Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage - keine sofort absetzbaren Werbungskosten

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Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind bei Wohnungseigentümergemeinschaften Gelder für eine Instandhaltungsrücklage regelmäßig einzuzahlen. Die dabei von einem Eigentümer einer vermieteten Wohnung gezahlten Beträge stellen zum Abflusszeitpunkt steuerrechtlich noch keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar (Beschluss Bundesfinanzhof Az. IX B 144/05).

Demnach sind Instandhaltungsrücklagen, die nach dem WEG an den Verwalter gezahlt werden, erst dann als Werbungskosten abziehbar, wenn sie der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen ausgibt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind.
Praktisch führt dies zu einer nicht tragbaren Bürokratie und ist letztlich sowohl für den Eigentümer der vermieteten Wohnung als auch für den Fiskus faktisch ein Nullsummenspiel. Man stelle sich vor: Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft muss genau auflisten, was in dem Veranlagungszeitraum aus der Instandhaltungsrücklage wofür ausgegeben wurde. Nun erfolgt noch ein Eigentümerwechsel im Laufe des Jahres.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in der Versammlung der Eigentümer beschließen, dass die Kosten der angefallenen Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage entnommen und nicht in der Jahresabrechnung den Eigentümern in Rechnung gestellt wird. In diesem Fall würden so manche Eigentümer nicht mehr berücksichtigen, dass jetzt diese anteiligen Posten in die Steuererklärung aufzunehmen wären.

Geradezu abstrus wird es, wenn der Steuerpflichtige sein Finanzamt damit ausgiebig beschäftigt. So lässt sich leicht ein Schriftwechsel mit dem Finanzamt führen, weil der Betrag nicht in der Steuererklärung anerkannt wurde oder ein noch nicht bestandskräftiger Steuerbescheid wird vom Steuerpflichtigen entsprechend geändert. In der Steuerpraxis haben viele Finanzämter dies eingesehen und akzeptieren zumindest stillschweigend die Zahlung innerhalb des Wohngeldes als abzugsfähigen Posten.

Ein Verkäufer einer vermieteten Immobilie wird im Rahmen der Veräußerung einen Käufer auf die noch nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage hinweisen, um so "optisch" auf einen etwas günstigeren Kaufpreis hinzuweisen. Damit kann jetzt der Käufer bei Verwendung der Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Instandhaltung den anteiligen Betrag absetzen. Und schon ist wieder eine separate Darlegung der bisher gezahlten und verwendeten Beträge zu führen. Besser ist für alle Beteiligten der Abzug nur bei Zahlung in die Instandhaltungsrücklage.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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