Immobilienmakler: Haftung und Schadensersatz

Unser Tipp: Bleiben Sie zu Rechtsthemen immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Immobilienmakler sehen sich vielfältigen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt und die Haftungsrisiken steigen. Im Zuge der verbraucherorientierten Rechtsprechung sind die Haftungsrisiken für Makler eindeutig gestiegen. Schadenersatzansprüche gegenüber dem Makler können sich aus Verletzungen der Haupt- und Nebenpflichten ergeben.

Die ausgeprägt verbraucherorientierte Rechtsprechung und die vielfältigen Informationen, die Verbraucher über ihre Rechtslage zur Verfügung stehen, haben dazu geführt, daß Forderungen gegenüber Maklern zunehmend eigenständig geltend gemacht werden. Losgelöst vom Provisionsverlangen des Maklers werden solche Forderungen zur Entscheidung des Gerichtes gestellt. Sie bleiben dabei keineswegs auf die Höhe der Provision beschränkt, sondern können, wie eine Reihe von Einzelfällen es beweist, weit darüber hinaus gehen.

Damit hat sich die Ausprägung von Schadensersatzauseinandersetzungen grundsätzlich geändert. Der Schadensersatzanspruch wird zunehmend nicht mehr in Form der Aufrechnung bei Streitigkeiten über eine Verwirkung der Provision geltend gemacht. Daher bleibt der Schadensersatz auch nicht auf die Höhe der Provision begrenzt, sofern schadensstiftendes Verhalten des Maklers zu einer Verwirkung der Provision geführt hat.

Grundlagen der Schadenersatzansprüche

Schadenersatzansprüche gegen Makler entstehen in erster Linie aus der Verletzung von Haupt- oder auch von Nebenpflichten. Grundsätzlich übernimmt der Makler keine Tätigkeitspflicht. Insoweit läßt sich aus dem Maklervertrag auch keine Hauptpflicht ableiten. Anderes kann gelten, wenn der Makler sich in einem qualifizierten Alleinauftrag zur Tätigkeit verpflichtet. Hierin ist eine Hauptverpflichtung zu sehen. Ein Schadenersatzanspruch des Kunden kann entstehen, wenn der Makler dieser Tätigkeitsverpflichtung nicht oder nur unzureichend nachkommt. So hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich einen Schadenersatzanspruch für gerechtfertigt erachtet, weil ein alleinbeauftragter Makler seiner Tätigkeitspflicht nicht nachgekommen ist und dadurch ein günstiger Verkauf eines Grundstückes vereitelt worden ist ( BGH WM 1987, 1044).

Die Mehrzahl der Schadenersatzansprüche ergibt sich aus Verletzungen der Nebenpflichten. Insbesondere aus der Treuepflicht können sich eine Reihe von Einzelpflichten ergeben. Art und Umfang dieser Pflichten ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Besonders hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang Aufklärung-, Beratungs-, Nachprüfungs- und Erkundigungspflichten. So muß der Makler im Rahmen des Zumutbaren die Interessen seines Kunden wahren. Die Bedeutung dieser allgemein gehaltenen Formulierung kann sich allerdings erst im Einzelfall erschließen. Deshalb läßt sich die Problematik von Haftungsfragen am besten anhand von Einzelfällen darstellen.

Schadenersatzansprüche wegen unrichtiger Exposéangaben

Normalerweise soll das Exposé, das Kaufinteressenten von Maklern erhalten, nur Informationen des Verkäufers oder Vermieters weitergeben. Eine Haftung des Maklers soll nicht begründet werden.

Aber Vorsicht: Sind Unrichtigkeiten im Exposé vorhanden, kann der Makler gegebenenfalls auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden, sofern er diese Unrichtigkeiten aufgrund seiner Fachkunde hätte erkennen können oder müssen. Diese Zusammenhänge lassen sich anhand von drei Beispielen verdeutlichen.

Bei Verkaufsangeboten über Eigentumswohnungen an Anleger muß der Makler dem Mietzins besondere Aufmerksamkeit schenken. Grundsätzlich soll der Makler nur einen Mietzins nennen dürfen, der in gesetzlich gebilligter Weise erzielt werden kann. Dies heißt, die Zulässigkeit der Mietzinsvereinbarung muß durch den Makler überprüft werden, bevor er ohne Gefahr von späteren Schadenersatzansprüchen in das Exposé aufgenommen wird. Bei erheblicher Diskrepanz zwischen dem im Einzelfall gezahlten Mietzins und der ortsüblichen Miete kann der Makler gehalten sein, seinem Kunden einen entsprechenden Hinweis zu geben. Dies gilt jedenfalls immer dann, wenn der Kunde die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern eindeutig als Anlageobjekt kauft.

