USA: Erwerb einer Immobilie

Allgemeines
Der Ablauf eines Immobilienkaufs

Allgemeines

Gegenstand dieser Darstellung sind die allgemein gültigen Rahmenbedingungen beim Erwerb einer Immobilie in den USA. Deshalb wurden örtliche Abweichungen und Besonderheiten verschiedener Arten von Immobilien (Einzel- und Zinshäuser, gewerbliche Objekte, Bauerwartungsland) nicht berücksichtigt. Sie werden in gesonderten Beschreibungen näher dargestellt.

Auch wenn viele Begriffe in ihrer deutschen Übersetzung den bekannten deutschen Bezeichnungen ähneln oder identisch sind (z.B. Grundbuch), so weichen sie in der Praxis grundlegend voneinander ab und sollten in ihren Bedeutungen und Auswirkungen genau überprüft werden.

Ein fundamentaler Unterschied liegt in der Grundlage der verschiedenen Rechtssysteme in Deutschland (kodifiziertes Recht, also gesetzlich geregelte Sachverhalte) und in den USA (common law, auf britischem Einzelfallrecht beruhende Orientierung an Präzedenzfällen). Das wirkt sich im Immobilienrecht insbesondere bei Gewährleistungsansprüchen aus, die bei uns gesetzlich festgelegt sind, während man sie in Amerika vertraglich vorweg vereinbaren muß (anderenfalls kann man sie nur schwer geltend machen). Es gilt dort der Grundsatz "Caveat Emptor", also "Käufer, sei wachsam". Diese weitgehend vom Gesetzgeber auf die Vertragsparteien verschobenen Regelungen (mit allen Risiken) führen dazu, dass Verträge in den USA (Kauf-, Miet-, Kreditverträge) um ein Vielfaches umfangreicher und genauer sind als entsprechende Vereinbarungen in Deutschland. Kombiniert mit der sprachlichen Komponente des (englisch) "Legalese", des Juristen-Englisch, empfiehlt es sich, einen kompetenten Fachanwalt bei allen rechtlichen Schritten einzuschalten; der amerikanische Partner wird ohnehin von seinem Anwalt begleitet.

Wenn diese grundsätzlichen Erwägungen beachtet werden, sollte man sich aber nicht abschrecken lassen. Denn schließlich belegen die Ergebnisse vieler ausländischer Kapitalanleger, dass sie beim Einhalten der "Spielregeln" in Amerika ebenso erfolgreiche Immobiliengeschäfte machen können wie zu Hause.

Der Ablauf eines Immobilienkaufs

Die Kauf-Anbahnung

Zumeist wird das Geschäft durch einen Makler angebahnt. Makler oder "Real Estate Agents" müssen in dem Bundesstaat, in dem sie tätig sind, als solche zugelassen sein, das heißt: sich erfolgreich einer praktischen Ausbildung und einer umfangreichen Prüfung unterzogen haben und darüber hinaus an Fortbildungsveranstaltungen teilnehmen. Viele Makler dürfen sich zudem als "Realtor" bezeichnen, wenn sie der landesweiten "National Association of Realtors" angehören, die ihren eigenen Verhaltenskodex hat. So lautet Artikel 1 des "Code of Ethics":

"Beim Tätigwerden für einen Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter oder einen anderen Klienten verpflichten sich Realtors dazu, die Interessen ihrer Klienten zu schützen und zu fördern. Diese Treuepflicht ist oberstes Gebot, steht aber nicht im Gegensatz zur Verpflichtung, alle beteiligten Parteien ehrlich zu behandeln. Bei ihrer Dienstleistung für einen Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter oder einen anderen Klienten bleiben Realtors verpflichtet, allen Parteien gegenüber ehrlich zu sein".

Auch wenn Makler üblicherweise für den Verkäufer tätig werden, können sie auch im Auftrag des Käufers auftreten, mitunter auch für beide. In jedem Falle müssen sie schriftlich offenlegen, wer ihr Auftraggeber ist. Das hat hauptsächlich Auswirkungen auf die Courtage, die vom Auftraggeber, also zumeist vom Verkäufer, beim sogenannten Closing oder Settlement zu zahlen ist.

