USA: Land Trust als Immobilien-Schutz
- Einleitung
- Was ist ein Land Trust?
- Welche Vorteile bietet dieser Land Trust?
- Wann lohnt sich die Errichtung eines Land Trustes?
- Wie wirkt sich ein Trust bei einer Finanzierung aus?
- Wie errichtet man einen Land Trust?
- Wer kommt als Trustee, also als Treuhänder in Betracht?
- Die Rolle des Beneficiary
- Steuerliche Aspekte
- Übertragung bereits erworbenen Eigentums
- Abtretung der Treuhandrechte
- Zusammenfassung
In der Begeisterung über den Erwerb des neuen Ferienhauses in Florida oder die Rendite des gut vermieteten Shopping-Centers vergessen viele Anleger, sich Gedanken über einen wirksamen Schutz ihres US-Immobilien-Vermögens zu machen.
Ausgangspunkt der Überlegungen ist die Tatsache, dass Grundbücher in den USA öffentlich sind. So kann jedermann ohne Schwierigkeiten herausfinden, wem welches Grundstück wo gehört. Gerade im prozeßfreudigen Amerika kann es durchaus Anlässe geben, bei denen der ausländische Investor verklagt wird und gegen ihn ein Urteil ergehen kann. Als Beispiel dient die berüchtigte rutschige Banane auf dem Parkplatz des dem Anleger gehörenden Shopping-Centers oder das Nachbarskind, das in den ungeschützten Swimming-Pool seiner Ferienvilla fällt. Auch wenn diese Beispiele abwegig klingen mögen, sollte man sich doch darüber Gedanken machen, wie man sich ohne große Mühe dagegen schützen kann - insbesondere auch deshalb, weil rechtskräftige Titel (wie bei uns) gegen einen Grundstückseigentümer sofort durch Eintragung einer Zwangshypothek vollstreckbar sind. Jeder Beklagte muß in einem Prozeß damit rechnen, dass sich Urteile gegen ihn auf seine Grundstücke erstrecken können, so dass diese nur dann veräußerbar oder bei Refinanzierungen belastbar sind, wenn vorab der Prozeßgegner oder Gläubiger befriedigt worden ist. Allerdings ist zur Beruhigung des Lesers anzumerken, dass sich deutsche Urteile nicht ohne weiteres in den USA vollstrecken lassen, auch wenn dies dem Autor in der Vergangenheit gelungen ist.
Was kann man dagegen unternehmen? Zunächst bietet sich an, das Grundstück nicht im eigenen Namen, sondern über eine relativ leicht zu gründende Kapitalgesellschaft, eine Corporation, zu erwerben. Da die amerikanische Kapitalgesellschaft, ähnlich einer deutschen GmbH oder einer Aktiengesellschaft, nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen haftet, erscheint dieser Weg zunächst im Hinblick auf die persönliche Haftung des Eigentümers interessant.
Bei genauer Betrachtung hilft er jedoch gerade in den Fällen nicht, in denen die Klage aus dem Eigentum der Immobilie resultiert, also die oben erwähnten Beispiele erfaßt. Gerade dort würde nämlich die Eigentümerin des Shopping-Centers oder der Ferienvilla verklagt werden - also die Gesellschaft, in deren Vermögen (das jeweilige Grundstück) vollstreckt werden würde. Man hat also im Ergebnis nichts erreicht. Im übrigen gibt es beim Umweg über die amerikanische Gesellschaft einige andere Erschwernisse. Beispielsweise müssen Geschäftsführer bestellt werden, bei einem Verkauf müssen die Gesellschafter zustimmen, man muß eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des amerikanischen Finanzamtes über die Abführung von Körperschaftssteuern und eine eidesstattliche Versicherung vorlegen, die besagt, dass bei einer Veräußerung nicht mehr als 50% des Gesellschaftsvermögens verkauft werden und vieles mehr. Bei genauer Überlegung und Prüfung aller Möglichkeiten bietet sich eine Konstruktion an, die von Amerikanern häufig, von ausländischen Eigentümern jedoch aus nicht verständlichen Gründen kaum genutzt wird: Der Land Trust.
