Ratgeber Mietminderung

Ihre Rechte bei Mängeln in der Wohnung

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung von Mängeln aller Art freizuhalten.
  • Liegt ein Mangel vor, sieht das Gesetz vor, dass der Mieter weniger Miete zahlen muss.
  • Der Mieter muss einen Mangel beim Vermieter unverzüglich anzeigen und Abhilfe verlangen.
  • Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie sehr der Mangel den Wohnwert beeinträchtigt. Dazu können sich Mieter an sogenannten Mängellisten orientieren.
  • Bei einer energetischen Sanierung dürfen Mieter in den ersten drei Monaten nicht mindern.

So gehen Sie vor

  • Stellen Sie einen Mangel in Ihrer Mietwohnung fest, dann dokumentieren Sie ihn. Machen Sie Fotos oder einen kurzen Film.
  • Informieren Sie Ihren Vermieter unverzüglich über den Mangel in der Wohnung und fordern Sie ihn auf, diesen zu beheben. Dazu können Sie unser Musterschreiben verwenden.
  • Schicken Sie diese Mängelanzeige am besten per Einschreiben mit Rückschein.
  • Überprüfen Sie anhand unserer Liste oder anderer Mängellisten, wie viel Sie mindern können.
  • Reduzieren Sie die Miete für den nächsten Monat. In der Mängelanzeige sollten Sie darauf schon hinweisen.
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Der Albtraum eines jeden Mieters: Er kommt nach Hause, und das ganze Bad schwimmt – ein Wasserrohrbruch. Oder es bildet sich Schimmel an den Außenwänden. Das ist nicht nur unschön, sondern kann auch die Gesundheit der Bewohner gefährden.

Diese Beispielfälle sind Mietmängel, die Ihr Vermieter beseitigen muss. Dazu müssen Sie ihn unbedingt über die Mängel informieren. In vielen Fällen dürfen Sie die Miete reduzieren.

In diesen Fällen können Sie die Miete mindern

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung von Mängeln aller Art freizuhalten. Die Verpflichtung besteht grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, wer an dem Mangel schuld ist. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Gründe, die Sie als Mieter zu einer Minderung berechtigen:

Schimmel - Darüber ärgern sich Mieter besonders, da immer die Frage bleibt, inwieweit der Schimmel die Gesundheit der Bewohner gefährdet. Vermieter wenden bei Schimmelschäden in der Mietwohnung gerne ein, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet und geheizt. Im Streitfall muss dann ein Gutachter feststellen, wer verantwortlich ist.

Oft sind Baumängel die Ursache für den Schimmel. Dann können Mieter die Miete reduzieren. Wie hoch die Minderungsquote ist, hängt davon ab, wo der Schimmel auftaucht und in welchem Ausmaß Wände und Decken befallen sind. Es gibt viele Urteile, die je nach Einzelfall unterschiedliche Minderungsquoten für angemessen halten (Landgericht (LG) Neubrandenburg, Urteil vom 2. April 2002, Az. 1 S 297/01: 17 Prozent; AG Köln, Urteil vom 7. Oktober 2015, Az. 211 C 446/13: 20 Prozent; AG München, Urteil vom 11. Juni 2010, Az. 412 C 11503/09: bis zu 100 Prozent bei Gesundheitsgefährdung).

Ungeziefer - Spinnen, Kakerlaken, Mäuse und Silberfische hat niemand gerne in der Wohnung. Bei heftigem Befall kann der Mieter die Miete kürzen. So hat es zumindest ein Gericht gesehen, das bei 60 Mäusen in zehn Monaten eine Minderung von 10 Prozent für angemessen hielt (AG Bonn, Urteil vom 8. Februar 1985, Az. 6 C 277/84). 24 Ameisen in sechs Monaten sind allerdings noch kein Minderungsgrund (AG Köln, Urteil vom 6. April 1998, Az. 213 C 548/97).

Tipp

Heizkosten sparen

Wie Sie mit zehn Tipps Heizkosten sparen können, lesen Sie in unserem Ratgeber Heizkosten senken.

Heizung - Wenn es draußen kalt ist, soll es in der Wohnung schön warm sein. Vermieter sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad (LG Berlin, Urteil vom 26. Mai 1998, Az. 64 S 266/97). In welcher Höhe Betroffene die Miete mindern dürfen, hängt von den Umständen ab. Reicht die Leistung der Heizung nicht aus, gestehen Gerichte den Mietern eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent zu. Bei einem Heizungsausfall im Winter sind es bis zu 70 Prozent.

