Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds

Das Wichtigste in Kürze

  • Geschlossene Immobilienfonds legen ihr Geld meist in einige wenige Objekte an, zum Beispiel Hotels, Krankenhäuser oder Einkaufszentren.
  • Wenn Sie Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds kaufen, werden Sie zum Miteigentümer dieser Objekte und tragen das Risiko von Gewinnen und Verlusten.
  • Diese Fonds haben hohe Mindestanlagesummen und eine Laufzeit von zehn Jahren und mehr.
  • Es ist kaum möglich, zu beurteilen, ob die von den Fondsanbietern vorgelegten Prognosen realistisch sind.
  • Die Kosten liegen bei 15 bis 20 Prozent des Anlagebetrags und sind damit wesentlich höher als bei anderen Anlageprodukten.
  • Geschlossene Immobilienfonds kommen nur für vermögende Anleger infrage, die ihr Geld bereits breit gestreut angelegt haben.
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Nach dem Ausbruch der Finanzkrise vor einigen Jahren hat bei vielen Anlegern eine Flucht in Sachwerte eingesetzt. Vor allem Immobilien sind gefragt. Wer es sich nicht leisten kann, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, dem werden stattdessen häufig Anteile an Immobilienfonds angeboten. Wir erklären Ihnen, ob Ihr Geld dort sinnvoll angelegt ist.

Unterschiede offener und geschlossener Immobilienfonds

Wer sich für Immobilienfonds interessiert, hat die Wahl zwischen offenen und geschlossenen Anlagen. Die Unterschiede sind:

Risikostreuung - Offene Immobilienfonds investieren in viele Immobilien. Geschlossene Fonds dagegen oft nur in ein oder zwei Objekte. Beliebt sind Krankenhäuser, Hotels oder Einkaufszentren. Das Risiko wird bei offenen Fonds also breiter gestreut.

Investitionsvolumen - Bei offenen Immobilienfonds ist das Fondsvermögen meist nicht gedeckelt. Es wächst, wenn neue Anleger Anteile erwerben und dem Fonds damit Geld zufließt. Bei geschlossenen Fonds hingegen ist das Volumen beschränkt. Wenn alle Anteile verkauft sind, wird der Fonds geschlossen. Danach werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen.

Anteile-Verkauf - Bei offenen Immobilienfonds können Sie Ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit wieder verkaufen. Bei geschlossenen Fonds müssen Sie die Anteile dagegen bis zum Ende der Laufzeit halten. Dann wird das Immobilienobjekt verkauft und der Erlös an alle Anleger ausgeschüttet.

Geschlossene Immobilienfonds sind keine sichere Geldanlage

Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds bieten ihre Produkte gerne als krisensichere Kapitalanlage mit Inflationsschutz und Wertzuwachs an. Dabei gab es in den vergangenen Jahren eine Reihe spektakulärer Pleiten! So wurde beispielsweise die Deutsche Capital Management AG (DCM), einst ein führender Emittent geschlossener Immobilienfonds, 2013 insolvent. Es gab sogar andere geschlossene Fonds, die nicht einmal bis zur Eröffnung der Immobilie überlebt haben oder bei denen lediglich eine Baugrube entstand. Ein Beispiel hierfür ist der „Dubai 1000 Hotelfonds“, bei dem ein 1000-Betten-Hotel geplant war.

Wenn Sie einen Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds kaufen, werden Sie zum Mitunternehmer, der am Gewinn und Verlust beteiligt ist. Sie gehen damit ein unternehmerisches Risiko ein. Wichtig ist, darauf zu achten, in welcher Rechtsform der Fonds betrieben wird. Denn davon hängt ab, wie groß die Risiken sind, die Sie beim Kauf der Fondsanteile eingehen. Im Extremfall kann es passieren, dass Sie bei Insolvenz eines geschlossenen Fonds nicht nur Ihre Geldanlage, sondern darüber hinaus weiteres Privatvermögen verlieren.

Die am häufigsten verbreitete Form von geschlossenen Immobilienfonds ist die Kommanditgesellschaft (KG). Die KG hat zwei Arten von Gesellschaftern: Zum einen den Komplementär, der mit seinem gesamten Vermögen haftet – und den Kommanditisten, der nur mit seiner Einlage haftet. Als Zeichner eines geschlossenen Immobilienfonds werden Sie in der Regel Kommanditist. Ihr maximal möglicher Verlust entspricht der Höhe Ihrer Beteiligung.

In seltenen Fällen werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) betrieben. Hier ist für Anleger besondere Vorsicht geboten, weil jeder Gesellschafter über seine Einlage hinaus mit seinem gesamten Vermögen haftet, auch dem privaten.