Ein Land Trust ist ein rechtliches Gebilde, das vom gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer einer Immobilie (dem sogenannten "Settlor") dadurch geschaffen wird, dass er mit einem Treuhänder ("Trustee") eine Land-Trust-Vereinbarung ("Land Trust Agreement") abschließt. Seine Immobilie wird diesem Land Trust, der im weitesten Sinne einer deutschen Stiftung ähnelt, übertragen. Das heißt: der Land Trust wird Eigentümer des Objektes (dazu unten weitere Ausführungen). Der (neue oder bisherige) Eigentümer behält sein Weisungsrecht und die Kontrolle über seine Immobilie, indem er sich von seinem Trustee als dessen Verwalter einsetzen läßt. Die einzige Aufgabe des Trustees besteht darin, das Eigentum an der Immobilie treuhänderisch für den Settlor zu halten. Dabei unterliegt er dessen Weisungen. Dieses bedeutet in der Praxis, dass der Settlor den Trustee schriftlich anweisen kann, z.B. Miet- oder Kaufverträge zu unterzeichnen.
Da nur die unmittelbar beteiligten Personen - Settlor, Trustee und Steuerberater - erfahren, wer eigentlich hinter der Immobilie steht, garantiert das Instrument des Land Trusts uneingeschränkte Anonymität. Das Konstrukt wird keiner weiteren Person offenkundig oder zugänglich - es sei denn, der Settlor als wirtschaftlicher Eigentümer gibt sich zu erkennen. So werden beispielsweise Mietverträge vom Trustee unterzeichnet, der üblicherweise den Settlor als Verwalter einsetzt (s.o.). Weil diesem aufgrund der offiziellen Unterlagen die Immobilie nicht gehört (er steht nur hinter dem Trust), kann er sich bei schwierigen Verhandlungen immer darauf berufen, vor wichtigen Entscheidungen den Eigentümer, also den Trustee befragen zu müssen. Dieses kann zur Stärkung der eigenen Verhandlungsposition durchaus hilfreich sein.
Die Antwort muß lauten: immer. Es ist eigentlich generell davon abzuraten, in Amerika Immobilien im eigenen Namen zu halten. Bei der Errichtung eines Land Trusts schließt man mittels der vorerwähnten Treuhandvereinbarung einen Vertrag mit dem Trustee seiner Wahl. Die Immobilie wird sodann dem Trust treuhänderisch übertragen. In dieser Vereinbarung ist der Trust namentlich zu benennen, wobei der Settlor hierbei völlig frei ist und seiner Phantasie keine Grenzen gesetzt sind. Üblicherweise wird die Anschrift des Objektes benutzt. Bei einer Immobilie, deren Straßenadresse "123 Main Street" lautet, würde der Trust den Namen "123 Main Street Land Trust" erhalten, eine Immobilie mit der Anschrift "245 Park Place" befindet, würde in den "245 Park Place Land Trust" eingehen.
Bei mehreren Objekten eines einzelnen Eigentümers empfiehlt es sich erfahrungsgemäß, für jedes Objekt einen eigenen Trust zu errichten, so dass die Eigentumsverhältnisse für jedes Grundstück getrennt werden. Zur Verdeutlichung sei folgendes Beispiel beschrieben: Sofern ein Mieter den Vermieter, also den Eigentümer, verklagen möchte, beschränkt sich die Klage auf das jeweilige Objekt, das heißt: auf dasGrundstück, aus dem sich die Ansprüche herleiten lassen. Beispielsweise verklagt er den "123 Main Street Land Trust", da dieser als Eigentümer aus dem Mietvertrag hervorgeht. Der Kläger erwirkt sodann erfolgreich ein Urteil, das er mit einer Zwangshypothek gegen den "123 Main Street Land Trust" als Beklagten vollstreckt. Wenn diesem Trust andere Grundstücke gehörten, würden sie gleichermaßen mithaften. Falls der Settlor sie allerdings fein auseinander und getrennt in jeweils einem Trust hält, sind sie von dem Urteil gegen den "123 Main Street Land Trust" nicht betroffen, so dass der Settlor bzw. der Trustee weiterhin freie Hand über sie hat.
