Zumeist wird das Geschäft durch einen Makler angebahnt. Makler oder "Real Estate Agents" müssen in dem Bundesstaat, in dem sie tätig sind, als solche zugelassen sein, das heißt: sich erfolgreich einer praktischen Ausbildung und einer umfangreichen Prüfung unterzogen haben und darüber hinaus an Fortbildungsveranstaltungen teilnehmen. Viele Makler dürfen sich zudem als "Realtor" bezeichnen, wenn sie der landesweiten "National Association of Realtors" angehören, die ihren eigenen Verhaltenskodex hat. So lautet Artikel 1 des "Code of Ethics":
"Beim Tätigwerden für einen Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter oder einen anderen Klienten verpflichten sich Realtors dazu, die Interessen ihrer Klienten zu schützen und zu fördern. Diese Treuepflicht ist oberstes Gebot, steht aber nicht im Gegensatz zur Verpflichtung, alle beteiligten Parteien ehrlich zu behandeln. Bei ihrer Dienstleistung für einen Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter oder einen anderen Klienten bleiben Realtors verpflichtet, allen Parteien gegenüber ehrlich zu sein".
Auch wenn Makler üblicherweise für den Verkäufer tätig werden, können sie auch im Auftrag des Käufers auftreten, mitunter auch für beide. In jedem Falle müssen sie schriftlich offenlegen, wer ihr Auftraggeber ist. Das hat hauptsächlich Auswirkungen auf die Courtage, die vom Auftraggeber, also zumeist vom Verkäufer, beim sogenannten Closing oder Settlement zu zahlen ist.
Die Höhe der Courtage ist nicht festgelegt und unterliegt Schwankungen, abhängig von örtlichen Gegebenheiten, der Art der Immobilie, der Höhe des Kaufpreises und ähnlichen Erwägungen wie bei uns. Auch sind Makler durchaus bereit, über die Höhe ihrer Courtage zu verhandeln.
Mitunter kann es für einen ausländischen
Anleger ratsam sein, einen eigenen Makler zu engagieren ("Buyer Agency").
Dieser erwartet die Unterzeichnung eines festen Auftrages ("Retainer Agreement")
und die Zahlung eines Vorschusses, der mit der späteren Courtage verrechnet
wird. Auch wird er versuchen, mit dem Käufer einen Alleinauftrag abzuschließen.
Bezüglich der Courtage ist festzustellen, dass auch in diesem Falle trotz
des eindeutigen Auftragsverhältnisses und der Interessenlage häufig der Verkäufer
im Verhandlungswege zu Übernahme der Courtage verpflichtet wird (so dass der
gezahlte Vorschuß erstattungsfähig ist). Ein eigener Makler kann deshalb für
den Ausländer sinnvoll sein, weil er eine Vielzahl von Einzelheiten herausfinden,
klären und verhandeln kann, für die besondere Kenntnisse erforderlich sind,
z.B. besondere Lagen, Vergleichspreise, Finanzierungsangebote und vertragliche
Besonderheiten. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages kümmert er sich
um die notwendigen Untersuchungen (z.B. Boden- und Asbestprüfungen, technische
Gutachten) mit dem Ziel, den Kauf des Objekts abschlußreif vorzubereiten.
Trotzdem sei darauf hingewiesen, dass den Makler keine besondere Treuepflicht
(wie bei Anwälten und Steuerberatern) trifft. Statt dessen hat er - natürlich
im Rahmen seiner Pflichten als Auftragnehmer - "nur" die kaufmännische Sorgfaltspflicht
zu wahren ("standard of ordinary care" oder "reasonable man" – Test). Selbstverständlich
hat er seinem Auftraggeber – hier dem Käufer – sämtliche ihm zur Kenntnis
gelangenden Informationen zum Zustand des Objekts, aber auch zum Erwerb als
solchem weiterzuleiten.
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