Grundriß im Exposé

Werden dem Makler Grundrisse ausgehändigt, aus denen sich lediglich die Fläche der zu verkaufenden Wohnung ergibt, so sollte hieraus nicht ohne weiteres die Wohnfläche errechnet und ins Exposé übernommen werden.

Besondere Risiken für den Makler sind gegeben, wenn er bei der Objektbesichtigung in Dachgeschoß oder Souterrain ausgebaute Wohn- oder Schlafräume vorfindet. Stellt sich nachträglich nämlich heraus, daß diese Räume unzulässig ausgebaut sind und eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht statthaft ist, kann dies zu erheblichen Schadenersatzansprüchen gegenüber dem Makler führen, sofern er aus den ihm vorliegenden Grundrissen unter Einbeziehung der ausgebauten Räume die Wohnfläche selbst errechnet und in sein Exposé übernimmt.

Die nicht genehmigten Flächen nämlich sind von der errechneten Wohnfläche abzuziehen. Der ausgehandelte Kaufpreis ist damit in der Regel zu hoch angesetzt.

In einem solchen Fall kann der Makler sich auch nicht mit einem Hinweis auf die Übernahme der Wohnflächenangaben vom Verkäufer aus der Verantwortung ziehen. So hatte der der Verkäufer im vorliegenden Fall Grundrisse ohne jeden Hinweis auf die Nutzungsgenehmigung der Flächen übergeben.

Gleiches gilt, wenn der Makler nach der Besichtigung im Dachgeschoß vorgefundene Wohnräume in die ihm vom Verkäufer überlassenen Grundrisse einzeichnet. Werden die Grundrisse dem Exposé beigefügt, kann der Kaufinteressent davon ausgehen, daß im Dachgeschoß genehmigte Wohnfläche vorhanden ist. Dies gilt selbst dann, wenn eine ausdrückliche Wohnflächenberechnung vom Makler nicht beigefügt wird. Ungenehmigt ausgebaute Flächen finden sich nicht nur in Ferienhausregionen an Nord- und Ostsee auffallend häufig. Vielmehr gehören sie inzwischen zu den täglichen Problemen in Wohnungseigentumsanlagen und Einzelhäusern.

Möchte der Makler als Service für seine Kunden Grundrisse übersichtlicher machen, indem er die Räume mit ihrer Nutzung bezeichnet, sollte er deshalb das Exposé insgesamt und insbesondere jede einzelne Seite der beigefügten Grundrisse vom Verkäufer gegenzeichnen lassen. Nur so gehen etwaige Schadenersatzansprüche später dann auch zu Lasten des Verkäufers und nicht zu Lasten des Maklers.

Makler sind zwar nicht verpflichtet, die vom Verkäufer gemachten Angaben über die Wohnfläche zu überprüfen oder nachzumessen. Empfehlenswert dürfte es allerdings sein zu überprüfen, wie die vom Verkäufer mitgeteilten Wohnflächen errechnet worden sind. So z.B. nach DIN 283, II. Berechnungsverordnung oder auch nur durch eigene Berechnung des Verkäufers. Nicht vergessen werden darf dann allerdings, diese Angaben über die Wohnflächenberechnung dem Kaufinteressenten mitzuteilen bzw. in das Exposé aufzunehmen.

Haftungsausschluß

Dringend ist der Hinweis, in Exposés grundsätzlich einen Haftungsausschluß aufzunehmen. Dieser könnte wie folgt lauten:
"Alle in diesem Angebot enthaltenen Angaben, Abmessungen und Preisangaben beruhen auf Angaben des Verkäufers (oder eines Dritten). Der Makler übernimmt hierfür keine Haftung."

Bewußt unrichtige Exposéangaben sind RDM-Maklern nicht nur aus standesrechtlichen Gründen untersagt, sie führen darüber hinaus zum Verlust der Provisionsforderung. Schließlich können durch unrichtige Angaben Schadenersatzansprüche entstehen (OLG Hamm NJW-RR 1993, Seite 506; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 848).

Unser Tipp: Bleiben Sie zu Rechtsthemen immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Sollen wir Sie
zu Rechtsthemen
sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten?

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps - kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

  • Wertvolle Spartipps für Ihr Geld
  • Urteile, die Sie kennen sollten
  • Updates zu unseren beliebten Rechnern und Musterschreiben
  • Unverbindlich und jederzeit kündbar


Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Artikel verfasst von

Finanztip-Redaktion

Die Experten für Verbraucherfinanzen

Die Finanztip-Redaktion besteht aus einem Team von Experten, die völlig unabhängig für Sie recherchieren, damit Sie die beste Entscheidung treffen können. Die Experten arbeiten in den Teams Bank & Geldanlage, Versicherung & Vorsorge, Recht & Steuern sowie Energie/Reise/ Mobilität & Medien. Bei der Wahl der Zeitschrift „Wirtschaftsjournalist“ zur Wirtschaftsredaktion des Jahres belegte die Redaktion 2015 den zweiten Platz.