Die Höhe der Courtage ist nicht festgelegt und unterliegt Schwankungen, abhängig von örtlichen Gegebenheiten, der Art der Immobilie, der Höhe des Kaufpreises und ähnlichen Erwägungen wie bei uns. Auch sind Makler durchaus bereit, über die Höhe ihrer Courtage zu verhandeln.

Mitunter kann es für einen ausländischen Anleger ratsam sein, einen eigenen Makler zu engagieren ("Buyer Agency"). Dieser erwartet die Unterzeichnung eines festen Auftrages ("Retainer Agreement") und die Zahlung eines Vorschusses, der mit der späteren Courtage verrechnet wird. Auch wird er versuchen, mit dem Käufer einen Alleinauftrag abzuschließen. Bezüglich der Courtage ist festzustellen, dass auch in diesem Falle trotz des eindeutigen Auftragsverhältnisses und der Interessenlage häufig der Verkäufer im Verhandlungswege zu Übernahme der Courtage verpflichtet wird (so dass der gezahlte Vorschuß erstattungsfähig ist). Ein eigener Makler kann deshalb für den Ausländer sinnvoll sein, weil er eine Vielzahl von Einzelheiten herausfinden, klären und verhandeln kann, für die besondere Kenntnisse erforderlich sind, z.B. besondere Lagen, Vergleichspreise, Finanzierungsangebote und vertragliche Besonderheiten. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages kümmert er sich um die notwendigen Untersuchungen (z.B. Boden- und Asbestprüfungen, technische Gutachten) mit dem Ziel, den Kauf des Objekts abschlußreif vorzubereiten. Trotzdem sei darauf hingewiesen, dass den Makler keine besondere Treuepflicht (wie bei Anwälten und Steuerberatern) trifft. Statt dessen hat er - natürlich im Rahmen seiner Pflichten als Auftragnehmer - "nur" die kaufmännische Sorgfaltspflicht zu wahren ("standard of ordinary care" oder "reasonable man" – Test). Selbstverständlich hat er seinem Auftraggeber – hier dem Käufer – sämtliche ihm zur Kenntnis gelangenden Informationen zum Zustand des Objekts, aber auch zum Erwerb als solchem weiterzuleiten.

Der Kaufvertrag

Sobald die Anbahnung sich so weit konkretisiert hat, dass der Käufer die Immobilien nach seinem Kenntnisstand erwerben möchte, schließen die Parteien einen Kaufvertrag ("Contract for Sale and Purchase"). Er bedarf der Schriftform und, von Staat zu Staat unterschiedlich, der Beglaubigung durch einen "notary public" (der mit einem deutschen Notar mangels juristischer Vorbildung nicht verglichen werden kann) oder der Bestätigung durch ein oder zwei Zeugen. Der Einfachheit wegen benutzen die Parteien Standard– oder Form-Verträge, die von den Anwaltskammern oder Maklervereinigungen entwickelt wurden und lediglich ausgefüllt werden müssen.

Auch wenn Kaufverträge regelmäßig eine Prüfungs- oder "inspection/due diligence"-Zeit vor der endgültigen Eigentumsübertragung vorsehen, ist es wichtig, dass der Käufer bei Unterzeichnung des Vertrages alle wesentlichen Einzelheiten geprüft hat (z.B. den Zustand des Objektes, das Umfeld, Höhe der Grundsteuern, besondere Abgaben oder Umlagen der Gemeinde, Besonderheiten bei Wohnungseigentümer–Gemeinschaften, Nutzungen / "zoning"). Später entdeckte Mängel führen zwar zur Nachbesserung, sie ermöglichen aber im Regelfall nicht den völligen Rückzug des Käufers.