Noch interessanter ist der Fall, in dem der Eigentümer aufgrund irgendeines Sachverhaltes persönlich verklagt wird und ein Urteil gegen ihn erwirkt wird. Dieses Urteil wird (vorausgesetzt, seine Immobilien gehören seinen Land Trusts) glücklicherweise nicht gegen seine Grundstücke vollstreckbar sein, denn der (wirtschaftliche) Eigentümer hat aufgrund der bestehenden Treuhandverhältnisse selbst keine eigenen Grundstücke: Eigentümer sind seine Trusts. Im umgekehrten Fall, in dem die Grundstücke im eigenen Namen des Anlegers gehalten werden, würden sie vollen Umfangs von der Zwangsvollstreckung betroffen sein. Der Land Trust bietet somit einen ausgezeichneten Schutz gegen Ansprüche, Urteile und die daraus resultierenden Verfügungsverluste.
Oben wurde bereits ausgeführt, dass der Land Trust ein Höchstmaß an Anonymität bietet. Dazu gehört auch, dass die Treuhandvereinbarung nicht im Grundbuch eingetragen wird, denn dort wird nur die sog. "Deed", d.h. die Eigentumsurkunde registriert. Selbstverständlich enthalten zudem alle fachmännisch vorbereiteten Vereinbarungen eine Klausel, die dem Trustee ausdrücklich verbietet, den Inhalt der Vereinbarung Dritten gegenüber offenzulegen.
Da Eigentümer des Grundstückes - und damit Kreditnehmer - der Trust ist, wird der Kreditantrag vom Trustee unterzeichnet. Schuldner ist daher der Trust, nicht der Trustee oder der Settlor, so dass keiner der beiden in die persönliche Haftung gelangt. Der Settlor tritt nicht in Erscheinung, so dass er für keinerlei Zahlungen verantwortlich ist. Aus diesem Grunde kann die finanzierende Bank den Namen des (eigentlichen) Eigentümers nicht in ihren Kredit- und Bonitätsunterlagen speichern oder ihn gar in Anspruch nehmen, falls der Kredit notleidend werden sollte. Natürlich kann die Bank in diesem Fall die Zwangsversteigerung gegen den Trust bzw. das Grundstück betreiben, allerdings ohne Trustee oder Settlor in irgendeiner Weise zu beeinträchtigen.
Es würde zu weit führen, das anglo-amerikanische Rechtsinstitut eines Trustes in allen Einzelheiten zu beschreiben und von der Stiftung zu differenzieren. Zusammenfassend läßt sich feststellen, dass ein Land Trust eine Sonderform des sogenannten "Inter Vivos Trusts" ist - eines Trusts, der zu Lebzeiten des Settlors dadurch errichtet wird, dass der Treuhandvertrag (das Land Trust Agreement) von Trustee und Settlor unterzeichnet und die Immobilie an den Trust übertragen wird. Im Treuhandvertrag werden die Rechte und Pflichten des Trustees und der Begünstigten ("Beneficiaries") detailliert beschrieben. Für den Settlor ist es wichtig zu wissen, dass es sich hierbei um einen widerrufbaren Trust ("revocable trust") handeln sollte, damit er jederzeit gekündigt oder erweitert werden kann.
Trustee kann jede Person sein, die das Vertrauen des Settlors genießt. Dabei kann es sich um ein Familienmitglied (aus Anonymitätsgründen sollte der Nachname möglichst abweichen), einen Freund, einen Anwalt oder eine sonstige vertrauensvolle Person handeln. Selbstverständlich können auch juristische Personen, z.B. Banken mit ihren in den USA üblichen Trustabteilungen, in Betracht kommen. Die Hauptaufgaben des Trustees liegen darin, das Eigentum der Immobilie solange treuhänderisch zu halten, bis er angewiesen wird, es zu übertragen. Der Treuhandvertrag stattet ihn mit allen erforderlichen Ermächtigungen aus, in jedweder Beziehung für den Trust und im eigenen Namen für fremde (verdeckte) Rechnung zu handeln. Fachmännisch vorbereitete Trust-Vereinbarungen sehen natürlich vor, dass der Trustee bei wichtigen Entscheidungen der schriftlichen Zustimmung des Settlors bedarf.