Zugluft durch undichte Türen und Fenster - Falls es bei Ihnen durch Fenster und Türen zieht, haben Sie wahrscheinlich kein Schimmelproblem; stattdessen heizen Sie zum Fenster heraus. Das kann ein Mangel sein und zur Minderung berechtigen. Bei alten Wohnungen müssen Sie allerdings ein bisschen Zugluft zu ertragen. Das Amtsgericht Brandenburg entschied, dass die Mieterin wegen Zugluft in den Monaten von November bis März um 15 Prozent und in den Monaten von April bis Oktober um 5 Prozent mindern durfte (AG Brandenburg, Urteil vom 28. Juni 2013, Az. 31 C 279/11).

Hohe Temperaturen im Sommer - Sommerliche Hitze kann die Temperaturen in Mieträumen ungemütlich ansteigen lassen. Das kann ein Grund für eine Mietminderung sein. Als Faustregel gilt: Drinnen muss es immer sechs Grad kälter sein als draußen. Der Vermieter muss die bautechnischen Voraussetzungen für eine Abkühlung der Räume schaffen (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Urteil vom 28. Februar 2007, Az. 30 U 131/06; OLG Rostock, Urteil vom 29. Dezember 2000, Az. 3 U 83/98). Anders urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt: Bei großen Fensterflächen in einer Dachgeschoss-Wohnung ohne Klimaanlage muss dem Mieter klar sein, dass sich die Räume im Sommer aufheizen können. Das sei kein Minderungsgrund (OLG Frankfurt/M, Urteil vom 19. Januar 2007, Az. 2 U 106/06).

Falsche Wohnflächenangabe - Hat der Vermieter die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben, gilt grundsätzlich: Ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter mindern (BGH, Urteil vom 10. März 2010, Az. VIII ZR 144/09). Das gilt auch, falls der Mietvertrag zwar keine Angaben zur Wohnfläche enthält, aber etwa in der Anzeige eine Wohnfläche angegeben war und diese um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Mietfläche abweicht (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010, Az. VIII ZR 256/09).

Baulärm - Lärm ist unangenehm, macht krank und mindert den Wohnwert. Baulärm ist ein häufiger Minderungsgrund, gerade in Städten, in denen viel saniert und neu gebaut wird. Mieter dürfen die Miete mindern, soweit die Bau- oder Abrissarbeiten in der Wohnung noch hörbar sind. Und zwar auch dann, wenn der Vermieter für den Lärm gar nicht verantwortlich ist.

Es gibt viele Urteile, die sich mit Baulärm als Minderungsgrund beschäftigen. Die Minderungsquoten sind dabei ganz unterschiedlich. Wird gegenüber von der Wohnung ein neues Einkaufzentrum gebaut, können 20 Prozent weniger Miete angemessen sein (LG Hamburg, Urteil vom 3. Dezember 1998, Az. 327 S 97/98). Wegen lärmender Straßenbauarbeiten können Mieter dagegen nicht ohne Weiteres die Miete kürzen (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, Az. VIII ZR 152/12).

Kinderlärm - Kinderlärm ist grundsätzlich kein Mietmangel (BGH, Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14). Auch das Laufen der Kinder durch die Wohnung, das gelegentliche Zuschlagen der Türen sowie Stampf- und Springgeräusche beim Spielen in der Wohnung sind zulässig. Deshalb dürfen Mieter nicht die Miete mindern.

Lärm in der Umgebung - Auch Lärm in der Umgebung kann zur Minderung berechtigen. Wird etwa nach Abschluss des Mietvertrages ein Hotel im angrenzenden Hinterhof eröffnet, kann der Mieter die Miete um 20 Prozent mindern. Lärm durch Hotelgäste sind selbst für Wohnungen in einer Großstadt wie Berlin unüblich (LG Berlin, Urteil vom 11. August 2016, Az. 67 S 162/16).

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Dann dürfen Sie die Miete nicht mindern

Es gibt Fallkonstellationen, in denen Sie die Miete nicht kürzen können.

Unerhebliche Mängel - Bei nur unerheblichen Mietmängeln dürfen Sie die Miete nicht mindern. Dazu zählen tropfende Wasserhähne oder kaputte Glühbirnen. Auch üblicher Lärm oder kleinere Dinge wie Haarrisse an der Decke, über die man sich sehr wohl ärgern kann, berechtigen Sie in der Regel nicht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Bekannte Mängel - Kannten Sie bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel oder hätten Sie ihn kennen können, wird es schwierig (§ 536b BGB). Finden bei Mietvertragsabschluss im Haus oder auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten statt, dann können Sie die Miete nicht mindern, weil Sie bei Abschluss des Vertrages bereits mit Baulärm rechnen mussten und die Wohnung dennoch gemietet haben.

