten der Nachlaßgestaltung. Ihr Nachteil, insbesondere für Deutsche, ist die
Kehrseite der Medaille der Doppelbesteuerungsabkommen: Unter anderem erheben die USA für
die Weiterleitung von Einkünften und Dividenden dorthin eine 30%ige Abzugssteuer
("withholding tax"), die sich bei gleichartigen Zahlungen an einen Anleger in
Deutschland auf Null reduziert. Es ist also im Einzelfall genau zu überprüfen, ob die
Art der Immobilie, ihrer Einkünfte und der gewünschten Ziele eine Offshore-Gesellschaft
sinnvoll erscheinen lassen.
Der Land Trust bietet eine Vielzahl von interessanten Gestaltungsmöglichkeiten, die viel zu selten genutzt werden.
- Für Immobilienanleger, deren Investition unter $ 1.000.000 (in Ausnahmefällen $ 500.000) liegt und die nicht mindestens zehn Arbeitsplätze schaffen, um sich für ein bestimmtes Einwanderungsprogramm zu qualifizieren, kommt nur das sogenannte "Treaty Investor"-Visum (E-2) in Betracht. Auf amerikanischer Seite wird hierzu grundsätzlich eine US-Corporation erwartet, welche die Immobilien verwaltet. Möglich wäre auch eine Limited Partnership. Einzeleigentum darf nur für das Halten des Objektes eingesetzt werden, nicht als "Vehikel" für das Visum.
- Für Fragen der Anonymität sind
die USA das denkbar ungünstigste Land. Bei Banken, Versicherungen, Grundbuchämtern und
beim Fiskus herrscht das "Prinzip der gläsernen Taschen". Im
Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland ist die "große Auskunftsklausel"
verankert, mit der ein unaufgeforderter Datenaustausch zwischen Washington und Berlin
einhergeht.
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