Maklerangaben in Exposé - Haftung

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

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Die Haftungsrisiken für Makler sind gestiegen. Schadenersatzansprüche gegenüber dem Makler können sich aus Verletzungen der Haupt- und Nebenpflichten ergeben.

Die ausgeprägt verbraucherorientierte Rechtsprechung und die vielfältigen Informationen, die Verbraucher über ihre Rechtslage zur Verfügung stehen, haben dazu geführt, dass Forderungen gegenüber Maklern zunehmend eigenständig geltend gemacht werden. Losgelöst vom Provisionsverlangen des Maklers werden solche Forderungen zur Entscheidung des Gerichtes gestellt. Sie bleiben dabei keineswegs auf die Höhe der Provision beschränkt, sondern können weit darüber hinaus gehen.

Damit hat sich die Ausprägung von Schadensersatzauseinandersetzungen grundsätzlich geändert. Der Schadensersatzanspruch wird zunehmend nicht mehr in Form der Aufrechnung bei Streitigkeiten über eine Verwirkung der Provision geltend gemacht. Daher bleibt der Schadensersatz auch nicht auf die Höhe der Provision begrenzt, sofern schadensstiftendes Verhalten des Maklers zu einer Verwirkung der Provision geführt hat.

Auch bei unrichtigen Angaben in Kauf- oder Mietverhandlungen können vielfältige Schadenersatzrisiken entstehen. Makler können sich durch den Hinweis, dass mit dem Exposé nur Angaben des Verkäufers oder eines Dritten weitergegeben werden, vor späteren Schadenersatzansprüchen schützen. Haftungsrisiken können für den Makler aber nicht nur durch Falschangaben im Exposé entstehen, sondern auch aus den anschließenden Verhandlungen mit den Auftraggebern. Vor allem, wenn es dem Käufer um Informationen über die Beschaffenheit der zu erwerbenden Immobilie geht, kann der Makler über die von ihm erteilten Auskünfte und Beratungsleistungen in die Haftung geraten.

Schon durch die Werbung können Haftungsrisiken entstehen. So sind Makler grundsätzlich zwar nicht verpflichtet, jeweils Erkundigungen über die Immobilie oder über Kauf- bzw. Mietinteressenten einzuholen. In der rechtlichen Beurteilung kann dies dann infolge der Werbung des Maklers ganz anders aussehen. So zum Beispiel, wenn auf besondere Fachkunde und auf entsprechende Leistungen hingewiesen wird. Dann nämlich kann der Eindruck entstehen, daß die vom Makler erteilten Auskünfte persönlich überprüft worden sind und nur zulässige und zutreffende Informationen weitergegeben werden. Stellen sich diese aber als falsch heraus, entsteht ein Haftungsrisiko.

Maßstäbe des BGH

Als Maßstab dafür, wie ein Makler sich bei der Weitergabe von Informationen an seine Kunde verhalten sollte, gilt noch immer eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 1982 (BGH, NJW 1982, 1147). In dem damals zugrundeliegenden Fall sollte der Makler im Kundenauftrag eine Auskunft über die Bebaubarkeit eines Grundstückes einholen. Damit schuldete er, so die Bundesrichter, nicht etwa eine Rechtsauskunft über die Bebaubarkeit, sondern lediglich die zuverlässige Weitergabe der von der Baubehörde erteilten Auskunft.

Daraus ergibt sich: Bei Auskünften die ein Makler einholt und an seine Kunden weitergibt, sollte er jeweils deutlich machen, wann er welche Auskunft von wem erhalten hat. Dann kann der Auftraggeber entscheiden, ob die Auskunft ausreichend für ihn ist oder ob es geboten erscheint, weitere Informationen einzuholen. Die Gefahr von Schadenersatzansprüchen droht jedoch immer dann, wenn der Makler den Inhalt eingeholter Auskünfte als eigenes Wissen weitergibt und sich später herausstellt, daß die Informationen falsch oder unvollständig sind.

Bonitäts- und Rechtsauskünfte

Unrichtigerweise gehen Verkäufer oder Vermieter häufig davon aus, es gehöre zu den Aufgaben des Maklers, die Bonität des jeweiligen Interessenten zu prüfen. Eine solche Verpflichtung trifft den Makler jedoch grundsätzlich nicht.

Soweit dem Makler aber Umstände bekannt sind, die Zweifel an der Finanzierbarkeit des Vertrages oder der Finanzkraft des Käufers/Mieters wecken, muß er diese mitteilen. Umgekehrt aber muß davor gewarnt werden, etwa weil Kreditauskünfte keine negative Eintragungen aufweisen, die Bonität des Käufers gegenüber dem Auftraggeber positiv beurteilen.

Werden also Kreditauskünfte eingeholt, empfiehlt es sich diese entweder schriftlich im Original weiterzugeben oder aber von vornherein zu erklären, daß nach vorliegenden Auskünften keine negativen Erkenntnisse über den Interessenten vorliegen. Keinesfalls sollten Makler in einem solchen Fall von sich aus erklären, daß die Finanzierung des Objektes gesichert sei.

Ist allerdings eine finanziell schlechte Situation des Käufers erkennbar, aus der sich ergibt, daß die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt werden können, müssen Makler ihre Auftraggeber vor dem Vertragsabschluß warnen.