Nachteile geschlossener Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds weisen im Vergleich zu anderen Anlageklassen weitere gravierende Nachteile auf:

Mindestanlage - Oft müssen mindestens Beträge von 10.000 Euro und mehr angelegt werden, weshalb geschlossene Immobilienfonds für viele Privatanleger ohnehin nicht infrage kommen.

Kosten - Selbst wenn die „Investment-Story“ schlüssig ist und realistische Prognosen angesetzt wurden, gibt es keine Garantie, dass Sie als Anleger eine nennenswerte positive Rendite erzielen werden. Denn die Kosten von geschlossenen Immobilienfonds betragen vorab nicht selten 15 bis 20 Prozent des Anlagebetrags. Wenn Sie also einen Fondsanteil von 10.000 Euro kaufen, macht der anteilige Wert des Objekts – und damit der Wert des Fondsanteils – lediglich 8.000 bis 8.500 Euro aus. Das heißt, dass ein beträchtlicher Wertzuwachs nötig ist, nur um aus der Verlustzone zu kommen.

Kapitalbindung - Die Fonds haben häufig eine sehr lange Laufzeit. Anleger sollten sich deshalb sicher sein, das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht zu benötigen. Wenn Sie die Anteile vorzeitig verkaufen wollen, müssen Sie einen Abnehmer finden. Ein mit der Börse vergleichbarer geregelter Handel findet nicht statt, ebenso wenig eine staatliche Kontrolle. Sie müssen daher mit hohen Verlusten rechnen.

Objektbeurteilung - Schwierig ist für Anleger die Prüfung der Immobilienobjekte, in die der Fonds investieren will. Die Fondsgesellschaften beschreiben in ihren Hochglanzbroschüren die Perspektiven natürlich in schillernden Farben, um die Fondsanteile möglichst schnell zu verkaufen. Aber welcher Anleger kann schon einschätzen, wie realistisch die Prognosen künftiger Mieterträge oder der Immobilienpreisentwicklung sind.

Einkommensteuer bei geschlossenen Immobilienfonds

Die meisten deutschen Immobilienfonds sind so konstruiert, dass Anleger damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Diese müssen mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden, die Abgeltungssteuer greift hier nicht. Eventuelle Veräußerungsgewinne sind nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei.

Wer in einen geschlossenen Immobilienfonds mit Objekt im Ausland investiert, muss die Erträge in der Regel nicht in Deutschland versteuern. Grund dafür sind Doppelbesteuerungsabkommen, durch die Steuerpflichtige von den günstigeren Steuersätzen und Freibeträgen der Investitionsländer profitieren können. Allerdings unterliegen die Erträge in Deutschland dem Progressionsvorbehalt, das heißt, dass die steuerfreien Einkünfte aus dem Ausland bei der Ermittlung des Steuersatzes für die anderen steuerpflichtigen Einkünfte berücksichtigt werden.

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Für wen sich geschlossene Immobilienfonds eignen könnten

Ein geschlossener Immobilienfonds eignet sich nur für Anleger, die viel Vermögen haben und ihr Geld bereits breit gestreut angelegt haben. Da es sich um eine risikoreiche Anlage handelt, dient sie nur als Beimischung für ein Depot. Auch sollte nur ein kleiner Teil des Vermögens in geschlossenen Immobilienfonds investiert werden.

 

 

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Manuel Kayl

ehemaliger Finanztip-Redakteur (bis August 2016)

Manuel Kayl war bei Finanztip für Geldanlagethemen zuständig. Der promovierte Physiker arbeitete als Anlagestratege und Risikomanager bei der niederländischen Versicherung a.s.r., nachdem er am Genfer Forschungszentrum Cern sowie am Nikhef und der Universität Amsterdam forschte. Er hat am 31. August 2016 Finanztip verlassen.

Ludwig Heinz

ehemaliger freier Finanztip-Mitarbeiter

Ludwig Heinz hat als freier Finanztip-Redakteur zu Themen rund um Verbraucherfinanzen geschrieben. Zuletzt arbeitete er als Teamleiter Anlagestrategie für Gruner + Jahr Wirtschaftsmedien in Frankfurt, davor als Ressortleiter Wirtschaft und Politik bei der Anlegerzeitschrift Börse Online in München. Zudem war er in unterschiedlichen Positionen für mehrere Banken tätig, überwiegend im Research. Ludwig Heinz studierte nach einer Bankausbildung Betriebs- und Volkswirtschaftslehre in München.