Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen gehören in die Steu­er­er­klä­rung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten bei der Einkommensteuer, genauer genommen zu den sogenannten Überschusseinkünften. Erzielst Du derartige Einahmen allerdings im gewerblichen Rahmen, gehören sie zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb. Die gesetzliche Grundlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung findet sich im Einkommensteuerrecht im Paragraf 21 EStG.

Wenn Du die Rechtsvorschrift des Paragrafen 21 liest, wirst Du Dich vielleicht wundern, warum hier verschiedene Einkünfte aufgelistet sind. Vermietung sollte doch doch Vermietung sein, egal ob es sich um eine Wohnung oder ein Auto handelt. Das Einkommensteuerrecht ist aber schon etwas genauer. Nach der Vorschrift des Paragrafen 21 EStG werden Einkünfte für die zeitlich begrenzte Überlassung erfasst von

• unbeweglichem Vermögen, also von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen (Wohnungen)
• sogenannten Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (zum Beispiel Computeranlagen)
• Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
• der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Neben der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ gibt es als siebte Einkunftsart noch die „Sonstigen Einkünfte“ im Sinne des Paragrafen 22 EStG. Hier findet sich im Absatz 3 der folgende Text: „Einkünfte aus Leistungen, soweit sie weder zu anderen Einkunftsarten (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 6) noch zu den Einkünften im Sinne der Nummern 1, 1a, 2 oder 4 gehören, zum Beispiel Einkünfte aus gelegentlichen Vermittlungen und aus der Vermietung beweglicher Gegenstände. Solche Einkünfte sind nicht einkommensteuerpflichtig, wenn sie weniger als 256 Euro im Kalenderjahr betragen haben.“

Die gelegentliche Vermietung des eigenen Autos gehört danach zu den „Sonstigen Einkünften“ und nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Mehr zu diesem Thema kannst Du im Ratgeber Sonstige Einkünfte nachlesen.

Einnahmen sind alle aus der Vermietung zugeflossenen Einnahmen, das heißt, es ist die Bruttomiete als Einnahme zu erfassen. Wenn es nicht zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten kommt, sind von der Bruttomiete alle Kosten abzuziehen, um so zu dem Betrag „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu kommen. Auch hier greift das übliche Prinzip im Steuerrecht: Einkünfte sind die Einnahmen abzüglich der Ausgaben.

Zu den typischen Werbungskosten gehören:

• die zeitliche genaue Abschreibung (Absetzung für Abnutzung) auf das Gebäude
• vom Vermieter getragene Ausgaben (zum Beispiel Wasser, Strom, Müllabfuhr)
• die im gleichen Kalenderjahr gezahlte Grundsteuer
• die Finanzierungskosten (Zinsen für Hypothek, Grundschuld, Disagio), soweit sie mit der Wohnung im direkten Zusammenhang stehen
• das Hausgeld (Wohngeld) bei einer Eigentumswohnung (jedoch ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage). Manchmal akzeptieren Finanzämter auch die normalen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage
• Kosten für Rechtsberatung und Rechtsverfolgung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
• Ver­si­che­rungen im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung (zum Beispiel Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung, anteilige Rechts­schutz­ver­si­che­rung)
• Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten zum vermieteten Objekt und zu Eigentümerversammlungen)
• weitere Kosten, die durch die Vermietung verursacht sind
   

Vor vielen Jahren gab es ein beliebtes Steuersparmodell: Leute vermieteten innerhalb der Familie, an nahe Angehörige oder an Freunde zu einer deutlich geringeren Miete als üblich. Folge: Sie mussten deswegen nach Abgabe der Steu­er­er­klä­rung erheblich weniger Steuern zahlen als bei einer angemessenen Miete.

Dieses Modell der verbilligten Vermietung funktioniert in Grenzen zwar immer noch. Du musst aber beachten, dass die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ausmacht. Ist die vereinbarte und gezahlte Miete geringer, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG). In diesem Fall musst Du die Werbungskosten anteilig kürzen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Entscheidungen auch einem anderen Steuersparmodell einen Riegel vorgeschoben. Zuletzt im Urteil vom 20. Juni 2023 (Az. IX R 17/21). Dabei geht es um die Vermietung von Immobilien mit sehr großer Wohnfläche. 

Der Fall: Ein Ehepaar hatte innerhalb von drei Jahren drei Villen mit jeweils mehr als 250 Quadrameter Wohnfläche gekauft, komplett fremdinanziert. Anschließend vermieteten sie diese Häuser an ihre Kinder. Auf die oben erwähnte 66-Prozent-Regel hatten sie dabei geachtet. Aber offenbar überstiegen die Ausgaben für die Immobilien, also die Werbungskosten, deutlich die Mieteinnahmen. Die Eltern machten also jedes Jahr ein beträchtliches Minus, von etwas mehr als 172.000 Euro bis zu knapp 217.000 Euro. Und diese Verluste machten sie in den jeweiligen Steu­er­er­klä­rungen geltend. Das dürfte eine beträchtliche Steuerersparnis gewesen sein.

Doch diesen Plan durchkreuzten sowohl das Finanzamt als später auch das zuständige Finanzgericht. Schließlich stellte auch der BFH fest, dass die Verrechnung der Verluste aus der Vermietung mit den übrigen Einkünften nicht zulässig ist. Und das nennt sich Liebhaberei. Denn bei einer Wohnung oder einem Haus mit mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche müsse generell nachgewiesen werden, dass damit ein Gewinn gemacht werden soll. Lässt sich das aber nicht nachweisen und werden über einen längeren Zeitraum nur Verluste angehäuft, liegt keine Einkünfteerzielungsabsicht vor.

Bei den Vermietungseinkünften kommt der Absetzbarkeit der Aufwendungen eine hohe Bedeutung zu. In der Vergangenheit wurden – zum Beispiel als sogenannte Bauherrenmodelle oder Erwerbermodelle – deklarierte Steuersparmodelle teilweise am Küchentisch verkauft.

Das Hauptargument war in vielen Fällen die in Aussicht gestellte Steuerersparnis aufgrund von steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen. Für einen Vermieter ist daher die Kenntnis der Unterschiede zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand schon sehr wichtig, denn diese steuerliche Unterscheidung ist teilweise sogar eine Voraussetzung für die Durchführung einer derartigen Baumaßnahme beziehungsweise einer Gebäudemodernisierung. Im Ratgeber Erhaltungsaufwand kannst Du Dich detailliert darüber informieren und erfährst zudem ausführlich, was unter den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ zu verstehen ist.