Kann ich als Mieter die Kündigungsfrist durch einen Nachmieterverkürzen?

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

Nach § 573c BGB beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter grundsätzlich 3 Monate. Das Thema "Stellung eines Nachmieters" ist daher im Alltag praktisch nur relevant, wenn der Mieter durch einen Zeitmietvertrag oder durch einen vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht langfristig an einen Mietvertrag gebunden ist.

Allgemein ist die Meinung verbreitet, dass ein Mieter dem Vermieter nur drei Nachmieter nachweisen muss und dann kommt es auf die Kündigungsfrist nicht mehr an. Das ist aber nicht richtig. Der Vermieter muss einen Nachmieter nur dann akzeptieren, wenn dieser solvent und persönlich akzeptabel ist und wenn der Mieter zugleich ein schutzwürdiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Hierbei ist abzuwägen zwischen dem Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages und dem Interesse des Mieters an einer Vertragsentlassung, wobei das Interesse des Mieters zudem deutlich überwiegen muss, damit es als schutzwürdig angesehen wird. Außerdem muss das Festhalten am Vertrag für den Mieter ein gewisse Härte bedeuten. Eine solche Härte ist gegeben, wenn die restliche Vertragslaufzeit noch sehr lang ist.

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Beispiele für ein schutzwürdiges Interesse des Mieters

Der Mieter wird beruflich ganz plötzlich in eine andere Stadt versetzt, jedoch nicht, wenn er die Versetzung selbst herbeigeführt hat. Der Mieter kann sich aus Alters- oder Krankheitsgründen auf Dauer nicht mehr alleine versorgen und muss in ein Heim, damit die notwendige Versorgung gewährleistet ist. Auch eine erhebliche Vergrößerung der Familie durch Kinder kann als schutzwürdig angesehen werden. Ein schutzwürdiges Interesse ist aber nie gegeben, wenn der Mieter lediglich eine billigere oder bessere Wohnung gefunden hat und deshalb umziehen möchte. Beispiele aus der Rechtsprechung für eine besondere Härte und ein schutzwürdiges Interesse des Mieters:

  • schwere Erkrankung des Mieters oder der im Haushalt lebenden Angehörigen (z. B. Mietwohnung im 4. Stock ohne Fahrstuhl und Arzt verbietet wegen schwerer Herzerkrankung das Treppensteigen)
  • notwendige Aufnahme in ein Alten- oder Pflegeheim
  • durch Familienzuwachs wird die Wohnung zu klein
  • Umzug aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt


Hat der Mieter nachweisbar ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag, so kann der Vermieter den Nachmieter nur aus sehr gewichtigen Gründen ablehnen. Außerdem muss der Vermieter die Beweislast für die Unzumutbarkeit des Nachmieters erbringen. Ein Kinde des Nachmieters darf kein Hinderungsgrund sein. Noch einmal: Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter mehrere Nachmieter zur "Auswahl" anbietet und die dreimonatige gesetzliche Kündigungsfrist kann durch die Stellung eines Nachmieters nicht abgekürzt werden.

Kündigung Mietvertrag
- Form der Kündigung
- Kündigungsfristen
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- Kündigungsgrund
- Eigenbedarf
- Widerspruch
- Kündigungsschutz
- Verwertungskündigung
- Wohnungsumwandlung
- Räumungsklage

 

Vertragsfortführung mit Nachmieter

Der Vermieter kann einen Ersatzmieter immer dann ablehnen, wenn dieser in den Mietvertrag nur mit Änderungen eintreten will (Beispiel: geringere Miethöhe, kürzere Mietdauer, oder geänderte Nutzung der Mietwohnung). Der Vermieter muss auch nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren, auch wenn dieser bereit ist, in den Mietvertrag ohne Änderungen einzusteigen. So kann der Vermieter zum Beispiel darauf bestehen, dass die Einkommensverhältnisse vergleichbar gut zu denen des Mieters sind. Der Vermieter muss auch einen Tierhalter nicht akzeptieren, wenn bisher keine Tiere in der Wohnung gehalten wurden und eine entsprechende Genehmigungspflicht besteht.