Beim Erwerb von Einzelhäusern ist insbesondere dann Vorsicht geboten, wenn sie Neubauten sind und in einem sog. Development, einer Siedlung, liegen. Sehr gern verwenden die verkaufenden Bauunternehmer ihre eigenen Verträge, die naturgemäß einseitig zu ihren Gunsten formuliert sind, z.B. indem das Übergabedatum flexibel bleibt, ihnen die Gartenpflege ("Landscaping") zu ihren (hohen) Kosten langfristig übertragen und nicht zugelassen wird, dass die Wirksamkeit des Vertrages unter dem Vorbehalt der Finanzierungszusage steht.

Häufige Quellen von Mißverständnissen bei Kaufverträgen:

Was passiert mit dem Zubehör? Ähnlich wie in Deutschland gelten nur fest verbundene Gegenstände als fester Bestandteil und können deshalb nicht entfernt werden, alles Übrige wird nicht mitverkauft.

Zustand der Immobilie: Standard–Kaufverträge regeln, dass das Gebäude im "jetzigen" Zustand ("as is") übereignet wird, so dass sich eine gründliche Überprüfung durch einen Fachmann empfiehlt und dessen Bericht Bedingung des Vertrages werden sollte. Ähnliches gilt für die technische Ausstattung, wie z.B. Heizung, Klimaanlage, Rohre und Leitungen, die laut Vertrag im "gebrauchsfähigen" Zustand ("normal working order"), aber nicht neu sein müssen.

Die Nebenkosten, insbesondere bei Kreditgebühren: Es empfiehlt sich, auch wenn die Finanzierungsverhandlungen noch nicht konkretisiert sind, sich über die Nebenkosten, d.h. das Disagio, zu verständigen: Mitunter wird es zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, kann also durchaus zu einem nicht geringen Kostenfaktor werden.

Weitere Überlegungen:

Fremdfinanzierung: Die meisten amerikanischen Kaufverträge stehen unter den Vorbehalt der Kreditzusage. Das bedeutet aber gleichwohl, dass der Käufer sich unverzüglich darum bemühen sollte, zumeist innerhalb von fünf Tagen nach Vertragsabschluß (anderenfalls befindet er sich in Verzug und hat dem Verkäufer ggf. ihm entstandene Schäden zu ersetzen). Außerdem dauert die Bearbeitung bei der Bank ca. vier bis sechs Wochen.

Es ist wichtig, vorab vom Verkäufer Auskünfte und Bestätigungen darüber zu verlangen, wann zuletzt Termiten-, Boden-, strukturelle und Abwasser- ("septic tank") Untersuchungen durchgeführt worden sind.

Die Anzahlung

Die Anzahlung (bezeichnenderweise auch als "earnest money deposit" benannt) wird mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig und ist auf ein Treuhandkonto (zumeist zinslos) zu überweisen. Sie liegt zwischen 1 und 3% des Kaufpreises und ist nur dann rückzahlbar, wenn der Kauf aus Gründen scheitert, die der Verkäufer zu vertreten hat.

Die Zeit zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrages und dessen Erfüllung ("Closing")

Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem deutschen und amerikanischen Immobilienrecht ist die Zweiteilung in den noch mit zahlreichen Vorbehalten behafteten schuldrechtlichen Teil und die Übereignung am Closing–Tag, der häufig zwei Monate später terminiert wird. Auch wenn das deutsche Recht diese rechtliche Unterscheidung auch kennt, gibt es hier nur einen Termin – den schuldrechtlichen, d.h. den, an dem der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Alles weitere, insbesondere die Übertragung des Eigentums durch Eintragung ins Grundbuch (die sog. Auflassung) erfolgt ohne weiteres Zutun von Käufer und Verkäufer durch den Notar (den es allerdings in den USA in dieser Funktion nicht gibt). Der Grund für das amerikanische Vorgehen liegt im vorstehend erwähnten Grundsatz "caveat emptor": Der Käufer muß sich das Recht ausbedingen, das Grundstück nach seiner Kaufentscheidung noch einmal auf "Herz und Nieren" zu überprüfen, um bei festgestellten Fehlern vom Verkäufer deren Beseitigung und den vertraglich vereinbarten Zustand zu verlangen bzw. zu erwerben.