Energetische Sanierung - Leben Sie in einem Haus, das der Vermieter energetisch saniert, müssen Sie Dreck, Handwerker und Lärm in den ersten drei Monaten ertragen, ohne dass Sie die Miete kürzen dürfen (§ 536 Abs. 1a BGB). Dauert die Sanierung allerdings länger, können Sie nach Ablauf von drei Monaten die Miete mindern.

Sie müssen eine Mängelanzeige machen

Als Mieter müssen Sie einen Mangel bei Ihrem Vermieter unverzüglich anzeigen und Abhilfe verlangen (§ 536c BGB). Je nach Dringlichkeit sollten Sie am besten sofort telefonisch den Vermieter informieren, etwa wenn die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht. Danach sollten Sie eine schriftliche Mängelanzeige aufsetzen. Dazu können Sie unser Musterschreiben verwenden.

Benennen Sie den Mietmangel in Ihrem Minderungsschreiben genau. Verweisen Sie zum Beispiel nicht nur auf Schimmel in der Wohnung, sondern beschreiben Sie auch die Größe des Schimmelflecks und den Ort, wo sich der Schimmel zeigt.

Nachdem der Mieter den Eigentümer informiert hat, darf er die Miete mindern, bis der Mangel beseitigt ist. Eine Mietminderung ist rückwirkend nicht möglich. Wer trotz Mängeln die Miete in voller Höhe weiter zahlt, kann später nichts zurückfordern.

Achtung

Gefahr der Kündigung

Wer die Miete übermäßig mindert, riskiert eine Kündigung. So geraten Mieter mit dem Teil, den sie unberechtigt einbehalten, in Mietrückstand. Und wenn sich dieser Rückstand auf zwei Monatsmieten anhäuft, kann der Vermieter fristlos kündigen. Mieter können sich im Nachhinein nicht darauf berufen, dass sie irrtümlich zu viel gemindert haben (BGH, Urteil vom 4. Februar 2004, Az. VIII ZR 171/03).

So viel dürfen Sie mindern

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie sehr der Mangel den Wohnwert beeinträchtigt.

Minderungsquote - Gemindert wird nach der Rechtsprechung in Prozent-Anteilen von der Bruttomiete. Bei leichten Gebrauchsbeeinträchtigungen halten die Gerichte nur eine Minderung von 5 bis 10 Prozent für verhältnismäßig. Bei mittleren Beeinträchtigungen dürfen Mieter die Miete zwischen 10 und 20 Prozent mindern. Eine höhere Kürzung kommt nur bei außergewöhnlich schweren und dauerhaften Mängeln in Betracht.

Die Gerichte haben eine Vielzahl von Einzelfällen entschieden. Um Vergleichswerte zu ermitteln, greifen die Richter in der Praxis ähnlich wie bei Schmerzensgeldtabellen häufig auf Minderungstabellen zurück, aus denen sich die von anderen Gerichten ausgeurteilten Quoten ergeben. Dabei darf aber man nicht vergessen, dass jede Wohnung sowie jeder Mangel etwas anders aussieht.

Sie können sich vergleichbare Fälle ansehen und daran orientieren. Hier finden Sie eine Tabelle mit den wichtigsten Gründen für eine Mietminderung und der Angabe, um wie viel Prozent die Mieter die Miete kürzen durften:

Mietmängelliste

Mangel Minderungshöhe Rechtsprechung
Trockengerät in der Wohnung 100 % AG Schöneberg, Urteil vom 10. April 2008, Az. 109 C 256/07
Trockengerät im Badezimmer 80 % AG Köln, Urteil vom 25. Oktober 2011, Az. 224 C 100/11
Feuchtigkeit, Schimmel (im Wohnzimmer) 50 % LG Hamburg, Urteil vom 31. Januar 2008, Az. 307 S 144/07
fehlende Trittschalldämmung 20 % BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004, Az. VIII ZR 355/03
Baulärm, Staub (Bauvorhaben in der Nachbarschaft) 20 % Landgericht Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016, Az. 67 S 76/16
Flächenabweichung um mehr als 10 % (19 %) 19 % BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az. VIII ZR 44/03
Lärmbelästigung durch Hundegebell 16 % BGH, Urteil vom 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 268/11
Geräuschbelästigung durch Garagentor 15 % LG Hamburg, Urteil vom 26. März 2009, Az. 333 S 65/08
Baulärm vom Nachbargrundstück 15 % Landgericht München I, Urteil vom 14.Januar 2016, Az. 31 S 20691/14
Ausfall der Warmwasserversorgung 10 % Landgericht Berlin, Urteil vom 5.10.2013, Az. 63 S 626/12

Quelle: Finanztip-Recherche, Mängelliste des Berliner Mieterschutzvereins (Stand: 29. September 2016)

Eine weitere Hilfestellung gibt die im Internet veröffentlichte Mietmängelliste des Berliner Mieterschutzvereins. Sind Sie sich unsicher, können Sie sich auch an einen Mieterverein wenden. Dort bekommen Sie Hilfe bei der Frage, ob eine Mietminderung in Ihrem Fall grundsätzlich möglich und in welcher Höhe Sie mindern können.