Der Mieter muss alle Aktivitäten der Ersatzmietergestellung vornehmen. So muss der Mieter die interessierten Ersatzmieter dazu bringen, sich beim Vermieter zu melden. Eine reine Mitteilung an den Vermieter mit Nennung einer Adresse oder Telefonnummer reicht daher nicht aus. Der Vermieter ist, auch wenn er eine Ersatzmietergestellung akzeptiert, nicht verpflichtet, hier selber aktiv zu werden. Dem Vermieter steht eine Überlegungsfrist von (bis zu) 3 Monaten zu.

 

Unberechtigte Ablehnung des Nachmieters

Lehnt der Vermieter die Stellung eines Ersatzmieters ab, obwohl der Mieter ein schutzwürdiges Interesse aus der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag nachweisen kann, braucht der Mieter nach keinem weiteren Ersatzmieter suchen. Der Mieter wird dann rechtlich so gestellt, als wäre ein geeigneter Ersatzmieter in den Mietvertrag eingestiegen.

Der Mieter kann sich im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis lösen, wenn der Vermieter die Akzeptanz des Nachmieters von zusätzlichen Forderungen und unzumutbaren Bedingungen abhängig macht. Allerdings kann der Vermieter von dem Nachmieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn diese angemessen ist oder wenn dies in einer Nachmietervereinbarung vorbehalten war.

Findet der Mieter keinen Nachmieter, bleibt er an den Mietvertrag gebunden. Wie oben dargelegt, ist dies aber im Alltag nur richtig relevant, wenn er einen Zeitmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss für eine bestimmte Zeit abgeschlossen hat. Liegt keiner der vorgenannten Ausnahmegründe für ein schutzwürdiges Interesse des Mieters für eine Nachmietergestellung zu, kann er den Vermieter noch um die Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Hierzu wird auf den Ratgeber zur Untervermietung verwiesen.

Ersatzmieterklausel im Mietvertrag

Etwas anderes gilt nur, wenn eine entsprechende Ersatzmieterklausel (Nachmieterklausel) im Mietvertrag vereinbart wurde. Wer also eine teuere Wohnung angemietet hat und bereits bei Einzug mit einem eventuell baldigen Auszug liebäugelt, sollte eine solche Nachmieterklausel vereinbaren. Zunächst ist zu unterscheiden zwischen der „unechten“ Nachmieterklausel und der „echten“ Nachmieterklausel im Mietvertrag. Bei der echten Nachmieterklausel wird dem Mieter ein vertraglicher Anspruch eingeräumt, einen Nachmieter zu stellen, den der Vermieter nur in begründeten Ausnahmefällen ablehnen kann. Beispiel eines Mustertextes zur Formulierung im Mietvertrag: "Der Mieter ist berechtigt/ermächtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen." Bei einer echten Nachmieterklausel im Mietvertrag hat der Mieter das Recht, jederzeit einen Nachmieter zu stellen.

Beispiel eines Mustertextes für eine unechte Nachmieterklausel: "Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wobei er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Personen zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt. Diese Mieter erklären sich bereit, das bestehende Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer im Mietvertrag fortzusetzen." Hierbei stellt sich aber auch die Frage, wie ein geeigneter Ersatzmieter beschaffen sein muss. Im allgemeinen wird die beschriebene unechte Nachmieterklausel in Mietverträgen verwendet.

Bei der unechten Nachmieterklauseln hat der Vermieter praktisch ein Auswahlrecht unter den Mietinteressenten. Die im Mietvertrag geäußerte Bereitschaft, vom aktuellen Mieter vorgeschlagene Mietinteressenten als Nachmieter in Betracht zu ziehen, hat nicht die Bindungswirkung einer echten Ersatzmieterklausel. Im Alltag wird sich bei einer unechten Nachmieterklausel die Prüfung des Vermieters vorwiegend auf die Bonität der potenziellen Nachmieter erstrecken. Weist keiner der potenziellen Nachmieter eine ausreichende Bonität auf, ist zumeist der Vermieter berechtigt, alle Mietinteressenten als Nachmieter abzulehnen.

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