Vorsicht ist auch bei Rechtsauskünften geboten. Ob Mietverträge wirksam gekündigt werden können oder nicht, wie Miet- oder Kaufverträge im einzelnen zu gestalten sind, sollte grundsätzlich mit einem Anwalt beraten werden. Nur wenn der Makler über die erforderlichen Kenntnisse selbst verfügt, kann im Rahmen eines Maklervertrages eine Information oder auch Beratung erbracht werden.

Dabei stehen Makler auch für ihre Mitarbeiter in der Haftung. Unrichtige Beratungsleistungen oder Informationen durch Mitarbeiter müssen Makler sich zurechnen lassen. Um Regreßansprüche zu vermeiden, müssen deshalb auch Mitarbeiter in Maklerbetrieben qualifiziert geschult werden. In jedem Fall sollte durch Arbeitsverträge und betriebliche Anordnung sichergestellt werden, welche Aufgaben Mitarbeiter im Bereich des Maklergeschäftes im Einzelnen wahrnehmen dürfen.

Damit ist zwar noch keine Haftungsbegrenzung nach außen erreicht, aber dem einzelnen Mitarbeiter wenigstens seine eingeschränkte Befugnis bewußt gemacht.

Gefahrenquelle Steuertipp

Unrichtige oder unvollständige Steuerauskünfte durch Makler führen auffallend häufig zu Schadenersatzansprüchen. In diesem brisanten Bereich können die Haftungsfolgen besonders schwerwiegend sein. Makler sollten daher bei anstehenden Steuerfragen auf die Notwendigkeit einer endgültigen Überprüfung durch den Steuerberater hinweisen. Steuerinformationen sollten lediglich als Gesprächsgrundlage oder Anregung für weitere, mit dem Steuerberater zu führende Gespräche gekennzeichnet werden.

Es ist sogar ratsam, eine solche Haftungseinschränkung schriftlich vorzunehmen. Nach aller Erfahrung nämlich sind Kunden oft dazu geneigt, die während der Verhandlungen von Maklern gegebenen unverbindlichen Hinweise als verbindlich anzusehen und auf die Beratung durch einen Steuerspezialisten zu verzichten. Geht es dann schief, sehen Makler sich manchmal recht erheblichen Schadenersatzansprüchen ausgesetzt.

Ein besonderes Schadenersatzrisiko kann entstehen, wenn Makler durch einzelne Wohnungseigentümer mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung beauftragt werden. Informationen über das zu zahlende Wohngeld oder auch über etwa anstehende Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen sollten immer erst nach eingehender Erkundigung beim Verwalter weitergegeben werden.

Erfahrungsgemäß haben Eigentümer gerade in Reparatur- und Kostenfragen oft nicht den erforderlichen Wissensstand. Die Gefahr der Weitergabe falscher Auskünfte, die für den Käufer bei der Finanzierung zu bedenklichen Folgen führen können, ist daher nicht gering. Liegen dem Makler entsprechende Auskünfte des Verwalters vor, sollten sie wie bereits oben im Zusammenhang mit der Auskunftserteilung dargelegt, unter Hinweis auf den Wohnungseigentumsverwalter als Informanten weitergegeben werden.

Makler als Erfüllungsgehilfen des Auftraggebers

Übernehmen Makler die gesamten Verkaufsgespräche mit dem Interessenten ohne Hinzuziehung des Verkäufers, so stehen sie in einer besonderen Verantwortung. Makler werden in diesen Fällen regelmäßig als Erfüllungsgehilfen der Verkäufer abgesehen. Kritisch wird es bei unrichtigen oder unvollständigen Informationen. Käufer können ihre Ansprüche gegenüber dem Verkäufer darauf stützen, daß der Makler als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers schadensstiftend gehandelt hat. Der Verkäufer wird sich hinsichtlich seines Regresses dann an den Makler halten. 

Zum Schutz vor Schadenersatzforderungen ist umfassende Information anzuraten. Makler sollten also gegenüber ihren Kaufinteressenten angeben, von wem sie einzelne Informationen erhalten haben und wann dies geschehen ist. Genauso wichtig ist es, daß von Maklern nichts verschwiegen wird, was ihnen über das Objekt oder auch den zukünftigen Vertragspartner bekannt ist. Dazu gehören bauliche Mängel, Schwammverdacht aber auch Hinweise auf andauernde Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern. Hinzu kommt die Verpflichtung zur Weitergabe von Verdachtsmomenten hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit des Interessenten, aber umgekehrt auch des Bauträgers.

Die Erwartungen an die Leistungen des Maklers sind hoch. Immer häufiger sehen Kunden Makler als Berater bei Immobilientransaktionen oder im Zusammenhang mit Mietverträgen. Rein rechtlich gesehen ist die in der Werbung angebotene Beratung aber nicht Aufgabe des Maklers, der nach der in Deutschland gegebenen Gesetzeslage vielmehr nachweisend oder vermittelnd tätig wird.

Für Makler, die sich auf Nachweis oder Vermittlung beschränken, sind Haftungsrisiken einschätzbar und beherrschbar. Dies gilt jedoch nur dann, wenn alle bekanntgewordenen Informationen über die Immobilie und die an der Transaktion beteiligten Personen weitergegeben werden. Bei Auskünften sollten immer die Informationsquelle, der Inhalt und der Zeitpunkt, zu dem die Information eingeholt worden ist, angegeben werden. Generell aber sollte der Eindruck, es handele sich um eigenen Auskünfte oder Informationen des Maklers, zur Verhütung von Schadenersatzansprüchen vermieden werden.

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Hermann-Josef Tenhagen

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