Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen

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Immer wieder haben sich Finanzgerichte und so auch der Bundesfinanzhof mit der steuerlichen Anerkennung eines Mietvertrages zwischen nahen Angehörigen zu befassen. Grundsätzlich sind echte Mietverhältnisse zum Beispiel zwischen Kindern und Eltern auch bei der Einkommensteuer von den Finanzämtern anzuerkennen. Es müssen lediglich eine Voraussetzungen erfüllt sein. So werden Verträge zwischen nahen Angehörigen ( z.B. Mietverträge) steuerrechtlich nur dann anerkannt, wenn sie einem so genannten Fremdvergleich standhalten, d. h. die Verträge wären mit denselben Vereinbarungen auch zwischen fremden Dritten abgeschlossen worden.

Für die fremdübliche Gestaltung und Durchführung eines Mietvertrages zwischen Angehörigen trägt der Steuerpflichtige die volle Darlegungslast und Beweislast. Dies brachte auch das Finanzgericht Berlin-Brandenburg im Urteil vom 8. März 2012 - 9 K 9009/08 klar zum Ausdruck.

Zum Sachverhalt im Urteilsfall: Ein Mietverhältnis zwischen dem Sohn als Vermieter und seiner Mutter betreffend eine von einer Scheune in ein Wohnhaus mit Garten umgebaute Immobilie ist nicht fremdüblich und damit steuerlich unbeachtlich, wenn u.a.

  • im Mietvertrag keine Vereinbarungen über Zeitpunkt und Höhe von Nebenkostenvorauszahlungen getroffen worden sind und die erheblichen Nebenkosten über Jahre hinweg tatsächlich nie eingefordert worden sind,
  • sowohl der Sohn als auch die Mutter jederzeit und unabhängig voneinander uneingeschränkt Zugang zu dem Haus mit Garten hatten und nicht bewiesen werden konnte, dass die Mutter das Grundstück wie angegeben als Zweitwohnung innegehabt hat,
  • der Sohn als Vermieter die Immobilie nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zumindest gleichberechtigt mitgenutzt hat,
  • der Mietvertrag teilweise nicht wie vereinbart durchgeführt worden ist (u. a. keine Zahlung der vorgesehenen Kaution, Nichtdurchführung der von der Mieterin vertraglich zugesagten umfassenden Instandhaltungsarbeiten im Garten), und
  • der Sohn eine unmöblierte Wohnung vermietet, die Wohnung später aber auf eigene Kosten u.a. mit neuen Möbeln ausgestattet hat und ein Schwimmbecken mit Saunabereich eingebaut hat.


Im obigen Urteilsfall ist das Gericht von einer Steuerhinterziehung und damit von einer 10-Jährigen Festsetzungsfrist ausgegangen, wenn der Steuerpflichtige über Jahre hinweg in seinen Steuererklärungen ein zu negativen Einkünften führendes Mietverhältnis mit seiner Mutter angegeben hat, obwohl er wusste, dass das Mietverhältnis mit seiner Mutter in vielerlei Hinsicht einem Fremdvergleich nicht standhalten würde und insbesondere in zahlreichen Punkten nicht so durchgeführt worden ist wie es schriftlich vereinbart worden war.

Wie nahezu immer, sind vor Gericht alle Umstände des Streitfalls zu würdigen. So lautet der Leitsatz des BFH-Urteils vom 17.02.1998 - IX R 30/96: "Ob einem Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen die steuerrechtliche Anerkennung zu versagen ist, weil die Vereinbarung und Durchführung des Vertrages hinsichtlich der Nebenabgaben von dem unter Fremden Üblichen abweicht, kann nur im Rahmen einer Würdigung aller Umstände des Streitfalles entschieden werden."

Zum Sachverhalt im Urteilsfall: Die Eigentümer eines Zweifamilienhauses hatten eine Einliegerwohnung an die Eltern des Ehemannes vermietet. Der schriftliche Mietvertrag enthielt im Punkt "Nebenabgaben" weder Streichungen noch Eintragungen. Nebenkosten wurden dementsprechend während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses von den Eltern nicht bezahlt. Für die steuerrechtliche Behandlung derartiger Fälle wiesen die Richter am Bundesfinanzhof auf folgende Grundsätze hin:

Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses im Sinne des § 21 Absatz 1 EStG zwischen nahen Angehörigen ist einmal, dass der Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen ist und darüber hinaus (sogenannter Fremdvergleich) sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht.

Voraussetzung für die Anerkennung ist jedenfalls, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien, wie das Überlassen einer bestimmten Sache zur Nutzung und die Höhe der zu entrichtenden Miete, klar und eindeutig vereinbart worden sind und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. Unabhängig davon muss jedoch feststehen, dass der Vertrag nicht nur zum Schein abgeschlossen wurde und auch eine rechtsmissbräuchliche Gestaltung ausgeschlossen ist. 

Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung der Nebenkosten lediglich um eine Nebenpflicht des Mieters. Daher kann allein wegen Fehlens einer entsprechenden Vereinbarung und Nichtzahlung dieser Kosten nicht zwingend auf die steuerliche Nichtanerkennung eines derartigen Vertrages geschlossen werden. Vielmehr kommt es dann auf die gesamten Umstände des Einzelfalls an, die nunmehr nach erfolgter Zurückverweisung durch die Vorinstanz zu klären sind.

Vereinfachungen bei der Vermietung an Angehörige

Mit Wirkung vom 1. Januar 2012 sind die Grenzen bei verbilligter Überlassung von Wohnraum vereinheitlicht und u.a. auf das Erfordernis einer Totalüberschussprognose verzichtet worden. Die Folgen einer verbilligten Überlassung von Wohnraum zwischen 56% und 75% der Marktmiete sind entfallen. Seit dem 01.01.2012 gelten 66% bzw. 2/3 der ortsüblichen Miete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug (§ 21 Abs. 2 EStG). 

Damit gilt mit Wirkung vom 1. Januar 2012: Beträgt die vereinbarte Miethöhe mindestens 66% der ortsüblichen Miete, so gilt die Vermietung als vollentgeltlich und erlaubt den vollen Abzug der mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten. Die früher aufwändig zu erstellende Ertragsprognose ist entfallen. Beträgt die vereinbarte Miethöhe weniger als 66% der ortsüblichen Miete, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Als Folge sind dann die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Erklärung zur Einkommensteuer abziehbar.

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Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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