In der Praxis hat sich vor diesem Hintergrund eine zusätzliche Unterteilung entwickelt: Die Zwischenzeit wird noch einmal in die Prüfungs- ("due diligence") und die Nachbesserungsperiode ("curing period") aufgeteilt. Während erstere bei gewerblichen Objekten ca. 45 Tage umfaßt, dauert letztere ca. 30 Tage. Bei Wohnimmobilien, insbesondere Neubauten und Einzelhäusern gelten kürzere Fristen. Neben der Feststellung und Beseitigung etwaiger Mängel hat diese Regelung vor allem finanzielle Auswirkungen - in den üblichen Vereinbarungen hat der Käufer bis zum Ablauf der "due diligence"-Zeit noch die Möglichkeit, bei erkannten Mängeln, deren Beseitigung nicht möglich oder ihm nicht zuzumuten ist, bei voller Rückzahlung der von ihm geleisteten Anzahlung vom Kaufvertrag zurückzutreten. Erst nach dieser Periode, wenn der Käufer dem Verkäufer angezeigt hat, dass er das Objekt so oder unter Vorlage einer Mängelliste akzeptiert, wird seine Anzahlung "hart" (so der Sprachgebrauch) und er muß den Kaufpreis zahlen.

Erkennen von Mängeln

Mängel können technische Beschaffenheiten sein. Ohne die hier bekannten Gewährleistungsansprüche trifft den Verkäufer keinerlei Pflicht, den Käufer auf ihm bekannte Fehler hinzuweisen. Selbst wenn er sie offenbart, wird ihm seine eigene Sorgfalt zugerechnet, nicht aber Fehler beim Erkennen. Trotzdem sei darauf hingewiesen, dass auch im amerikanischen Kaufrecht die hier bekannte arglistige Täuschung ("misrepresentation") einen Anfechtungsgrund bildet. Schwierig ist, dort genauso wie hier, der Nachweis des Vorsatzes. Daher sei nochmals auf die Wichtigkeit eines technischen Gutachtens hingewiesen.
Ein anderer und bei uns nicht bekannter Mangel kann im Eigentum des Verkäufers liegen. In Abweichung von hiesigen Prinzipien kennt das amerikanische Recht nicht den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs, das dort nur deklaratorische Bedeutung hat. Das bedeutet, dass es auch Eigentum "außerhalb" des Grundbuchs geben kann und ein eingetragener Verkäufer nicht unbedingt der tatsächliche Eigentümer des Objektes sein muß. In der Praxis kommen diese Fälle selten vor. Deshalb spielt die sogenannte Rechtsmängel–Versicherung ("Title Insurance") eine wesentliche Rolle bei jeder Grundstückstransaktion. Häufig sind es aber vor allem "Nebenrechte", wie z.B. öffentliche Lasten, Wegerechte zugunsten von Nachbarn oder Grundpfandrechte, gegen deren Nichtbestehen der Käufer (und das Kreditinstitut) sich versichert (wohlgemerkt sind nur solche Mängel versichert, die im Kaufvertrag nicht erwähnt sind). Neben dem Käufer wird auch die finanzierende Bank "einen einwandfreien Title" verlangen. Deshalb wird der mit der Abwicklung des Kaufvertrages befaßte Anwalt das Grundbuch und weitere öffentliche Verzeichnisse dahingehend überprüfen, ob es einen Anlaß gibt, dass das Grundstück nicht vertragsgemäß übereignet werden kann. Sofern das nicht zutrifft, stellt die Versicherungsgesellschaft eine vorläufige Deckungskarte ("binder" oder "title commitment") aus, der beim Closing die Police folgt. Diese deckt das Risiko gegen Verlust oder Schäden durch bekannte Mängel und beinhaltet geringfügige Fehler (etwa bei der Grundstücksvermessung) oder Urteile gegen Personen mit gleichen oder ähnlichen Namen und Formfehler. Die häufigste Deckung erfolgt aber gegen das Risiko, trotz sorgfältiger Durchsicht aller Verzeichnisse bestimmte Mängel nicht erkennen zu können und erstreckt sich auf Betrug, Urkundenfälschung, verschollene Erben und Fehler bei der registerlichen Erfassung von Unterlagen. Kreditinstitute bestehen grundsätzlich immer darauf, in Höhe des Kredites versichert zu sein. Da diese mit der Tilgung abnimmt, sollte die Deckungssumme zugunsten des Käufers entsprechend zunehmen. Die dadurch höhere Prämie ist geringfügig und sollte nicht gespart werden.
Bei der Prämie ist zu bemerken, dass üblicherweise der Verkäufer die Prämie für die Versicherung zugunsten des Käufers, der Käufer die zugunsten der Bank zahlt.
Häufig bestehen Kreditinstitute auf einer Grundstücksvermessung ("Survey"), um die Grundstücksgrenzen präzise zu bestätigen/definieren. Die Kosten liegen bei ca. $ 250,-.

