Mietpreisüberhöhung und Mietwucher

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

Das Wichtigste in Kürze

Eine Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungwidrigkeit während der so genannte Mietwucher im Strafgesetzbuch geregelt ist. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird jedoch häufig eine überhöhte Miete schon als "Mietwucher" bezeichnet. Der strafrechtliche Tatbestand des Mietwuchers liegt im Wohnraummietrecht erst vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt und zusätzlich eine Zwangslage des Mieters vorliegt, die vom Vermieter zur Erzielung einer überhöhten Miete ausgenutzt wurde.

Nach § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz) liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, wenn die vereinbarte Staffelmiete um mehr als 20 Prozent die ortsübliche Miete "unangemessen" übersteigt. Unangemessen ist grundsätzlich eine Miethöhe, die infolge Ausnutzung des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Entgelte für Vergleichswohnungen in den letzten 4 Jahren um mehr als 20 Prozent übersteigt.

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Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit

Nach § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz) liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, wenn die vereinbarte Miete um mehr als 20 Prozent die ortsübliche Miete "unangemessen" übersteigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 2 BGB ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden.

Wichtig: Diese Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetzbuch setzt voraus, dass die Mietpreisüberhöhung darauf zurückzuführen ist, dass sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Wohnräumen erfolgt. Damit ist eine Lage gemeint, bei der das vorhandene Angebot an Wohnraum bei Abschluss des Mietvertrages die Nachfrage nur gering, d.h. um höchstens 5 Prozent übersteigt. Nach dem BGH-Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 56/04 ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen besteht. Leitsatz: "Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität (Luxuswohnung) stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar".

Das Kriterium des "geringen Angebots" ist zum Beispiel nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in einem betreffenden Stadtteil eng, im übrigen Stadtgebiet aber als normal anzusehen ist. Die Frage, ob ein geringes Wohnungsangebot vorliegt, ist für das gesamte Stadtgebiet zu beantworten. Der Mieter muss auch vortragen, worin seine individuelle Zwangslage bestanden habe, die der Vermieter erkannt und ausgenutzt habe. Der Nachweis, dass eine Mangellage der Grund für die Anmietung war, ist daher für den Mieter häufig nur sehr schwierig zu erbringen.

Beispiel Staffelmiete: Bei einem Staffelmietvertrag für preisfreie Wohnungen gilt nicht die 20- prozentige Kappungsgrenze. Allerdings darf auch keine Mietpreisüberhöhung vorliegen. Liegt nachweislich eine unangemessen hohe Miete im Sinne des § 5 WiStrG vor, ist auch eine Staffelmietvereinbarung nichtig und es gilt dann die ortsübliche Vergleichsmiete.

Mietwucher als Straftat

Der strafrechtliche Tatbestand des Mietwuchers liegt im Wohnraummietrecht vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt und zusätzlich eine Zwangslage des Mieters vorliegt, die vom Vermieter zur Erzielung einer überhöhten Miete ausgenutzt wurde. Die genauen Voraussetzungen enthält der § 291 StGB. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird jedoch häufig eine überhöhte Miete schon als "Mietwucher" bezeichnet.

Voraussetzung für die Straftat ist im Mietrecht das Ausnutzen der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen in der Weise, dass der Vermieter sich oder einem Dritten durch die Wohnraumvermietung ein Entgelt versprechen lässt, das in auffälligem Missverhältnis zum Mietwert steht.

Die Straftat ist mit Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder Geldstrafe und bei gewerbsmäßigem Handeln und in anderen schweren Fällen sogar mit höherer Strafe bedroht. Liegt keine vorsätzliche Ausbeutung einer Zwangslage usw. vor, so ist in der Regel die Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit einzustufen, die mit Geldbuße bis zu 50.000 Euro gemäß § 5 Abs. 3 WiStrG bedroht ist. In der Regel ist aber bei Vermietungen zumeist nur zu prüfen, ob eine Mietpreisüberhöhung und damit eine Ordnungswidrigkeit statt strafrechtlich "Wucher" im Sinne des § 291 StGB vorliegt.

Sittenwidriges Rechtsgeschäft - Wucher

Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten (BGH vom 14.07.2004 - Az. XII ZR 352/00).

Mietwucher im Gewerberaummietrecht

Im gewerblichen Bereich ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Häufig wird im Gewerberaummietrecht als Kriterium eine Mietpreisüberhöhung um 100 Prozent gefordert. Mieten für Gewerberäume, die deutlich über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, erfüllen nicht automatisch den Tatbestand des Mietwuchers. Ein Mietvertrag über Gewerberäume (Gewerbemietvertrag) mit einer hohen Miete ist damit nicht automatisch sittenwidrig. Die im Rahmen von Teilzahlungs- oder Ratenkreditverträgen, Wohnraummietverträgen sowie Grundstückskaufverträgen entwickelten Grundsätze sind nach einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs nicht ohne weiteres auf Gewerbemietverträge übertragbar (Quelle: Voraussetzungen für Mietwucher im Gewerbemietvertrag). So zum Beispiel auch der Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 22.01.2001; Az.: 12 U 5939/99 oder OLG Koblenz - 10 U 486/03.

Im Urteilsfall des OLG Koblenz klagte der Mieter eines Geschäftslokals auf Rückzahlung der Miete, weil er monatlich 10.000 Euro Miete zahlen müsse, die übliche Vergleichsmiete aber nur 7.500 Euro betrage. Die Richter am OLG Koblenz hatten keine Bedenken gegen die höhere Miete. Bei gewerblichen Räumen seien die Anforderungen an angemessene Mieten weniger streng als im Wohnraummietrecht. So könne nach Ansicht der Richter erst bei einer Überschreitung des üblichen Mietzinses von 100 Prozent oder mehr in diesem Fall von Mietwucher gesprochen werden.

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Hermann-Josef Tenhagen

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