USA: Mängel beim Erwerb einer Immobilie

1. Mängel können technische Beschaffenheiten sein. Ohne die hier bekannten Gewährleistungsansprüche trifft den Verkäufer keinerlei Pflicht, den Käufer auf ihm bekannte Fehler hinzuweisen. Selbst wenn er sie offenbart, wird ihm seine eigene Sorgfalt zugerechnet, nicht aber Fehler beim Erkennen. Trotzdem sei darauf hingewiesen, dass auch im amerikanischen Kaufrecht die hier bekannte arglistige Täuschung ("misrepresentation") einen Anfechtungsgrund bildet. Schwierig ist, dort genauso wie hier, der Nachweis des Vorsatzes. Daher sei nochmals auf die Wichtigkeit eines technischen Gutachtens hingewiesen.

2. Ein anderer und bei uns nicht bekannter Mangel kann im Eigentum des Verkäufers liegen. In Abweichung von hiesigen Prinzipien kennt das amerikanische Recht nicht den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs, das dort nur deklaratorische Bedeutung hat. Das bedeutet, dass es auch Eigentum "außerhalb" des Grundbuchs geben kann und ein eingetragener Verkäufer nicht unbedingt der tatsächliche Eigentümer des Objektes sein muß. In der Praxis kommen diese Fälle selten vor. Deshalb spielt die sogenannte Rechtsmängel–Versicherung ("Title Insurance") eine wesentliche Rolle bei jeder Grundstückstransaktion.

   Häufig sind es aber vor allem "Nebenrechte", wie z.B. öffentliche Lasten, Wegerechte zugunsten von Nachbarn oder Grundpfandrechte, gegen deren Nichtbestehen der Käufer (und das Kreditinstitut) sich versichert (wohlgemerkt sind nur solche Mängel versichert, die im Kaufvertrag nicht erwähnt sind). Neben dem Käufer wird auch die finanzierende Bank "einen einwandfreien Title" verlangen. Deshalb wird der mit der Abwicklung des Kaufvertrages befaßte Anwalt das Grundbuch und weitere öffentliche Verzeichnisse dahingehend überprüfen, ob es einen Anlaß gibt, dass das Grundstück nicht vertragsgemäß übereignet werden kann. Sofern das nicht zutrifft, stellt die Versicherungsgesellschaft eine vorläufige Deckungskarte ("binder" oder "title commitment") aus, der beim Closing die Police folgt. Diese deckt das Risiko gegen Verlust oder Schäden durch bekannte Mängel und beinhaltet geringfügige Fehler (etwa bei der Grundstücksvermessung) oder Urteile gegen Personen mit gleichen oder ähnlichen Namen und Formfehler.

   Die häufigste Deckung erfolgt aber gegen das Risiko, trotz sorgfältiger Durchsicht aller Verzeichnisse bestimmte Mängel nicht erkennen zu können und erstreckt sich auf Betrug, Urkundenfälschung, verschollene Erben und Fehler bei der registerlichen Erfassung von Unterlagen. Kreditinstitute bestehen grundsätzlich immer darauf, in Höhe des Kredites versichert zu sein. Da diese mit der Tilgung abnimmt, sollte die Deckungssumme zugunsten des Käufers entsprechend zunehmen. Die dadurch höhere Prämie ist geringfügig und sollte nicht gespart werden.
   Bei der Prämie ist zu bemerken, dass üblicherweise der Verkäufer die Prämie für die Versicherung zugunsten des Käufers, der Käufer die zugunsten der Bank zahlt.

3. Häufig bestehen Kreditinstitute auf einer Grundstücksvermessung ("Survey"), um die Grundstücksgrenzen präzise zu bestätigen/definieren. Die Kosten liegen bei ca. $ 250,-.