Bemessungsgrundlage - Bei der Minderung gehen Sie von der Bruttomiete aus: Mietzins einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale. Wer zum Beispiel um 20 Prozent mindern darf, reduziert auch die Nebenkosten um 20 Prozent.  

Beispiel: Sie zahlen eine Bruttowarmmiete von 700 Euro. Wegen eines Mangels steht Ihnen eine Minderungsquote von 20 Prozent zu. Der Mangel wurde nach genau einem Monat beseitigt. Sie können also im nächsten Monat 140 Euro weniger überweisen, also nur 560 Euro.

Taggenaue Berechnung - Das Recht zur Mietminderung besteht grundsätzlich von dem Tag an und solange, wie die Wohnung durch den Mangel in ihrer Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist. Sie müssen den Wert für die Mietminderung taggenau ermitteln.

Tipp

Erhöhte Stromkosten verlangen

Sie können auch Ersatz der erhöhten Stromkosten verlangen, die Ihnen durch das Trocknungsgerät entstanden sind (§ 555 a Abs. 3 BGB).

Beispiel für Berechnung der Minderung:
Sie haben am 10. September einen Wasserrohrbruch in der Küche. Die Ursache für den Wassereinbruch haben die Handwerker am 12. September gefunden. Bis zum 20. September stehen Trocknungsgeräte in der Küche, die Einbauküche wird abgebaut und von den Wänden gerückt. Am 22. September wird neu gestrichen. Bis zum 24. September bauen die Handwerker die Küche wieder auf. Ab dem 25. September ist wieder alles in Ordnung. Sie zahlen eine monatliche Miete von 800 Euro und eine Nebenkostenvorauszahlung von 300 Euro, insgesamt 1.100 Euro.

Sie können für die Zeit vom 10. September bis zum 25. September die Miete mindern, also an 15 Tagen. Bei der Minderungsquote müssen Sie berücksichtigen, dass nur die Küche nicht brauchbar war, dass aber durch die Trocknungsgeräte und deren Lärm die ganze Wohnung nicht bewohnbar war. An zehn Tagen nehmen wir daher eine Minderungsquote von 80 Prozent an, an den anderen 5 Tagen eine Quote von 30 Prozent.

Beispiel für taggenaue Berechnung der Minderung

1.100 € / 30 Tage 36,67 € ungeminderte Miete für einen Tag
36,67 € / 100 x 80 29,34 € um 80 % geminderte Miete für einen Tag
29,34 € x 10 Tage 293,40 € Minderungsbetrag wegen Trocknungsgerät
36,67 € / 100 x 30 11 € um 30 % geminderte Miete für einen Tag
11 € x 5 Tage 55 € Minderungsbetrag wegen Reparaturen in der Küche
293,40 € + 55 € 348,40 € Gesamtminderungsbetrag
1.100 € - 348,40 € 751,60 € geschuldete Miete

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 29. September 2016)

Streit über die Minderung

Auch wenn der Vermieter der Meinung ist, dass der Mieter zu Unrecht die Miete gemindert hat, darf er sich nicht aus der Mietkaution bedienen. Ein solches Vorgehen widerspricht dem Treuhandcharakter der Kaution. Deshalb darf der Vermieter sie erst nach dem Ende des laufenden Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen (BGH, Urteil am 7. Mai 2014, Az. VIII ZR 234/13).

Gibt es Streit und klagt der Vermieter den gekürzten Mietbetrag ein, müssen Mieter beweisen können, dass der Mangel in dem Zeitraum vorlag, in dem sie gemindert haben. Die Anforderungen daran, was genau der Mieter alles darzulegen hat, hat der Bundesgerichtshof (BGH) gelockert. Akribische Lärmprotokolle sind nicht notwendig. Mieter müssen weder das Maß der Beeinträchtigung noch eine bestimmte Minderungsquote oder die Mangelursache vortragen (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011, Az. VIII ZR 125/11). Im Zweifel müssen Gerichte auch Sachverständigengutachten etwa zum Lärm einholen (BGH, Beschluss vom 17. Februar 2017, Az. VIII ZR 1/16).

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von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.