USA: Kaufvertrag zum Erwerb einer Immobilie
Sobald die Anbahnung sich so weit konkretisiert hat, dass der Käufer die Immobilien nach seinem Kenntnisstand erwerben möchte, schließen die Parteien einen Kaufvertrag ("Contract for Sale and Purchase"). Er bedarf der Schriftform und, von Staat zu Staat unterschiedlich, der Beglaubigung durch einen "notary public" (der mit einem deutschen Notar mangels juristischer Vorbildung nicht verglichen werden kann) oder der Bestätigung durch ein oder zwei Zeugen. Der Einfachheit wegen benutzen die Parteien Standard– oder Form-Verträge, die von den Anwaltskammern oder Maklervereinigungen entwickelt wurden und lediglich ausgefüllt werden müssen.
Auch wenn Kaufverträge regelmäßig eine Prüfungs- oder "inspection/due diligence"-Zeit vor der endgültigen Eigentumsübertragung vorsehen, ist es wichtig, dass der Käufer bei Unterzeichnung des Vertrages alle wesentlichen Einzelheiten geprüft hat (z.B. den Zustand des Objektes, das Umfeld, Höhe der Grundsteuern, besondere Abgaben oder Umlagen der Gemeinde, Besonderheiten bei Wohnungseigentümer–Gemeinschaften, Nutzungen / "zoning"). Später entdeckte Mängel führen zwar zur Nachbesserung, sie ermöglichen aber im Regelfall nicht den völligen Rückzug des Käufers.
Beim Erwerb von Einzelhäusern ist insbesondere dann Vorsicht geboten, wenn sie Neubauten sind und in einem sog. Development, einer Siedlung, liegen. Sehr gern verwenden die verkaufenden Bauunternehmer ihre eigenen Verträge, die naturgemäß einseitig zu ihren Gunsten formuliert sind, z.B. indem das Übergabedatum flexibel bleibt, ihnen die Gartenpflege ("Landscaping") zu ihren (hohen) Kosten langfristig übertragen und nicht zugelassen wird, dass die Wirksamkeit des Vertrages unter dem Vorbehalt der Finanzierungszusage steht.
- Häufige Quellen von Mißverständnissen bei Kaufverträgen:
- Weitere Überlegungen:
Was passiert mit dem Zubehör? Ähnlich wie in Deutschland gelten nur fest verbundene Gegenstände als fester Bestandteil und können deshalb nicht entfernt werden, alles Übrige wird nicht mitverkauft.
Zustand der Immobilie: Standard–Kaufverträge regeln, dass das Gebäude im "jetzigen" Zustand ("as is") übereignet wird, so dass sich eine gründliche Überprüfung durch einen Fachmann empfiehlt und dessen Bericht Bedingung des Vertrages werden sollte. Ähnliches gilt für die technische Ausstattung, wie z.B. Heizung, Klimaanlage, Rohre und Leitungen, die laut Vertrag im "gebrauchsfähigen" Zustand ("normal working order"), aber nicht neu sein müssen.
Die Nebenkosten, insbesondere bei Kreditgebühren: Es empfiehlt sich, auch wenn die Finanzierungsverhandlungen noch nicht konkretisiert sind, sich über die Nebenkosten, d.h. das Disagio, zu verständigen: Mitunter wird es zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, kann also durchaus zu einem nicht geringen Kostenfaktor werden.
Fremdfinanzierung: Die meisten amerikanischen Kaufverträge stehen unter den Vorbehalt der Kreditzusage. Das bedeutet aber gleichwohl, dass der Käufer sich unverzüglich darum bemühen sollte, zumeist innerhalb von fünf Tagen nach Vertragsabschluß (anderenfalls befindet er sich in Verzug und hat dem Verkäufer ggf. ihm entstandene Schäden zu ersetzen). Außerdem dauert die Bearbeitung bei der Bank ca. vier bis sechs Wochen.
Die AnzahlungEs ist wichtig, vorab vom Verkäufer Auskünfte und Bestätigungen darüber zu verlangen, wann zuletzt Termiten-, Boden-, strukturelle und Abwasser- ("septic tank") Untersuchungen durchgeführt worden sind.
Die Anzahlung (bezeichnenderweise auch als "earnest money deposit" benannt) wird mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig und ist auf ein Treuhandkonto (zumeist zinslos) zu überweisen. Sie liegt zwischen 1 und 3% des Kaufpreises und ist nur dann rückzahlbar, wenn der Kauf aus Gründen scheitert, die der Verkäufer zu vertreten hat.
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