Der Trustee haftet, mit Ausnahme von vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Handeln, nicht persönlich für die Tätigkeiten, die er in seiner Rolle für den Trust ausführt. Er sollte jederzeit kündbar sein und das Recht haben, nach im Vertrag festgelegten Bedingungen zurückzutreten. Für den Fall, dass er zu Lebzeiten des Settlors sterben sollte, hat dieser das Recht, einen Nachfolger zu benennen.
Ähnlich einer Stiftung hat auch ein Trust Begünstigte, die sogenannten Beneficiaries. Bei einem Trust können Settlor und Beneficiary personenidentisch sein, das heißt: Der (wirtschaftliche) Eigentümer sollte auch in den Genuß seines Eigentum kommen. Selbstverständlich kann er auch Dritte, z.B. seine Kinder, Enkel oder Freunde, dazu einsetzen. Üblicherweise setzt sich der Settlor selbst als Begünstigter ein. Als solcher hat er das Recht, dem Trustee Anweisungen zu erteilen, aber auch sämtliche Einkünfte des Trustes und dessen Steuervorteile zu erhalten.
Der Land Trust ist selbst nicht steuerpflichtig. Er ist insofern in Bezug auf das Finanzamt transparent. Das bedeutet, dass der Beneficiary des Land Trustes dessen Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung der Immobilie auf seiner Steuererklärung angibt, so als ob der Trust überhaupt nicht existiert. Falls eine Kapitalgesellschaft Beneficiary des Trustes ist, würde diese Gesellschaft die Einnahmen und Ausgaben in ihrer Körperschaftssteuererklärung angeben.
Für den Fall, dass der Settlor ein ihm bereits gehörendes Grundstück später dem Land Trust überträgt, ist dieser Vorgang steuerneutral: Der Buchwert bleibt gleich, alle Abschreibungsmöglichkeiten bleiben bestehen.
Die Übertragung einer Immobilie vom Eigentümer in den Trust ist jederzeit möglich, um die gewünschte Vermögenssicherung und Anonymität zu erlangen. In den meisten Staaten ist eine derartige Übereignung von den sonst üblichen Gebühren und Steuern befreit.
Wichtig für fremdfinanzierte Objekte ist die gesetzliche Vorschrift, die den Banken untersagt, den Gläubigerwechsel als Kreditkündigung zu behandeln und ihn deshalb in diesen Fällen fällig zu stellen.
Selbstverständlich kann der Begünstigte seine Rechte als "Beneficiary" des Land Trustes jederzeit abtreten. Da es sich dabei (in Anknüpfung an die obigen Ausführungen) um die Übertragung der Immobilie handelt, ist diese Abtretung steuerrelevant und im Rahmen der Steuererklärung des Abtretenden zu berücksichtigen. Allerdings bleibt es bei der Anonymität Dritten gegenüber, denn das Grundbuch wird nicht geändert - der Trust bleibt weiterhin Eigentümer des Grundstückes.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Errichtung eines Land Trustes einem jetzigen oder zukünftigen Eigentümer von US-Immobilien eine Vielzahl von Vorteilen bietet, denen kaum nennenswerte Nachteile gegenüber stehen. Zwar ist nicht jedermann geneigt, sein Vermögen aus der Hand zu geben und einem Treuhänder zu übertragen - bei richtiger Vertragsgestaltung lassen sich jedoch die erkennbaren Risiken weitgehend vermeiden. Diese Vorteile können auch Deutsche nutzen, denn sie kommen aufgrund der steuerlichen "Transparenz" weiterhin in den Genuß des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Bundesrepublik und den USA, bewahren jedoch ihre Anonymität in allen anderen Bereichen. Es stellt sich deshalb die Frage, warum nicht mehr Investoren davon Gebrauch machen, zumal die Kosten nicht sehr hoch sind.
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