In der Zeit zwischen Abschluß des Kaufvertrages und Closing ist auch die Finanzierung zu klären.

In Betracht kommen Banken vor Ort, überregionale Kreditinstitute und Hypothekenmakler (mortgage broker), letztere auch sehr transparent und aktiv im Internet (z.B. http://www.mortgage.com) mit Online–Zinsquotierungen und Annuitätsberechnungen. Unabhängig vom Unterschied zwischen gewerblichen und Wohnimmobilien ist immer die Seriosität und Güte entscheidend, denn eine nicht rechtzeitige Valutierung (das heißt: bis zum Closing) kann zum Scheitern des Kaufvertrages und zur Schadensersatzpflicht des Käufers führen.

Wichtig ist das genaue Verstehen der verschiedenen Bedingungen, Voraussetzungen und aller berechneten Gebühren, Auslagen und Kosten des Kredites (z.B. Bereitstellungsgebühren, Provisionen, Gutachterkosten, Treuhand- und Eintragungsgebühren sowie das Honorar des von der Bank beauftragten Anwaltes). Es ist ratsam, sich vorab eine möglichst genaue Schätzung geben zu lassen und sie in die Vergleichsangebote einzubeziehen. Für den Fall, dass es nicht zur Finanzierung kommt, werden zwar einige Kosten zurückerstattet, andere können aber auch verfallen.

Weitere Punkte, auf die man achten sollte:

Wie lange dauert die Bearbeitung des Kreditantrages und seine Genehmigung?
Wie hoch liegen die Zinsen und wie lange hält sich der Kreditgeber daran gebunden? Kann man sich vorab bindend vereinbaren ("lock in")?
Welchen Änderungen unterliegen Zins und Tilgung über die Laufzeit des Kredites? Wenn der Zinssatz schwanken kann, gibt es die Möglichkeit, ihn auch über eine sogenannte "conversion option" fest zu fixieren und wie? Käufer sollten sich die Begriffe "Index, Margin und Caps" genau erklären und definieren lassen.
Ist eine Kreditversicherung ("private mortgage insurance") sinnvoll oder erforderlich und wie hoch ist die Prämie? Sofern das Eigenkapital unter 20% des Kaufpreises liegt, verlangen Kreditgeber häufig diese Versicherung, die aber nicht der Rückzahlung des Darlehens im Todes- oder Invaliditätsfall gilt, sondern als Schutz der Bank vor einem Verzug des Schuldners und damit einer Kreditkündigung.
Läßt sich der Kredit im Falle des Weiterverkaufes übertragen und zu welchen Bedingungen?
Handelt es sich um einen "Ballon"-Kredit (das heißt: einen Kredit, der über einen bestimmten Zeitraum amortisiert wird, um die Tilgungsraten zu verringern, aber vor Ablauf der berechneten Amortisationzeit mit seinem dann noch offenen Saldo fällig wird)? Kann davon ausgegangen werden, dass das Kreditinstitut refinanziert und zu welchen Bedingungen?

