USA: Closing beim Erwerb einer Immobilie
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Unter "Closing" versteht man die Zeit zwischen Unterzeichnung
des Kaufvertrages und dessen Erfüllung ("Closing").
Ein wesentlicher Unterschied
zwischen dem deutschen und amerikanischen Immobilienrecht ist die Zweiteilung
in den noch mit zahlreichen Vorbehalten behafteten schuldrechtlichen Teil
und die Übereignung am Closing–Tag, der häufig zwei Monate später terminiert
wird. Auch wenn das deutsche Recht diese rechtliche Unterscheidung auch kennt,
gibt es hier nur einen Termin – den schuldrechtlichen, d.h. den, an dem der
Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Alles weitere, insbesondere die Übertragung
des Eigentums durch Eintragung ins Grundbuch (die sog. Auflassung) erfolgt
ohne weiteres Zutun von Käufer und Verkäufer durch den Notar (den es allerdings
in den USA in dieser Funktion nicht gibt).
Der Grund für das amerikanische Vorgehen liegt im vorstehend erwähnten Grundsatz "caveat emptor": Der Käufer muß sich das Recht ausbedingen, das Grundstück nach seiner Kaufentscheidung noch einmal auf "Herz und Nieren" zu überprüfen, um bei festgestellten Fehlern vom Verkäufer deren Beseitigung und den vertraglich vereinbarten Zustand zu verlangen bzw. zu erwerben.
In der Praxis hat sich vor diesem
Hintergrund eine zusätzliche Unterteilung entwickelt: Die Zwischenzeit wird
noch einmal in die Prüfungs- ("due diligence") und die Nachbesserungsperiode
("curing period") aufgeteilt. Während erstere bei gewerblichen Objekten ca.
45 Tage umfaßt, dauert letztere ca. 30 Tage. Bei Wohnimmobilien, insbesondere
Neubauten und Einzelhäusern gelten kürzere Fristen.
Neben der Feststellung
und Beseitigung etwaiger Mängel hat diese Regelung vor allem finanzielle Auswirkungen
- in den üblichen Vereinbarungen hat der Käufer bis zum Ablauf der "due diligence"-Zeit
noch die Möglichkeit, bei erkannten Mängeln, deren Beseitigung nicht möglich
oder ihm nicht zuzumuten ist, bei voller Rückzahlung der von ihm geleisteten
Anzahlung vom Kaufvertrag zurückzutreten. Erst nach dieser Periode, wenn der
Käufer dem Verkäufer angezeigt hat, dass er das Objekt so oder unter Vorlage
einer Mängelliste akzeptiert, wird seine Anzahlung "hart" (so der Sprachgebrauch)
und er muß den Kaufpreis zahlen.
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