Nahestehende Unternehmen ("Controlled Business")

Naturgemäß gibt es viele Verflechtungen zwischen Immobiliengesellschaften, Kreditinstituten und Title-Versicherungen, die dazu führen, dass der Kunde nicht unbedingt zu seinem Vorteil von einem zum anderen Partner verwiesen wird. Obwohl direkte "Kickbacks" (also Rückvergütungen) an die empfehlende Stelle nicht zulässig sind, liegt der wirtschaftliche Vorteil dieser Geflechte im gemeinsamen Gewinn. Das bedeutet für den Kunden vor allem, dass er weitgehend auf sich allein gestellt ist. Bei einer hohen in Aussicht stehenden Courtage werden gern einmal Rechtsmängel im Grundbuch "unter den Teppich gekehrt" oder nachlässig zum Nachteil des zukünftigen Eigentümers behandelt. Möglicherweise fällt dieses Problem erst dann auf, wenn der Käufer selbst viel später weiterverkaufen will und sich erst dann herausstellt, dass seine vermeintlich einwandfreien Grundstücksrechte mit Mängeln behaftet sind. Häufig lassen sich die jeweils Beteiligten eine Aufklärungsbestätigung über die Verflechtungen unterzeichnen, es ist aber sehr zu empfehlen, dass eine Title-Versicherung ausgewählt wird, die unabhängig vom Makler ist. Auch mit der Bank verbundene Unternehmen sollte man kritisch betrachten und sich anderweitig Kostenvoranschläge einholen. Im übrigen ist es den Banken gesetzlich untersagt, den Abschluß einer Title-Versicherung durch ein verbundenes Unternehmen zur Bedingung der Kreditzusage zu machen.

Die Grundstücksübertragung (das "Closing")

Beim Closing wird das Eigentum am Grundstück durch Übergabe der Eigentumsurkunde ("Deed") Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises verschafft. Üblicherweise hat der Käufer das Recht, den mit der Abwicklung beauftragten Rechtsanwalt zu benennen. Der Makler schickt diesem den Kaufvertrag und alle damit zusammenhängenden Unterlagen. Sodann werden sämtliche Verträge noch einmal zusammengestellt und geprüft, die Title-Versicherungspolice ausgestellt, die Kreditunterlagen nebst Treuhand- und Auszahlungsanweisungen zusammengestellt, die im Grundbuch eintragungsbedürftigen Urkunden, insbesondere die Deed, vorbereitet, erklärt und zum Grundbuchamt weitergeleitet.

Beim Closing unterzeichnen alle Parteien die für sie vorgesehenen Unterlagen, so dass sie sämtlich persönlich anwesend sein müssen. Auch wird von vielen Kreditinstituten die Unterschrift durch einen Bevollmächtigten nicht akzeptiert - sie bestehen für die vorher abzustimmenden Vertretungen auf eigene Vollmachtsformulare.

Insbesondere werden beim Closing folgende Unterlagen unterzeichnet:

Die Kreditbestätigung ("Note")
Die Hypothek bzw. Grundschuld ("Deed of Trust" oder "Mortgage")
Aufklärungshinweise und andere Bestätigungen des Kreditinstitutes
die Eigentumsurkunde ("Deed")

Es empfiehlt sich, mit der Abwicklung des Closings einen Anwalt zu beauftragen, obwohl auch Title-Versicherungen häufig diese Aufgaben wahrnehmen. Da letztere keine Rechtsberatung vornehmen dürfen, ist ihre Hilfe eingeschränkt: Sie dürfen beispielsweise nicht über vertragliche Mängel und deren Auswirkungen beraten und gegenüber Ämtern, Behörden und Dritten als Rechtsberater des Käufers auftreten. Auch müssen sie sich im Hinblick auf Ratschläge zur Eigentumsform und zur Nachlaßplanung enthalten. Da sich die Gebühren der Anwälte von denen der anderen sogenannten "Settlement Agents" nur unwesentlich unterscheiden, lohnt es sich nicht, an gutem Rat zu sparen.

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